Quy định mới về đất đai: Hai hành vi này có thể bị phạt đến 3 triệu đồng, người dân cần đặc biệt lưu ý

Từ ngày 31/8/2026, Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai chính thức có hiệu lực. Một trong những nội dung người sử dụng đất cần lưu ý là chế tài đối với hành vi không thực hiện đăng ký đất đai, đăng ký biến động theo quy định.

Nội dung này được thể hiện tại Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung và cập nhật trong Văn bản hợp nhất số 73/2026/VBHN-NĐ-BNNMT do Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành ngày 27/7/2026.

Theo đó, đối với hành vi không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu trong những trường hợp thuộc diện bắt buộc đăng ký theo Luật Đất đai, cá nhân vi phạm có thể bị phạt tiền từ 1 triệu đến 2 triệu đồng.

Trong khi đó, mức phạt từ 2 triệu đến 3 triệu đồng được áp dụng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai thuộc các trường hợp quy định tại điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai.

Đây là những trường hợp phát sinh thay đổi liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc các nội dung khác mà pháp luật yêu cầu phải đăng ký biến động. Người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục tương ứng để cập nhật thông tin pháp lý của thửa đất.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp chưa đăng ký biến động đều bị xử phạt theo mức trên. Quy định loại trừ trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai.

Đáng chú ý, ngoài hình thức phạt tiền, người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc thực hiện đăng ký đất đai theo quy định. Điều này đồng nghĩa với việc nộp phạt không thay thế trách nhiệm hoàn tất thủ tục pháp lý đối với thửa đất.

Về thời điểm áp dụng, Nghị định 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 31/8/2026. Đối với những hành vi xảy ra trước thời điểm này, việc xử lý phải căn cứ quy định chuyển tiếp của nghị định và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính, tùy từng trường hợp cụ thể.

Do đó, không thể mặc nhiên hiểu rằng các trường hợp đã bị lập biên bản hoặc có quyết định xử phạt trước ngày 31/8/2026 đều được miễn hay hủy xử phạt khi quy định mới có hiệu lực.

Để tránh phát sinh vi phạm, người sử dụng đất cần xác định trường hợp của mình có thuộc diện phải đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến động hay không, đồng thời thực hiện thủ tục theo quy định. Việc cập nhật đầy đủ thông tin đất đai cũng góp phần hạn chế những vướng mắc pháp lý khi chuyển nhượng, thừa kế hoặc thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.