Sau chung cư cao cấp, đến lượt nhà ở xã hội 'chạy đua' tăng giá
Thị trường đang chứng kiến cuộc "chạy đua" về giá của các dự án nhà ở xã hội (NOXH). Trong khi giá nhiều căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội cũ đã tăng chóng mặt, chạm ngưỡng 60 triệu đồng/m2 thì giá căn hộ của các dự án mở bán cũng tăng nhanh. Đặc biệt là dự án Rice City Long Châu do Liên danh Công ty CP Himlam Thủ Đô và Công ty CP BIC Việt Nam làm chủ đầu tư, với giá bán gần 30 triệu đồng/m2 – mức cao nhất từ trước đến nay.
Trao đổi với PV Tiền Phong về tình trạng này, nhiều chuyên gia cho biết: Đúng là có tình trạng nhà xã hội tăng giá với nhiều dự án nhà xã hội. Nguyên nhân chính khiến giá bán các dự án đồng loạt tăng mạnh vào cuối năm 2025 gồm: Từ đầu năm 2024, giá vật liệu xây dựng như xi măng, thép, đá, gạch, sỏi… đều tăng trung bình 25–30%, thậm chí cát còn tăng tới 35%. Chi phí nhân công, đặc biệt lao động phổ thông, cũng tăng cao do khan hiếm nguồn cung và yêu cầu kỹ thuật cao. Thêm vào đó, việc tăng lương cơ bản của Nhà nước đã kéo theo chi phí nhân công tăng thêm từ 15-20%. Những điều này trực tiếp làm tăng giá thành xây dựng, ảnh hưởng đến giá bán của nhà ở xã hội.
Nguyên nhân thứ hai làm tăng giá bán là quy định mới làm thay đổi cách tính giá bán NOXH. Trước đây, lợi nhuận từ bán hoặc cho thuê phần diện tích thương mại trong dự án nhà ở xã hội (NOXH) được tính vào tổng chi phí, giúp giảm giá bán hoặc giá thuê mua nhà ở xã hội. Thông thường, phần lợi nhuận từ các diện tích thương mại này được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội, giúp giảm giá thành. Đồng thời, các chủ đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này.
Tuy nhiên, quy định mới yêu cầu chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích thương mại này. Điều này làm tăng chi phí đầu vào, đẩy giá bán NOXH lên cao hơn. Mặc dù người dân được lợi khi không phải nộp 50% tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng căn hộ (tối thiểu 05 năm kể từ ngày trả hết tiền mua hoặc thuê mua), nhưng tổng thể giá vẫn tăng do những thay đổi về quy định này.
Nguyên nhân thứ ba là thuế GTGT trong chi phí đầu tư. Trước đây, chi phí xây dựng nhà ở xã hội không bao gồm thuế giá trị gia tăng (GTGT). Tuy nhiên, theo quy định mới, chi phí này phải tính cả thuế GTGT, dẫn đến tăng giá bán và giá thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án.
Thứ tư, trang bị tiện ích dự án NOXH ngày càng cao cấp, hiện đại hơn nhiều so với trước đây. “Yêu cầu của cuộc sống người dân hiện nay ngày càng cao, không thể làm như cách đây chục năm trước được!”, đại diện một chủ đầu tư nhà xã hội tại Hà Đông cho hay. Thực tế, nhiều chủ đầu tư đã nâng cấp, trang bị nhiều tiện ích cao cấp cho các dự án NOXH nhằm nâng cao chất lượng sống như trung tâm thương mại khối đế, bể bơi, phòng tập Gym, Yoga trên tầng mái, trường học, siêu thị ngay trong khuôn viên dự án. Nhiều dự án nhà xã hội đã đầu tư 2-3 tầng hầm, đảm bảo chỗ đỗ xe cho người dân
“Để đảm bảo thị trường nhà ở xã hội phát triển bền vững, cần có sự điều chỉnh chính sách linh hoạt, phù hợp hơn với khả năng tài chính của người dân, đồng thời kiểm soát tốt chi phí nhằm giữ giá cả hợp lý – giúp nhà ở xã hội thực sự trở thành nơi an cư lý tưởng cho những người có thu nhập thấp”, một chuyên gia thuộc Hiệp hội bất động sản Việt Nam kiến nghị.
Trả lời câu hỏi "vì sao cùng là ưu đãi nhưng giá bán nhà ở xã hội lại mỗi nơi một giá và có xu hướng tăng?", tại “tọa đàm về nhà ở xã hội”, ông Chử Văn Hải - Trưởng phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định, giá bán nhà ở xã hội được xác định dựa trên chi phí đầu tư xây dựng cộng thêm lợi nhuận định mức (10%). Mức giá này được cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh thẩm định. Theo ông Hải, nhà ở xã hội theo quy định là nhà chung cư. Hiện, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại đều áp dụng Quy chuẩn 04/2021 và các quy chuẩn khác có liên quan; nhà ở xã hội so với nhà ở thương mại chỉ khác nhau là khống chế về diện tích căn hộ để giảm giá bán.
Cùng với đó, nhà ở xã hội được nhà nước ban hành một số cơ chế chính sách để giảm chi phí, giảm giá thành phù hợp với thu nhập của người dân nhưng chất lượng, quy chuẩn, tiêu chuẩn phải đảm bảo giống nhà ở thương mại, đầy đủ hạ tầng giao thông, xã hội… "Giá thành là chi phí đầu tư xây dựng được tính toán theo quy định của pháp luật. Việc nhà ở xã hội có sự chênh lệch với dự án khác nhau là do sự khác nhau về yêu cầu thiết kế, quy mô dự án. Ngoài ra, nếu sử dụng thiết kế mẫu, nhà lắp ghép giá còn khác biệt nữa”, ông Hải nói. Theo TS.Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài Chính - Tiền tệ Quốc gia, mặc dù đã đưa ra định mức lợi nhuận với dự án nhà ở xã hội là 10%, nhưng cực kỳ khó để xác định khi nào doanh nghiệp vượt định mức lợi nhuận. Công thức, cách làm có vẻ chưa hiệu quả. "Vì vậy tôi nghĩ, sang phương án khác, có thể đặt giá trần...”, ông Lực nêu ý kiến.
