Sau cơn 'sốt đất ảo', nhà đầu tư mắc kẹt chờ thoát hàng

Theo ghi nhận, tại một số khu vực có liên quan đến thông tin sáp nhập, giá đất đã bị đẩy lên cao, thậm chí có nơi tăng tới 20%. Trước diễn biến bất thường này, chính quyền các tỉnh đã đồng loạt lên tiếng cảnh báo người dân và nhà đầu tư.

Đất nền sốt nóng

Tại Thái Bình, Công an tỉnh cho biết giá bất động sản tại một số khu vực trên địa bàn đang có dấu hiệu biến động mạnh. Tuy nhiên, mức tăng đột ngột trong giai đoạn hiện nay không phản ánh đúng giá trị thực của tài sản cũng như nhu cầu thật sự của thị trường.

Cơ quan này khuyến cáo nhà đầu tư cần thận trọng, không nên chạy theo các thông tin lan truyền thiếu kiểm chứng trên mạng xã hội liên quan đến việc sáp nhập địa giới hành chính. Mọi quyết định đầu tư cần được cân nhắc kỹ lưỡng, đặc biệt là phải xác minh rõ ràng tình trạng pháp lý của bất động sản trước khi giao dịch.

>> Đây là đô thị đặc biệt duy nhất của Việt Nam dự kiến sẽ giữ nguyên hiện trạng sau sáp nhập

Đồng thời, Công an tỉnh Thái Bình đề nghị người dân khi phát hiện các hành vi có dấu hiệu gian lận trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cần chủ động trình báo với cơ quan chức năng hoặc chính quyền địa phương để kịp thời xử lý, ngăn chặn vi phạm pháp luật.

Tại Bắc Giang, UBND tỉnh đã chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, thiết lập ngay đường dây nóng để tiếp nhận phản ánh của người dân, đồng thời triển khai đợt cao điểm kiểm tra và xử lý các hành vi vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Cụ thể, khi tiếp nhận thông tin phản ánh từ tổ chức, cá nhân hoặc qua theo dõi trên mạng xã hội và các phương tiện truyền thông về các hành vi giao dịch có dấu hiệu thổi giá, lừa đảo, Sở Xây dựng phải khẩn trương tiến hành kiểm tra, xử lý nghiêm theo thẩm quyền. Trong trường hợp phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự, phải chuyển hồ sơ sang cơ quan công an để điều tra theo đúng quy định.

Tại Ninh Bình, sau khi có phản ánh về tình trạng giá đất tăng bất thường tại TP. Hoa Lư, UBND tỉnh đã giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Công an tỉnh cùng các sở, ngành liên quan tổ chức kiểm tra toàn diện hoạt động giao dịch, mua bán bất động sản. Mục tiêu là kịp thời phát hiện, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản, quản lý đất đai và các quy định pháp lý có liên quan.

Tại Phú Thọ, Sở Xây dựng cũng phát đi cảnh báo về hiện tượng “sốt đất ảo” đang manh nha xuất hiện trên địa bàn. Theo lãnh đạo Sở, việc giá đất bị đẩy lên cao chủ yếu là do các chiêu trò tạo sóng, thổi giá của giới đầu cơ. Thực tế, các sàn giao dịch bất động sản tại Phú Thọ hiện gần như không phát sinh giao dịch thực, cho thấy dấu hiệu đầu cơ rõ rệt.

Tại Tuyên Quang, thị trường bất động sản cũng đang chứng kiến đà tăng nóng bất thường, khi giá đất nền liên tục leo thang trong thời gian ngắn, chủ yếu do tin đồn về việc sáp nhập đơn vị hành chính. Trước tình trạng này, lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường khẳng định quỹ đất tại địa phương vẫn còn rất dồi dào, nhiều khu đô thị hiện đại đang được quy hoạch và xây dựng, hoàn toàn đáp ứng được nhu cầu ở thực của người dân. Do đó, việc đổ xô chạy theo các thông tin thất thiệt và đầu tư theo phong trào không chỉ làm méo mó thị trường mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn về tài chính.

Thận trọng trước những cơn “sốt đất ảo”

Các chuyên gia thuộc Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra cảnh báo rằng, nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng trước những cơn “sốt đất ảo” đang lan rộng.

Theo VARS, những đợt tăng giá bất động sản dựa trên tin đồn thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ. Trong khi đó, phần lớn nhà đầu tư cá nhân cũng như người mua để ở lại có nguy cơ rơi vào tình trạng "mắc kẹt" nếu mua phải sản phẩm với mức giá bị đẩy lên quá xa so với giá trị thực.

Thực tế từ thị trường cho thấy, sau mỗi đợt sốt đất, không ít nhà đầu tư từng "ôm hàng" ở vùng đỉnh buộc phải chôn vốn trong thời gian dài, hoặc chấp nhận bán cắt lỗ do thanh khoản suy giảm. Ngay cả những nhóm nhà đầu tư tự tin vào khả năng “lướt sóng”, nếu không thoát hàng kịp thời, cũng khó tránh khỏi thua lỗ.

Theo các chuyên gia, để giá trị bất động sản có thể tăng trưởng một cách bền vững, cần có sự hậu thuẫn từ hạ tầng giao thông, nền tảng kinh tế – xã hội và quy hoạch phát triển đồng bộ. Ngược lại, những cơn sốt giá chỉ dựa trên thông tin mập mờ, thiếu cơ sở đầu tư thực tế, thường chỉ mang tính nhất thời – tăng nhanh nhưng khó giữ được mức cao trong dài hạn.

Về xu hướng hiện tại, TS. Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế nhận định thị trường bất động sản từ đầu năm 2025 đến nay đang có những tín hiệu phục hồi rõ nét. Một số dự án bắt đầu tái khởi động và tung hàng ra thị trường, nguồn cung đã có dấu hiệu cải thiện. Đặc biệt, các dự án thuộc phân khúc cao cấp – vốn từng bị đánh giá khó bán – hiện đang thu hút khách hàng tốt hơn. Tuy nhiên, ở thị trường thứ cấp, sức mua vẫn còn yếu, cho thấy tâm lý người mua vẫn còn dè dặt.

TS. Hiển cho rằng, phần lớn nhà đầu tư vẫn đang trong trạng thái quan sát, chưa thực sự mạnh tay xuống tiền. Một bộ phận nhà đầu tư kỳ cựu hiện vẫn "kẹt hàng", chủ yếu là các sản phẩm kém thanh khoản như đất nền tại các tỉnh, nơi hạ tầng chưa phát triển. Trong giai đoạn 2022 – 2023, xu hướng “đánh bắt xa bờ” từng khiến nhiều người đổ vốn vào những khu vực như Bảo Lộc, Đồng Nai, Đức Hòa (Long An)..., đây đều là các địa bàn tuy có tiềm năng, nhưng cần thời gian rất dài để hiện thực hóa giá trị.

Thực tế, nhiều nhà đầu tư giàu kinh nghiệm đã nhìn thấy cơ hội, nhưng lại không có dòng tiền sẵn để xoay vòng, thậm chí còn đang chờ cơ hội để thoát hàng.

Vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh, hiện nay, khung pháp lý đã được hoàn thiện rõ ràng hơn, nhằm hạn chế các hành vi trục lợi từ thị trường bất động sản.

Theo đó, bảng giá đất mới sẽ được ban hành hàng năm kể từ năm 2026, thay vì theo chu kỳ 5 năm như trước. Điều này khiến nhiều nhà đầu cơ không còn dám liều lĩnh gom đất nông nghiệp để phân lô bán nền như trước. Tương tự, những doanh nghiệp có ý định “bán lúa non”, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện pháp lý cũng sẽ bị chính quyền giám sát và xử lý nghiêm.

>> Việt Nam có 4 TP trực thuộc Trung ương dự kiến thuộc diện phải sắp xếp