Siết tín dụng, cổ phiếu bất động sản sẽ phân hóa mạnh trong nửa cuối năm 2022

Nối tiếp cú rơi từ tháng 4/2022, VN-Index bước vào tháng 5 với đợt giảm điểm sâu thứ 3 trong vòng một năm qua khi rớt về 1.172 điểm trước khi hồi phục 10% về mức 1.292 đóng cửa cuối tháng.

Những tin tức tiêu cực khiến thị trường ở trạng thái rất đáng lo ngại; nhà đầu tư quyết định "risk-off" liên tục thoát ra khỏi thị trường. Trong khi đó, dòng tiền tiếp tục xu thế đã diễn ra trong tháng trước đó khi rời bỏ phần lớn các nhóm ngành, đặc biệt như nguyên vật liệu (giảm 14%), tài chính (giảm 13%) và bảo hiểm (giảm 15%). Nơi trú ẩn của dòng tiền như dự đoán, tìm đến 2 nhóm ngành duy nhất tăng điểm là tiện ích (tăng 8%) và công nghệ thông tin (tăng 2%), dẫn dắt bởi các mã có vốn hóa lớn: POW, GEG và FPT.

Là một trong những nhóm tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2021, sau đó điều chỉnh đáng kể từ đầu năm 2022, cổ phiếu bất động sản đang trở thành nhóm được quan tâm hàng đầu trên thị trường chứng khoán hiện nay nhất là khi mặt bằng giá đã được chiết khấu kha khá tính đến hiện tại.

Nhìn vào ngành bất động sản có thể thấy với những thách thức được dự đoán trong nửa cuối năm 2022, sự phân hóa giữa các công ty bất động sản sẽ là khá rõ rệt; các công ty vốn hóa mạnh, ít sử dụng đòn bẩy tài chính, quỹ đất lớn, nhiều dự án triển khai có cơ hội phát triển thị trường cạnh tranh trong khi những công ty vốn nhỏ, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn thì sẽ gặp nhiều rủi ro.

Hiện tại ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức ảnh hưởng đến triển vọng ngành như lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà; giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở; các khoản tín dụng vào bất động sản đang được giám sát chặt chẽ hơn.

Cụ thể, ngành bất động sản dân dụng chưa có nhiều điểm sáng trong năm 2022 khi nguồn cung khá ảm đạm và có dấu hiệu sụt giảm.

Theo CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại TP. HCM trong quý I/2022 giảm 48% xuống còn 884 căn - mức thấp nhất theo quý kể từ năm 2013; điều này dẫn đến số căn hộ sơ cấp tiêu thụ trong quý I/2022 giảm 53% còn 1.247 căn. Giá trung bình căn hộ sơ cấp tăng 7,7% trong quý I/2022 - tăng chậm lại so với mức 14,6% trong quý I/2021 và 6,9% trong quý IV/2021. Trong khi đó, lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp trong quý I/2022 tại Hà Nội tăng 16% lên 4.800 căn trong khi nguồn cung mới giảm 20,3% còn 3.525 căn

Trước đó, trong quý I/2022, đa số các doanh nghiệp bất động sản đều có sự giảm sút cả về doanh thu và lợi nhuận. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất lớn và bảng cân đối tài chính lành mạnh như Khang Điền (KDH), Nam Long Group (NLG) vẫn ghi nhận tăng trưởng ổn định. 

Ngược pha, bất động sản công nghiệp lại khá khởi sắc trong năm 2022 với dự kiến nguồn cung KCN mới trên cả nước dự kiến trên 7.500 ha.

Cụ thể, thị trường bất động sản công nghiệp tại Long An và Bình Dương được dự báo sôi động với nhiều dự án đang được đưa vào khai thác và giá thuê duy trì mức cao.

Trong quý I/2022, đa số các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp có kết quả kinh doanh khá tốt

Theo chuyên gia Anfin, “với sự phân hóa rõ rệt giữa các cổ phiếu bất động sản như vậy, nhà đầu tư nên sáng suốt tìm hiểu kỹ qua nhiều kênh, chắt lọc những cổ phiếu tốt, những công ty có nền tăng trưởng tài chính tốt giữa lúc thị trường đang biến động.

Nhìn chung, cổ phiếu bất động sản Việt Nam được đánh giá là một trụ cột của chứng khoán Việt Nam, chính vì thế, bất động sản vẫn nhiều tiềm năng và đáng để cân nhắc và lựa chọn trong thời điểm hiện tại khi đầu tư dài hạn’’.