Sửa Luật Đất đai: Người dân có thể bị thu hồi đất trước khi hoàn tất bồi thường, tái định cư

Sáng 19/8, trình Quốc hội tờ trình của Chính phủ về định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, Bộ trưởng Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng nhấn mạnh việc sửa đổi nhằm giải quyết kịp thời những vấn đề cấp bách phát sinh từ thực tiễn, tháo gỡ căn bản các điểm nghẽn về thể chế, khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và mục tiêu tăng trưởng “hai con số” trong giai đoạn mới.

Trên cơ sở quan điểm, định hướng được Trung ương thông qua và kết quả tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2024, Chính phủ đã thông qua 7 nhóm chính sách lớn.

Nhóm chính sách đầu tiên là đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hướng kết hợp giữa phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất với tổ chức không gian phát triển, phân vùng sử dụng đất và xác định chức năng sử dụng đất của từng khu vực. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được định hướng tinh gọn, giảm số lượng, tiến tới chỉ xây dựng một quy hoạch thống nhất trong phạm vi một đơn vị hành chính.

Nhóm chính sách thứ hai tập trung hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng công khai, minh bạch, cạnh tranh, lựa chọn nhà đầu tư có đủ năng lực và sử dụng đất hiệu quả; đồng thời quy định rõ các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Chính phủ cũng đề xuất hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất để phát triển nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách, nhà ở thương mại và nhà ở phục vụ tái định cư; khai thác quỹ đất của các cơ quan, trụ sở dôi dư và kiểm soát chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Đáng chú ý nhất là nhóm chính sách về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Chính phủ định hướng quy định rõ hơn tiêu chí, phạm vi các dự án được thu hồi đất, đồng thời chuyển mạnh từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang tư duy “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”.

Theo định hướng này, người có đất ở bị thu hồi được ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ. Đặc biệt, Chính phủ đề xuất không quy định cứng việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và hoàn thành bố trí tái định cư.

Nhóm chính sách thứ tư là đổi mới cơ chế tài chính đất đai và giá đất theo hướng giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, bảo đảm công khai, minh bạch, kết nối liên thông giữa dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành có liên quan. Mục tiêu là không để bị thao túng giá, hình thành “giá ảo” và điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất.

Nhóm chính sách thứ năm hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chế độ sử dụng đất theo hướng khơi thông nguồn lực tài nguyên đất thông qua mở rộng cơ chế sử dụng đất kết hợp đa mục đích nhưng có cơ chế quản lý, kiểm soát; hoàn thiện quy định về công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển và thúc đẩy tập trung, tích tụ đất đai.

Nhóm thứ sáu là đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số, phân cấp, phân quyền trong quản lý đất đai; hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia và xử lý các tồn tại lịch sử trong cấp Giấy chứng nhận.

Nhóm chính sách thứ bảy tập trung đổi mới, tăng cường kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; khắc phục tình trạng không sử dụng đất, để đất hoang hóa, ô nhiễm, suy thoái.

Sửa Luật Đất đai: Cơ quan thẩm tra yêu cầu làm rõ tiêu chí “thật sự cần thiết”

Thẩm tra tờ trình của Chính phủ về định hướng sửa Luật Đất đai năm 2024, Ủy ban Kinh tế và Tài chính tán thành với sự cần thiết, cấp bách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Về quy hoạch, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục nghiên cứu theo hướng đổi mới mạnh mẽ về phân loại đất, chỉ phân loại những loại đất hợp lý, thực sự cần thiết để quản lý theo chỉ tiêu, bao gồm đất trồng lúa, đất rừng, đất quốc phòng, đất an ninh. Với các loại đất còn lại, việc quản lý được định hướng theo phát triển kinh tế - xã hội thay vì quản lý bằng chỉ tiêu cứng.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng nêu rõ định hướng không tiếp tục “chẻ nhỏ” các chỉ tiêu tại quy hoạch sử dụng đất, bảo đảm kế hoạch sử dụng đất đúng tính chất, không có giá trị pháp lý bắt buộc phải thực hiện, không phải là một “hình thức khác của quy hoạch”, mà chỉ mang tính chất tổng hợp nhu cầu sử dụng đất, không làm phát sinh thủ tục hành chính hoặc tạo rào cản đối với hoạt động sản xuất kinh doanh.

Liên quan nội dung giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Nguyễn Ngọc Bảo cho rằng đề xuất thành lập đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc UBND cấp xã để thực hiện các chức năng của tổ chức phát triển quỹ đất là hết sức đáng quan ngại, do chưa rõ về cơ sở chính trị, cơ sở thực tiễn, chưa phù hợp với pháp luật có liên quan và chủ trương cơ cấu lại đơn vị sự nghiệp công lập theo Nghị quyết số 79 của Bộ Chính trị.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị Chính phủ báo cáo làm rõ trường hợp nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất nhưng không có đất ở và quy mô dự án chưa đạt đến khu đô thị thì tiếp tục thực hiện thí điểm theo Nghị quyết số 171 của Quốc hội khóa XV hay đã được luật hóa tại điều khoản nào của dự thảo Luật, đồng thời cung cấp thông tin về thực tiễn trường hợp này.

Đáng chú ý, Điều 35 dự thảo Luật quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng một số trường hợp chưa thể hiện rõ và thuyết phục về tính chất “thật cần thiết”.

Theo cơ quan thẩm tra, nếu tiêu chí không được quy định rõ có thể tiềm ẩn nguy cơ bị lạm dụng, như đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, dự án tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo hợp đồng BT.

Đối với trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án tái định cư, nếu nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án thành phần độc lập thì có thể dẫn đến thu hồi đất 2 lần, 2 khu vực mà chỉ để triển khai 1 dự án đầu tư.

Vì vậy, cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ báo cáo làm rõ sự cần thiết, căn cứ và tiêu chí để đề xuất các trường hợp thu hồi đất nhằm phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với các dự án đầu tư kinh doanh mới được bổ sung. Đồng thời, cần quy định rõ ràng tiêu chí dự án thuộc phạm vi thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Rà soát kỹ việc thu hồi đất trước khi hoàn tất bồi thường, tái định cư

Đề xuất không quy định cứng việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và hoàn thành bố trí tái định cư cũng được Ủy ban Kinh tế và Tài chính đặc biệt lưu ý.

Cơ quan thẩm tra đề nghị rà soát kỹ lưỡng những trường hợp cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất trước khi hoàn thành việc bố trí tái định cư. Theo Ủy ban, các trường hợp này phải bảo đảm thật sự cần thiết, cấp bách, vì lợi ích chung, trong khi cơ chế bảo đảm lợi ích hợp pháp và giảm thiểu rủi ro cho người sử dụng đất trong những trường hợp này chưa được làm rõ.

Một số ý kiến cũng đề nghị phải quy định rõ trình tự, thủ tục thu hồi đất ngay tại Luật, bởi đây là những quy định rất quan trọng, tác động lớn đối với người dân, đòi hỏi sự minh bạch, rõ ràng và có tính ổn định cao.

Bên cạnh đó, về tài chính đất đai và giá đất, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị quy định rõ, khả thi về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và các tỷ lệ, theo hướng đều có thể điều chỉnh tăng hoặc giảm để phù hợp với mục tiêu huy động nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

Cơ quan thẩm tra đồng thời đề nghị tách bạch việc xác định giá đất với cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Như vậy, trọng tâm của định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 không chỉ nằm ở việc thay đổi cơ chế và trình tự thu hồi đất, mà còn hướng tới việc làm rõ tiêu chí đối với các dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, đổi mới cách tiếp cận theo hướng “tái thiết cuộc sống” cho người dân, đồng thời hoàn thiện cơ chế xác định giá đất và bảo đảm tính minh bạch trong quá trình thực hiện.