"Sức khỏe" tài chính Novaland (NVL) trước khi đề xuất phát hành thêm 3 tỷ cổ phiếu tăng vốn

Như chúng tôi đã thông tin, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va - Novaland (Mã NVL - HOSE) thông báo tài liệu lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản dự trình tại ĐHCĐ thường niên 2023 tới đây trong đó có kế hoạch phát hành cổ phiếu ESOP, chào bán cổ phiếu cho nhà đầu tư chiến lược và phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu. Ước tính sẽ có thêm 2,954 tỷ cổ phiếu NVL được "bơm" lên thị trường chứng khoán.

Tính theo mệnh giá, vốn điều lệ của Novaland sẽ tăng thêm hơn 29.540 tỷ đồng lên mức hơn 49.000 tỷ đồng và vượt mặt Tập đoàn Vingroup để trở thành doanh nghiệp địa ốc có vốn điều lệ lớn nhất trên sàn chứng khoán Việt Nam.

Theo thông báo, các kế hoạch tăng vốn trên đều nhằm mục đích bổ sung vốn phục vụ việc thanh toán các khoản nợ đáo hạn, bổ sung vốn cho dự án hay tái cấu trúc hệ thống.

Trong một báo cáo về ngành bất động sản dân cư, VNDirect bày tỏ không lạc quan về sự phục hồi của bất động sản nhà ở trong ngắn hạn trước những rủi ro mất khả năng thanh toán của chủ đầu tư.

Đối với nhóm bất động sản niêm yết, thống kê từ 61 doanh nghiệp tại thời điểm ngày 31/12/2022 cho thấy, quy mô nợ đã tăng mạnh trong giai đoạn 2016 - 2022; nợ phải trả của nhóm hiện trên 683.000 tỷ đồng (tương đương 61% tổng tài sản) - gấp 3,2 lần so với nợ ghi nhận cuối năm 2016. Trong số này, tổng dư nợ vay tài chính là hơn 212.000 tỷ đồng.

2 doanh nghiệp có dư nợ vay tài chính lớn nhất đến cuối năm 2022 bao gồm: Novaland với xấp xỉ 64.580 tỷ đồng - gấp 4,8 lần năm 2016 và gấp gần 1,8 lần doanh nghiệp xếp sau là CTCP Vinhomes (Mã: VHM) - nợ gần 36.180 tỷ đồng.

Nguyên Ngọc tổng hợp

Đáng chú ý, hơn 68% dư nợ của Novaland là trái phiếu, tương đương khoảng 44.170 tỷ đồng, tỷ lệ này ở một số doanh nghiệp cùng ngành như Becamex IDC khoảng 64%, Phát Đạt 57%, Kinh Bắc trên 58%, Bamboo Capital hơn 50%, Đất Xanh 39%, Vinhomes hơn 27%,…

Gần 18.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành của Novaland sắp đến hạn trả (Nguồn: Thuyết minh báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2022)

Năm 2022, Novaland chịu khoản chi phí tài chính gần 4.150 tỷ đồng - tăng 300 tỷ so với năm trước đó và gần bằng Vinhomes (với 4.452 tỷ đồng). Trong số này, chi phí lãi vay thậm chí tăng tới 64% YoY lên mức 842 tỷ đồng - bằng 7,6% tổng mức chi phí lãi vay mã 61 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn đã phải chi ra trong năm 2022 (khoảng 11.000 tỷ).

Xếp trên Novaland, Vinhomes đã chi tới 2.219 tỷ đồng cho các khoản chi phí lãi vay và phát hành trái phiếu.

Ngược chiều nợ phải trả, sau 2 năm 2020 - 2021 tăng mạnh, lượng tiền mặt - tương đương tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn của nhóm bất động sản niêm yết bắt đã giảm về dưới 60.000 tỷ đồng trong năm 2022 so với mức hơn 71.000 tỷ của năm trước đó.

So với mức 18.086 tỷ đồng hồi cuối năm 2021, đến cuối quý 4/2022, con số này của Novaland đã giảm 51% còn 8.929 tỷ.

Vingroup (Mã VIC) hiện đang là doanh nghiệp nắm giữ nhiều tiền mặt nhất nhóm bất động sản với tổng cộng 30.576 tỷ đồng - tăng hơn 4.100 tỷ so với năm trước đó - chiếm hơn 50% tổng lượng tiền mặt toàn ngành.

"Tiền đồ" ngành địa ốc vẫn chưa thể "sáng" trong ngắn hạn

Ngành bất động sản được dự báo tiếp tục gặp nhiều bất lợi từ việc thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm 2023. Việc thắt chặt tín dụng như vậy không chỉ làm giảm nguồn vốn vay của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng do người mua khó tiếp cận với vốn vay ngân hàng nên sẽ trì hoãn việc mua nhà hoặc tìm đến kênh đầu tư khác.

Trong báo cáo triển vọng đầu tư mới đây, FiinRatings cho rằng doanh nghiệp bất động sản sẽ khó huy động được nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển doanh nghiệp.

Đồng thời, chi phí tài chính cao hơn trong khi doanh thu giảm sẽ ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng và vòng quay vốn của doanh nghiệp, buộc doanh nghiệp phải rút tiền từ hoạt động khác hoặc tạm dừng dự án để xoay sở dòng tiền trả nợ. Các chủ đầu tư có thể sẽ phải giảm giá sản phẩm trên diện rộng để có nguồn cầu mới trên thị trường và thu hút dòng tiền quay trở lại.