Thể chế đang cản trở dòng đầu tư nước ngoài vào bất động sản

Thời gian qua, dư luận đã có nhiều ý kiến trái chiều đối với việc không ít người nước ngoài núp bóng cá nhân, tổ chức của Việt Nam thâu tóm nhiều đất đai, nhất là tại các thành phố có giá đất đắt đỏ và thành phố du lịch. 

Song song đó, theo một số nghiên cứu, hiện nay mỗi năm lượng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam rất lớn. Theo đó, lượng nhà đầu tư cũng đến nhiều hơn. Việc làm ăn lâu dài ở Việt Nam nảy sinh họ có nhu cầu sở hữu nhà ở, căn hộ. Tuy nhiên, hiện nay việc người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam còn nhiều vướng mắc về pháp lý.

Người nước ngoài nhập cảnh được mua nhà Việt Nam?

Tại phiên họp về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa qua, nhiều đại biểu Quốc hội cũng đã đặt vấn đề liên quan nội dung trên.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp) nhận định, hiện nay luật quy định cá nhân, người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam đã được phép mua nhà đất. Theo đại biểu Hòa, quy định như dự thảo Luật là chưa rõ ràng, vì người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam hàng năm số lượng rất nhiều, không lẽ họ muốn mua nhà là được. Do vậy cần phải cân nhắc một cách thận trọng.

Theo đại biểu Phạm Văn Hòa, nên chăng chỉ quy định tổ chức, cá nhân người nước ngoài có vốn đầu tư vào Việt Nam, người nước ngoài có quốc tịch Việt Nam được sở hữu nhà, đất tại Việt Nam.  

Tong khi đó, ĐBQH Trần Chí Cường (Đoàn TP Đà Nẵng) cũng cho rằng cần phải nghiên cứu, lưu ý đến việc người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam với mục đích đi du lịch thì có quyền được sở hữu nhà ở hay không? Việc quy định như dự thảo Luật có xung đột với các quy định của pháp luật về nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam hay không?    

Theo đại biểu, để đảm bảo tính khả thi, nội dung này cần phải được giải trình cụ thể, đánh giá tác động rõ ràng hơn trên cơ sở bảo đảm chặt chẽ, phù hợp với chủ trương của Đảng quy định tại Nghị quyết số 18 và thống nhất, đồng bộ các quy định về chính sách đất đai, bất động sản, nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. 

Bên cạnh đó, vị đại biểu cũng cho rằng dự thảo Luật chưa quy định rõ việc tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất hay không. Bên cạnh đó, đại biểu cho rằng nội dung này chưa được làm rõ và có thể chưa phù hợp với Điều 5 của dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) và Khoản 1, Điều 14 của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). 

Còn nhiều rào cản

Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực cho đến nay, số lượng nhà ở mà người nước ngoài mua và sở hữu tại Việt Nam là không lớn, chỉ khoảng 3.000 căn, chủ yếu là căn hộ chung cư.

Trong một chia sẻ gần đây, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Công ty CP Đầu tư vốn và BĐS DT24.VN, đồng thời là Chủ tịch VREC (Câu lạc bộ Bất đông sản Việt Nam) cũng tiết lộ, nhu cầu thực khoảng 4 triệu căn, mỗi căn trung bình 2-3 tỷ đồng, nếu đáp ứng được nhu cầu này, chúng ta sẽ có doanh thu cực lớn.

Thực tế là hầu hết các nước trên thế giới cho phép người nước ngoài sở hữu tài sản bất động sản nhà ở; bất động sản du lịch như condotel, shophouse, villa, farmstay, hotel..; bất động sản thương mại như văn phòng, officetel, không gian bán lẻ (retail space); bất động sản khu công nghiệp… Nhưng sở hữu đất đai của người nước ngoài luôn được coi là vấn đề nhạy cảm.

Theo ông Đoàn Văn Bình - Chủ tịch HĐQT CEO Group cho rằng, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan, Singapore, UAE(Dubai) và Thái Lan cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai, tận dụng triệt để ngoại lực để phát triển đất nước, là bài học cho Việt Nam.

Trong đó, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan gần như không có hạn chế người nước ngoài sở hữu đất đai và nhà ở. Nhưng các quốc gia này cũng quy định sở hữu bất động sản không đồng nghĩa với việc người nước ngoài được tự động cấp quyền cư trú.

Có chính sách hấp dẫn hơn, tại Malaysia, đây là một trong các nước ở châu Á thân thiện với nhà đầu tư nước ngoài nhất. Malaysia ban hành chính sách "Malaysia - Ngôi nhà thứ 2 của tôi" rất thành công. Người nước ngoài sẽ được cấp visa định cư 10 năm thông qua chương trình này. Mua đất và nhà ở đây rất tiềm năng do giá cả còn thấp, nhiều dư địa tăng trưởng.

Hay tại Singapore, đây là quốc gia thành phố nổi tiếng về độ mở cho người nước ngoài. Người nước ngoài được sở hữu condotel, nhà ở dễ dàng. Dù là quốc gia rất nhỏ (dấu chấm đỏ trên địa cầu), chỉ tương đương Phú Quốc của Việt Nam, Singapore cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai tại khu vực Sentosa.

Tương tự, tại Thái Lan, đất nước này trở thành quốc gia mới nhất tại châu Á cho phép người nước ngoài sở hữu đất ở. Để vực dậy nền kinh tế sau Covid-19, Thái Lan đã quyết định thay đổi điều cấm kị khi cho phép người nước ngoài được sở hữu 1 rai (1.600 m2) đất để xây dựng bất động sản.

Theo ông Bình, Việt Nam đã cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở (chung cư, nhà riêng lẻ) trong các khu phát triển nhà ở thương mại. Nhưng theo Luật Đất đai 2013, người nước ngoài chưa thuộc đối tượng sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc người nước ngoài chưa được phép sở hữu đất đai.

Nhà thì gắn với đất. Cho họ sở hữu nhà mà không cho sở hữu đất theo bất động sản đang là bất cập giữa Luật Đất đai và Nhà ở. người nước ngoài đang chỉ thuận lợi sở hữu nhà ở là chung cư tại Việt Nam. Chính sách, pháp luật của nước ta về cho phép người nước ngoài sở hữu các loại bất động sản khác ngoài nhà ở cũng chưa rõ ràng.

"Thể chế đang cản trở dòng đầu tư nước ngoài vào bất động sản. Hy vọng, điều này sẽ thay đổi khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật đất đai sửa đổi để khơi thông nguồn lực phát triển đất nước" - ông Bình nhận định.