Thị trường bất động sản đang được nhận định sôi động về hoạt động mua – bán như bức tranh địa ốc 10 năm trước. Điều này đặt ra một dấu hỏi lớn về nguy cơ xuất hiện hiện tượng "bong bóng".
Thị trường bất động sản đang bước vào tháng cuối cùng của năm 2021 với tốc độ bức phá mạnh mẽ. Tại nhiều khu vực, lượng giao dịch mua – bán diễn ra khá sôi động. Mức giá bất động sản tại một số phân khúc ghi nhận tăng mạnh.
Do ảnh hưởng của dịch COVID-19 nên hai năm trở lại đây, giá trị bất động sản được quan tâm nhiều, nhất là sau mỗi đợt dịch. Minh chứng là lượng giao dịch tăng đột biến so với các giai đoạn trước. Có thể nói, thị trường bất động sản đang tái diễn kịch bản thời điểm 10 năm trước trong tốc độ giao dịch. Điều này được thể hiện qua nhiều phân khúc như nhà ở, shophouse, liền kề, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng ven đô, bất động sản nghỉ dưỡng biển, đô thị biển đang giao dịch rất tốt.
Ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro lý giải về hiện tượng này là do so với vàng, tiết kiệm, chứng khoán, bất động sản là kênh đầu tư an toàn nhất trong bối cảnh hiện tại. Kênh đầu tư vàng đang ở mức trần biên độ lợi nhuận thấp, chứng khoán thì rất bất ổn trong khi lãi suất tiền gửi tiết kiệm thấp nên đầu tư vào bất động sản được xem là cơ hội tối ưu nhất.
Trong khi đó, tỷ lệ lạm phát đang có xu hướng tăng không chỉ tại Việt Nam mà trên toàn thế giới do ảnh hưởng của đại dịch. Vì vậy, giữ tiền mặt là quyết định rủi ro. Mặt khác, hoạt động kinh doanh triển khai trong giai đoạn hiện nay rất khó khăn. Hoà vốn đã khó, để có lợi nhuận càng khó gấp bội.
Hiện tại chỉ có bất động sản là kênh đầu tư ổn định với lợi nhuận tối thiểu ở mức 15-20% hàng năm. Đây cũng là kênh cất tiền an toàn vì sở hữu sổ đỏ lâu dài.
Mặt khác, dòng vốn FDI và ngoại tệ nước ngoài đổ về VIệt Nam ngày càng lớn cũng là một lực đỡ trên thị trường, làm tăng nhu cầu bất động sản.
Ở chiều nguồn cung, ông Thành phân tích, dự án bất động sản ra đời mới rất hiếm do vấn đề thủ tục pháp lý vướng mắc dẫn tới sản phẩm hiện hữu khan hiếm. Trong vòng 2-3 năm tới để có được dự án mới là điều khó khăn. Nguồn cung ngày càng khan hiếm, giá bất động sản ngày càng tăng mạnh trong khi dòng tiền đổ vào lĩnh vực này càng ngày càng lớn. Tất yếu của quá trình đó là sự sôi động của thị trường là điều hiển nhiên.
Theo ông Thành, một yếu tố quan trọng nhất khiến thị trường bất động sản sôi động chính là tâm lý lạc quan của người dân đối với tình hình dịch bệnh khi độ phủ vaccine cao. Họ cũng chấp nhận tâm lý sống chung với dịch bệnh.
Dù tái diễn lại kịch bản của 10 năm trước, song thị trường bất động sản được nhận định sẽ không xảy ra hiện tượng “bong bóng” hay đóng băng như giai đoạn 2010 – 2011. Có rất nhiều lý do để giải thích cho nhận định này.
Thứ nhất, thị trường hiện nay đã minh bạch hơn rất nhiều, từ thông tin cho tới các sản phẩm. Các nhà đầu tư cũng đã thông thái hơn rất nhiều.
Thứ hai, các sản phẩm bất động sản ở giai đoạn này hiện hữu hơn, thể hiện thông qua pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ. Đặc biệt, giá bất động sản tăng không phải do sốt ảo, tâm lý đầu tư theo số đông như giai đoạn 2010. Giá bất động sản giai đoạn này tăng giá là tăng giá trị thật, do hạ tầng phát triển, và chất lượng dự án tốt.
Dù thị trường có biến động thì những sản phẩm dự án có giá trị thực vẫn thanh khoản tốt. Không như giai đoạn 2010-2011, đa số dự án bất động sản đang còn nằm trên giấy, chưa đầy đủ pháp lý đã được tung ra thị trường giao dịch. Khi ấy, khách hàng đang mua sản phẩm hình thành trong tương lai mà chưa có giá trị hiện hữu. Nên khi Nhà nước siết tín dụng, nhu cầu đầu tư bất động sản giảm mạnh. Những sản phẩm không có giá trị hiện hữu khó thanh khoản.
Còn ở giai đoạn hiện tại, nếu có biến động thì kịch bản xấu nhất là hiện tượng cắt lỗ. Nhưng lợi thế với sản phẩm hiện hữu và pháp lý rõ ràng thì tình trạng đóng băng có thể diễn ra cục bộ ở địa phương hoặc trên 1 số phân khúc mà chắc chắn sẽ không lan rộng toàn thị trường. Yếu tố tích cực khác chính là Nhà nước đang kiểm soát rất tốt về lãi suất và lạm phát.
