TS. Lê Xuân Nghĩa: Dòng tiền đang dịch chuyển mạnh khỏi ngân hàng, bất động sản khó xảy ra kịch bản đóng băng

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, khi đánh giá triển vọng của nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản, cần nhìn nhận thận trọng hơn đối với các con số thống kê về vốn đầu tư. Nhiều dự án FDI được công bố với quy mô hàng tỷ USD nhưng quá trình giải ngân thường kéo dài trong nhiều năm. Vì vậy, vốn đăng ký và vốn thực tế đưa vào nền kinh tế có độ chênh lệch đáng kể.

Tương tự, đầu tư công dù được bố trí với quy mô rất lớn nhưng không phải toàn bộ nguồn vốn đều được đưa ngay vào hoạt động sản xuất kinh doanh. Một phần đáng kể vẫn nằm trong hệ thống ngân hàng trong quá trình chuẩn bị và giải ngân dự án. Đối với khu vực tư nhân cũng vậy, nhiều doanh nghiệp công bố kế hoạch tăng vốn hoặc đầu tư quy mô lớn nhưng việc triển khai thực tế thường kéo dài theo từng giai đoạn.

"Chúng ta cần phân biệt rõ giữa vốn đăng ký và vốn thực sự đi vào nền kinh tế. Đây là yếu tố rất quan trọng khi đánh giá sức khỏe của thị trường và khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế", TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

Một diễn biến đáng chú ý được ông đề cập là sự suy giảm tương đối của dòng tiền gửi dân cư trong thời gian gần đây. Theo ông, ngoài yếu tố lãi suất huy động ở mức thấp, việc tăng cường quản lý thuế, kiểm soát kê khai tài sản và các hoạt động kinh doanh cũng đang tác động tới hành vi nắm giữ tài sản của người dân.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết trong hơn hai năm qua, nhà đầu tư nước ngoài liên tục bán ròng trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Tuy nhiên, chỉ số thị trường vẫn duy trì được đà tăng và thanh khoản ở mức cao nhờ dòng tiền trong nước tham gia mạnh mẽ.

Điều này cho thấy một lượng vốn rất lớn trong dân cư không còn lựa chọn gửi tiết kiệm như trước mà đang tìm kiếm các kênh đầu tư có khả năng sinh lời cao hơn như chứng khoán, bất động sản và các loại tài sản khác.

"Rõ ràng đang tồn tại một dòng tiền lớn ngoài hệ thống ngân hàng. Đây là nguồn lực đáng kể và đang có xu hướng dịch chuyển sang các kênh đầu tư tài sản", ông nhận định.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, sự dịch chuyển của dòng vốn này đang góp phần làm gia tăng tổng cầu của nền kinh tế. Không chỉ bất động sản mà nhiều lĩnh vực khác như công nghiệp, thương mại, dịch vụ và hạ tầng cũng đang hưởng lợi từ xu hướng này.

Đánh giá riêng về thị trường bất động sản, chuyên gia cho rằng những lo ngại về nguy cơ đóng băng là không có nhiều cơ sở. Nguồn cung trên thị trường đang được cải thiện nhờ hàng loạt chính sách tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, các nghị quyết của Quốc hội cũng như nỗ lực cải cách thủ tục hành chính của Chính phủ.

Trong khi đó, nhu cầu nhà ở và nhu cầu đầu tư bất động sản vẫn ở mức cao. Hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang được triển khai cũng tạo thêm động lực cho thị trường trong trung và dài hạn.

Tuy nhiên, TS. Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng thị trường khó lặp lại các giai đoạn tăng nóng như trước đây.

"Cầu có thể tăng nhưng không phải toàn bộ dòng vốn đều chảy vào bất động sản. Vốn hiện đang được phân bổ cho rất nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, từ sản xuất công nghiệp, dịch vụ cho tới đầu tư hạ tầng. Vì vậy, khả năng xuất hiện các đợt tăng giá 20-30% trên diện rộng là khó xảy ra", ông nói.

Theo ông, bất động sản thời gian tới sẽ phát triển theo hướng phân hóa rõ nét. Những khu vực được đầu tư hạ tầng mạnh, có nhu cầu ở thực cao hoặc có lợi thế về phát triển kinh tế sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền. Ngược lại, các khu vực phát triển theo phong trào hoặc thiếu động lực tăng trưởng sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.

TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết hiện tỷ lệ đầu tư toàn xã hội của Việt Nam vào khoảng 34% GDP. Trong bối cảnh nền kinh tế đặt mục tiêu tăng trưởng cao trong những năm tới, tỷ lệ này có thể phải nâng lên gần 40% GDP.

Điều đó đồng nghĩa với nhu cầu huy động vốn cho nền kinh tế sẽ tăng rất mạnh. Theo ông, một trong những bài toán quan trọng nhất hiện nay là làm thế nào để chuyển hóa nguồn tài sản tích lũy rất lớn trong dân cư thành nguồn vốn phục vụ đầu tư phát triển.

Đề cập đến nguồn vàng trong dân, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng đây là một nguồn lực đáng kể của nền kinh tế. Nếu có cơ chế phù hợp, nguồn lực này có thể được huy động phục vụ phát triển sản xuất kinh doanh và đầu tư.

Ông đánh giá cao việc một số doanh nghiệp lớn nghiên cứu các mô hình huy động vàng hoặc tài sản tích lũy của người dân để phục vụ đầu tư. Tuy nhiên, việc triển khai cần được giám sát chặt chẽ nhằm bảo đảm an toàn cho nhà đầu tư cũng như sự ổn định của hệ thống tài chính.

Theo chuyên gia này, trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư công, phát triển hạ tầng và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế ở mức cao, thị trường bất động sản vẫn sẽ là một trong những lĩnh vực hưởng lợi lớn.

Dù vậy, giai đoạn tới sẽ không còn là cuộc chơi của những cơn sốt đất diện rộng. Thay vào đó, dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn, tập trung vào các dự án có chất lượng, pháp lý minh bạch, gắn với nhu cầu thực và được hỗ trợ bởi hạ tầng.

"Thị trường sẽ không đóng băng, nhưng cũng khó xuất hiện tăng trưởng nóng trên diện rộng. Những dự án tốt, vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu thực vẫn sẽ có cơ hội phát triển mạnh trong thời gian tới", TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.