Đất cha ông để lại, con cháu khó tách thửa xây nhà: GS. Đặng Hùng Võ đề xuất xét từng hộ để ưu đãi đất ở

Những thửa đất hàng trăm mét vuông do cha ông khai phá, được gia đình sử dụng ổn định qua nhiều thế hệ nhưng khi cấp đổi sổ đỏ lại chỉ được công nhận một phần là đất ở. Phần còn lại bị xác định là đất trồng cây lâu năm, khiến người dân gặp khó khi tách thửa cho con cháu, đồng thời có nguy cơ chịu thiệt về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trước thực trạng này, chia sẻ trong talkshow "Đất tổ tiên để lại, con cháu khó tách thửa: Xét từng hộ tránh trục lợi đầu cơ" do VTC News thực hiện, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất bổ sung chính sách đất ở xã hội cho khu vực nông thôn, đi kèm cơ chế xét duyệt từng hộ để hỗ trợ đúng đối tượng và ngăn chặn trục lợi.

Đất cha ông để lại nhưng khó tách thửa, lo thiệt bồi thường

Tại phiên thảo luận về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi ngày 29/10, đại biểu Quốc hội Tạ Văn Hạ, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa và Xã hội của Quốc hội, đã phản ánh những vướng mắc tại nhiều địa phương liên quan đến đất có nguồn gốc lâu đời, được các gia đình sử dụng ổn định qua nhiều thế hệ.

Một trường hợp điển hình là gia đình có thửa đất khoảng 700 m² do tổ tiên để lại, nhiều thế hệ cùng sinh sống. Tuy nhiên, khi cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan chức năng chỉ công nhận khoảng 200-300 m² là đất ở, phần diện tích còn lại được xác định là đất trồng cây lâu năm và có thời hạn sử dụng đến khi Nhà nước thu hồi.

Cách xác định này khiến người dân đối mặt với hai vấn đề. Khi cha mẹ muốn chia đất cho các con xây nhà riêng, diện tích đất ở được công nhận quá ít khiến việc tách thửa gặp vướng mắc về hạn mức tối thiểu. Trong khi đó, nếu Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án, phần diện tích bị xác định là đất trồng cây lâu năm có thể khiến mức bồi thường thấp hơn so với đất ở, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi kinh tế của người dân.

Thực trạng này đặt ra yêu cầu rà soát việc xác định đất ở đối với những thửa đất có nguồn gốc lâu đời, đặc biệt là đất vườn, ao gắn liền với khu dân cư, nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của các hộ gia đình.

Giá chuyển mục đích sử dụng đất vượt khả năng người dân

Phân tích nguyên nhân của những vướng mắc trên, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng cần phân biệt rõ nguồn gốc pháp lý của từng thửa đất.

Theo ông, với những thửa đất có nguồn gốc thuần túy là đất thổ cư từ xưa, có đầy đủ chứng lý xác nhận quá trình sử dụng lâu đời, cơ quan quản lý phải công nhận toàn bộ diện tích đó là đất ở.

Ngược lại, nếu thửa đất có nguồn gốc là đất vườn, đất nông nghiệp nằm trong khuôn viên khu dân cư, việc chỉ công nhận một phần diện tích là đất ở phù hợp với nhu cầu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận có cơ sở. Nếu muốn mở rộng diện tích đất ở trên phần đất vườn, người dân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Tuy nhiên, điểm nghẽn hiện nay là tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất vườn sang đất ở được tính theo giá thị trường, khiến chi phí quá cao so với khả năng tài chính của nhiều hộ gia đình nông thôn.

Với thu nhập chủ yếu từ sản xuất nông nghiệp, người dân khó tích lũy đủ tiền để chuyển mục đích sử dụng đất. Vì vậy, dù đất do tổ tiên để lại, con cháu vẫn gặp khó khăn khi muốn hợp pháp hóa thêm diện tích đất ở để xây dựng nhà cửa.

Xét duyệt từng hộ để ngăn trục lợi chính sách

Để tháo gỡ vướng mắc, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng cần bổ sung chính sách đất ở xã hội dành riêng cho khu vực nông thôn.

Theo ông, hiện khu vực đô thị đã có chính sách nhà ở xã hội hỗ trợ người thu nhập thấp, trong khi nông thôn chưa có chính sách tương đương về đất ở. Điều này tạo ra khoảng trống trong việc đáp ứng nhu cầu đất ở của các hộ gia đình khi quy mô dân số tăng lên qua các thế hệ.

Ông dẫn chứng, một gia đình ban đầu gồm bố mẹ và ba người con. Khi các con trưởng thành, lập gia đình, nhu cầu chỗ ở có thể phát triển thành bốn hộ riêng biệt, gồm hộ của bố mẹ và ba hộ của các con. Khi đó, nhu cầu tách đất vườn thành đất ở để xây dựng nhà riêng là nhu cầu thực tế.

Từ đó, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất Luật Đất đai cần bổ sung chính sách đất ở xã hội cho khu vực nông thôn. Theo hướng này, khi một hộ gia đình phát triển thêm các hộ mới không có đất ở, Nhà nước cho phép chuyển một phần đất vườn sang đất ở với mức giá ưu đãi, phù hợp diện tích đáp ứng nhu cầu ở thực của các hộ mới.

Ông cũng lưu ý không nên áp dụng hạn mức đất ở cứng nhắc theo số lượng con trong mỗi gia đình, bởi quy mô và điều kiện phát triển của từng hộ không giống nhau. Chính sách cần linh hoạt, căn cứ vào thực tế phát triển hộ gia đình.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc mở rộng công nhận đất ở cũng cần đi kèm cơ chế kiểm soát để tránh thất thu ngân sách và tình trạng lợi dụng chính sách đầu cơ đất đai.

Đất ở nông thôn hiện có giá trị kinh tế cao, thu hút nhiều nhà đầu tư từ nơi khác đến tìm mua đất nền. Nếu không kiểm soát chặt chẽ, việc nới lỏng công nhận đất ở có thể khiến đất vườn trở thành hàng hóa thương mại phục vụ mục đích đầu cơ.

Vì vậy, ông nhấn mạnh cần xét duyệt cụ thể từng hộ gia đình, trên cơ sở kiểm tra thực trạng, thu nhập và điều kiện kinh tế. Bởi thực tế nông thôn có sự phân hóa rõ rệt: bên cạnh những hộ giàu có nhờ làm cây cảnh bonsai, nghề phụ hoặc kinh doanh, vẫn có những hộ thuần nông, thu nhập thấp từ canh tác nhỏ lẻ.

Do đó, chính sách giá ưu đãi khi chuyển đất vườn sang đất ở chỉ nên áp dụng với những hộ thực sự có nhu cầu tăng thêm chỗ ở, không đủ đất ở và không có điều kiện kinh tế. Việc xét duyệt từng trường hợp sẽ giúp hỗ trợ đúng đối tượng, đồng thời bảo đảm nguồn thu ngân sách từ chuyển mục đích sử dụng đất.

Một vấn đề khác được GS. Đặng Hùng Võ đề cập là thời hạn sử dụng đất nông nghiệp đối với phần đất vườn nằm trong khuôn viên nhà ở.

Theo ông, Luật Đất đai năm 2013 đã cho phép tự động gia hạn đất nông nghiệp khi hết thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, quy định này mới dừng ở cấp Nghị định của Chính phủ, chưa được đưa thành điều khoản chính thức trong Luật.

GS. Đặng Hùng Võ viện dẫn kinh nghiệm của Trung Quốc khi quy định đất nông nghiệp có thời hạn nhưng được tự động gia hạn ngay trong Luật, không yêu cầu người dân thực hiện các thủ tục hành chính phức tạp.

Theo ông, việc luật hóa quy định này sẽ giúp người nông dân yên tâm hơn về quyền sử dụng đất, tránh phải lo lắng về thời hạn và thủ tục gia hạn. Khi quyền sử dụng đất được bảo đảm ổn định lâu dài, người dân cũng có thêm động lực đầu tư, phát triển sản xuất nông nghiệp.

Những vướng mắc đối với đất có nguồn gốc lâu đời không chỉ liên quan đến thủ tục cấp giấy chứng nhận hay tách thửa, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng, thừa kế và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Việc phân định đúng nguồn gốc đất, bổ sung chính sách đất ở xã hội nông thôn, xét duyệt từng hộ và luật hóa quy định tự động gia hạn đất nông nghiệp là những vấn đề cần được xem xét trong quá trình hoàn thiện Luật Đất đai.