Từ 1/8, giá căn hộ chung cư mi-ni liệu có tăng vọt?

Điều 57, Luật Nhà ở 2023 nêu rõ, các quy định về số lượng căn hộ và điều kiện cấp sổ hồng: nhà ở từ 2 tầng trở lên với quy mô từ 20 căn hộ trở lên hoặc dưới 20 căn hộ đều có thể được cấp giấy chứng nhận, nhưng phải tuân thủ quy định về xây dựng, phòng cháy chữa cháy và các điều kiện khác theo quy định của Bộ Xây dựng và UBND cấp tỉnh. Ngoài ra, việc quản lý vận hành nhà ở chung cư mi-ni sẽ được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. UBND các cấp, trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình, có trách nhiệm kiểm tra, thanh tra việc đáp ứng yêu cầu, điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 57.

Theo đó, tại Điều 57 Luật Nhà ở 2023, loại hình nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê (còn lại là chung cư mi-ni) sẽ được cấp sổ hồng nếu đáp ứng điều kiện sau. Đó là, cá nhân có quyền sử dụng đất ở (theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật Nhà ở 2023) xây dựng nhà ở trong 2 trường hợp: một là nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ; hai là nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê… đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Khi đáp ứng được điều kiện này, căn hộ sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Đối với trường hợp, cá nhân có quyền sử dụng đất ở (theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật Nhà ở 2023) xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải thực hiện theo quy định sau đây: một là đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Hai là đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân. Ba là đáp ứng điều kiện theo quy định của UBND cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

Đa số những chung cư mi-ni đang hoạt động hiện nay, trên danh nghĩa vẫn là công trình nhà ở riêng lẻ nên sổ hồng chỉ được cấp cho một cá nhân, thường là chủ đầu tư. Còn những người mua nhà chỉ có hợp đồng mua bán ký với cá nhân đứng tên sổ.

Do đó, những điều khoản mới được quy định tại Luật Nhà ở 2023 được cho là, vừa siết quản lý về đầu tư, xây dựng chung cư mi-ni vừa đảm bảo nguồn cung nhà ở cho người lao động, người thu nhập thấp, sinh viên mới ra trường. Đồng thời đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.

Các chuyên gia cho rằng, so với các dự án chung cư, căn hộ mi-ni thường có diện tích và số lượng phòng trong 1 tòa nhà ít hơn, mỗi tòa thường chỉ có 5-8 tầng, mỗi tầng gồm 2-3 căn nhỏ, diện tích khoảng 30-50m2/căn. Nhiều câu hỏi về giá đã được đặt ra sau khi loại hình nhà ở này được xác định “danh phận”. Bởi lẽ, khi dự án được cấp sổ hồng sẽ phải đáp ứng nhiều điều kiện khắt khe để đạt được tiêu chuẩn pháp lý mở bán, cùng với đó, các chủ đầu tư sẽ mất nhiều thời gian hơn để chuẩn bị ra hàng, khiến nguồn cung sẽ khó bật tăng.

Không chỉ lo về vấn đề tăng giá, giới chuyên gia còn bày tỏ sự lo ngại, nhiều nhà đầu cơ có thể tận dụng thời cơ để gom đất, xây nhà, sau đó chia nhỏ diện tích, làm sổ đỏ rồi bán ra để ăn chênh. Việc này có thể làm méo mó thị trường chung cư mi-ni, giống như đã và đang xảy ra với nhiều loại hình bất động sản hiện tại.