Từ 20/9, người dân bị thu hồi đất sẽ tính bồi thường theo đơn giá mới: Cách tính ra sao, áp dụng địa phương nào?

Ngày 9/9/2026, UBND tỉnh Tuyên Quang ban hành Quyết định 117/2026/QĐ-UBND, quy định một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ liên quan đến nhà, nhà ở, công trình xây dựng và mồ mả khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh.

Công thức xác định giá trị bồi thường nhà, công trình khi Nhà nước thu hồi đất

Quyết định 117/2026/QĐ-UBND quy định một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ đối với nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và bồi thường, hỗ trợ do phải di dời mồ mả khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.

Các nội dung này được thực hiện theo khoản 4 Điều 102, Điều 104, khoản 3 Điều 105, điểm e khoản 1 Điều 108 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, được sửa đổi, bổ sung bởi các luật có liên quan; điểm a khoản 11 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15 và các quy định tại Nghị định số 88/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 226/2025/NĐ-CP và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP.

Theo đó, Quyết định quy định về đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế, điều kiện áp dụng đơn giá và phương pháp xác định chi phí bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.

Bên cạnh đó là quy định về bồi thường chi phí cải tạo, sửa chữa, nâng cấp đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; bồi thường thiệt hại đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; mức bồi thường chi phí tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt tài sản khi Nhà nước thu hồi đất.

Quyết định cũng quy định về bồi thường, hỗ trợ do phải di dời mồ mả và các trường hợp, biện pháp, mức hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất, giấy phép đã hết thời hạn.

Về nguyên tắc áp dụng, Điều 3 Quyết định 117/2026/QĐ-UBND quy định đơn giá bồi thường, mức bồi thường và mức hỗ trợ là căn cứ để xác định giá trị bồi thường thiệt hại thực tế khi lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật.

Đáng chú ý, giá trị bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng theo khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 102 Luật Đất đai được xác định theo công thức:

GBT = ĐGBT × KLBT × K × CSGTT/CSGII.2026

Trong đó, GBT là giá trị bồi thường thiệt hại thực tế về nhà, nhà ở, công trình xây dựng trên đất, được xác định bằng giá trị xây dựng mới của nhà, nhà ở, công trình xây dựng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm bồi thường.

ĐGBT là đơn giá bồi thường thiệt hại thực tế xác định theo Phụ lục II ban hành kèm theo Quyết định. KLBT là khối lượng hạng mục, công tác được bồi thường tương ứng, tính theo các đơn vị như m, m², m³...

Hệ số K là hệ số khu vực, được xác định theo địa bàn xã, phường và quy định chi tiết tại Phụ lục I ban hành kèm theo Quyết định.

CSGTT là chỉ số giá xây dựng của khu vực xã, phường nơi có công trình bị thiệt hại do Sở Xây dựng công bố tại thời điểm lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trường hợp tại thời điểm lập phương án bồi thường chưa có chỉ số do Sở Xây dựng công bố thì áp dụng chỉ số giá xây dựng của quý liền kề trước đó đã được công bố.

CSGII.2026 là chỉ số giá xây dựng tại thời điểm tính toán xây dựng bộ đơn giá ban hành kèm theo Quyết định, tức quý II/2026.

Đối với nhà, nhà ở, công trình xây dựng hoặc bộ phận, kết cấu xây dựng không có trong đơn giá hoặc có trong đơn giá nhưng không phù hợp với thực tế, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được vận dụng đơn giá của công trình, hạng mục công việc tương đương để xác định giá trị bồi thường.

Việc vận dụng công trình, hạng mục công việc tương đương phải bảo đảm tương đồng về công năng sử dụng, quy mô, cấp công trình, kết cấu, vật liệu chủ yếu, tiêu chuẩn kỹ thuật và điều kiện thi công. Đồng thời, phải lập biên bản xác định hiện trạng và được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định trước khi phê duyệt phương án bồi thường.

Trường hợp không đủ căn cứ xác định khối lượng hoặc kết cấu công trình, phải tiến hành khảo sát, đo vẽ hiện trạng, xác định khối lượng thực tế và lập dự toán theo quy định hiện hành để làm cơ sở xác định giá trị bồi thường.

Tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có thể tự thực hiện nếu đủ điều kiện năng lực hoặc thuê tổ chức tư vấn có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện. Việc lựa chọn tổ chức tư vấn được thực hiện theo quy định của pháp luật.

Công trình kết cấu hỗn hợp, vật liệu địa phương được xác định thế nào?

Đối với nhà, nhà ở, công trình xây dựng có kết cấu hỗn hợp hoặc sử dụng vật liệu địa phương mà không xác định được đầy đủ theo các tiêu chí phân loại quy định tại Quyết định, việc xác định đơn giá bồi thường được thực hiện theo nguyên tắc riêng.

Với công trình có kết cấu hỗn hợp, căn cứ hiện trạng thực tế để xác định kết cấu chịu lực chính, vật liệu chủ yếu, công năng sử dụng, quy mô xây dựng và mức độ hoàn thiện nhằm lựa chọn đơn giá tương ứng.

Kết cấu chính được xác định là hệ kết cấu chịu lực chủ yếu của công trình, gồm móng, cột, tường chịu lực, dầm, sàn, khung hoặc kết cấu chịu lực tương đương. Đây là phần chiếm tỷ trọng chủ yếu về quy mô, giá trị xây dựng và quyết định cấp, loại của công trình.

Trường hợp công trình có nhiều loại kết cấu hoặc vật liệu khác nhau thì xác định đơn giá theo kết cấu chính; các bộ phận có kết cấu, vật liệu khác biệt được tính theo đơn giá tương ứng.

Đối với nhà, nhà ở, công trình xây dựng sử dụng vật liệu địa phương, nếu vật liệu sử dụng không có trong bộ đơn giá ban hành kèm theo Quyết định, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư căn cứ đặc tính kỹ thuật, công năng sử dụng và giá trị xây dựng tương đương của vật liệu phổ biến trên thị trường để xác định đơn giá bồi thường phù hợp.

Giá vật liệu làm căn cứ xác định được ưu tiên áp dụng theo công bố giá vật liệu xây dựng do Sở Xây dựng công bố. Trường hợp vật liệu chưa được công bố giá thì căn cứ báo giá của nhà sản xuất, nhà cung cấp hoặc các nguồn thông tin về giá hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Quyết định 117/2026/QĐ-UBND được UBND tỉnh Tuyên Quang ban hành ngày 9/9/2026 và có hiệu lực từ ngày 20/9/2026.