Người dân bị thu hồi đất làm đại lộ sông Hồng gần 740.000 tỷ, loại đất nào không được bồi thường, chưa có sổ đỏ thì sao?

TP Hà Nội đang lấy ý kiến nhân dân về điều chỉnh Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, tỷ lệ 1/5.000 để triển khai dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng. Với phạm vi nghiên cứu khoảng 11.418ha, trải dài 40km qua 16 xã, phường, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một trong những vấn đề được người dân quan tâm.

Theo báo cáo điều chỉnh tổng thể Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng tỷ lệ 1/5.000, cơ sở triển khai dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, quy mô tổng diện tích nghiên cứu hơn 11.400ha. Tuyến có chiều dài khoảng 40km, theo hướng Tây Bắc - Đông Nam, đi qua giữa đô thị trung tâm, từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở.

Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng gồm 18 dự án thành phần, trong đó có 2 dự án giao thông trục đại lộ cảnh quan bờ tả và hữu sông Hồng; 11 dự án công viên; 2 dự án kè và chỉnh trị lòng sông, bờ sông; cùng 3 dự án đô thị định cư, đô thị đa mục tiêu.

Tổng mức đầu tư sơ bộ của dự án là hơn 737.000 tỷ đồng. Tiến độ dự kiến kéo dài từ năm 2026 đến năm 2038, trong đó giai đoạn 2026 - 2030 ưu tiên tập trung đầu tư các công trình hạ tầng chính.

Quy mô lớn của dự án đồng nghĩa với yêu cầu giải phóng mặt bằng đáng kể. Vì vậy, cùng với phương án quy hoạch và hướng tuyến, cơ chế xác định quyền lợi của người có đất, tài sản bị ảnh hưởng được Hà Nội đặc biệt quan tâm.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện theo Luật Đất đai năm 2024, các Nghị quyết số 254/2025/QH15, 258/2025/QH15 của Quốc hội, Nghị định số 88/2024/NĐ-CP của Chính phủ, các cơ chế đặc thù của thành phố, Nghị quyết số 36/2026/NQ-HĐND của HĐND thành phố và Quyết định số 40/2026/QĐ-UBND của UBND thành phố.

Các chính sách được xác định theo loại đất, điều kiện pháp lý, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, loại tài sản bị ảnh hưởng cũng như điều kiện cư trú của từng hộ. Do đó, thành phố không áp dụng một mức bồi thường bình quân cho mọi trường hợp.

Đất chưa có sổ đỏ vẫn có thể được xem xét bồi thường

Một trong những nội dung được người dân quan tâm là việc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đồng nghĩa với việc không được bồi thường hay không.

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, việc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc người sử dụng đất không có quyền được xem xét bồi thường. Luật Đất đai và Nghị định số 88/2024/NĐ-CP quy định các trường hợp có giấy tờ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, sử dụng đất ổn định theo các mốc thời gian, một số trường hợp có vi phạm trước mốc pháp luật quy định và các trường hợp đất nông nghiệp sử dụng ổn định được xem xét theo điều kiện cụ thể.

Đối với đất ở, ngoài trường hợp có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc giấy chứng nhận, Hà Nội còn xem xét trường hợp có giấy tờ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận và một số trường hợp sử dụng đất ổn định có vi phạm trước ngày 1/7/2014 theo Nghị định số 88/2024/NĐ-CP.

Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 1/7/2014 nhưng đã sử dụng đất ổn định, thuộc những trường hợp được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 139 Luật Đất đai thì vẫn có thể được xem xét bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Việc sử dụng đất ổn định được hiểu là sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét việc sử dụng đất ổn định. Các hành vi vi phạm cũng phải được đối chiếu với những trường hợp được quy định tại Điều 139 Luật Đất đai.

Các trường hợp có thể bao gồm đất lấn, chiếm thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, chỉ giới xây dựng đường giao thông; lấn, chiếm đất có nguồn gốc nông trường, lâm trường đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở; lấn đất, chiếm đất khác, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất hoặc tự ý khai hoang đất nông nghiệp mà không có tranh chấp.

Về diện tích được bồi thường, nếu sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, diện tích được bồi thường bằng diện tích thực tế bị thu hồi nhưng không vượt hạn mức công nhận đất ở tại địa phương. Nếu sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, diện tích được bồi thường không vượt hạn mức giao đất ở.

Trường hợp diện tích đã làm nhà ở vượt hạn mức thì việc bồi thường được xác định theo diện tích thực tế đã làm nhà ở trong phạm vi luật định.

Như vậy, thời điểm bắt đầu sử dụng đất, nguồn gốc đất, hiện trạng và tình trạng pháp lý là những yếu tố quan trọng để xác định quyền lợi của từng trường hợp. Sở Xây dựng Hà Nội nhấn mạnh, khâu xác minh nguồn gốc, thời điểm sử dụng, hồ sơ địa chính và hiện trạng là căn cứ quyết định quyền lợi của từng thửa đất.

Không chỉ đất ở, thành phố cũng xem xét các trường hợp đất nông nghiệp có giấy chứng nhận, đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận và đất nông nghiệp được sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2004 nhưng không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo điều kiện pháp luật. Đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở, có trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được bồi thường theo quy định.

Khi nào thu hồi đất không được bồi thường?

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, các trường hợp được bồi thường và điều kiện bồi thường được quy định tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 5 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 11 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP.

Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm; tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê... thuộc nhóm được bồi thường khi đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Các điều kiện có thể bao gồm có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Điều 137 Luật Đất đai.

Đối với đất nông nghiệp, diện tích được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức quy định; trong đó có trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp ổn định trước ngày 1/7/2004 nhưng không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngược lại, các trường hợp không được bồi thường gồm những trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai, đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, đất sử dụng do lấn đất, chiếm đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng trước ngày 1/7/2014 mà đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm cũng thuộc trường hợp không được bồi thường.

Đối với đất làm nhà ở có hành vi lấn đất, chiếm đất từ ngày 1/7/2014 trở về sau, Nghị định số 88/2024/NĐ-CP cũng quy định Nhà nước không bồi thường về đất. Đây là ranh giới quan trọng khi xác định quyền lợi của từng trường hợp trong quá trình kiểm kê, lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Bên cạnh đó, mức bồi thường về đất cũng được xác định theo cơ chế đặc thù của Hà Nội. Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi trên địa bàn thành phố cơ bản được thực hiện bằng tiền theo khoản 1 Điều 4 Quyết định số 40/2026/QĐ-UBND. Đối với dự án thuộc điểm a khoản 2 Điều 1 Nghị quyết số 258/2025/QH15 của Quốc hội, mức bồi thường bằng tiền về đất được áp dụng bằng 2 lần mức quy định đối với các trường hợp đất ở, đất nông nghiệp và một số trường hợp đất phi nông nghiệp đáp ứng điều kiện pháp lý.

Tuy nhiên, mức bồi thường này không được hiểu là áp dụng đồng loạt cho mọi thửa đất. Việc xác định quyền lợi vẫn phải căn cứ vào loại đất, nguồn gốc, điều kiện pháp lý và thời điểm sử dụng của từng trường hợp.

Ngoài tiền bồi thường về đất, thành phố còn thực hiện bồi thường đối với công trình, tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư còn lại vào đất và thiệt hại đối với công trình, cây trồng, vật nuôi theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với một số diện tích đất không đủ điều kiện bồi thường, chính sách hỗ trợ cũng được đặt ra. Theo Quyết định số 40/2026/QĐ-UBND của Hà Nội, một số diện tích đất nông nghiệp còn lại do hộ gia đình, cá nhân sử dụng trước ngày 1/7/2014 nhưng không được bồi thường về đất theo Nghị định số 88/2024/NĐ-CP có thể được hỗ trợ bằng 100% giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất của thành phố.

Với một số diện tích đất phi nông nghiệp không phải đất ở sử dụng trước ngày 1/7/2014 nhưng không đủ điều kiện bồi thường, mức hỗ trợ được quy định bằng 10% giá đất của loại đất thu hồi theo bảng giá đất của thành phố.

Cùng với đó, người bị thu hồi đất còn có thể được xem xét các khoản hỗ trợ như ổn định đời sống; ổn định sản xuất, kinh doanh; di chuyển, tháo dỡ; đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm; hỗ trợ đối với một số công trình không đủ điều kiện bồi thường nhưng đáp ứng điều kiện hỗ trợ và hỗ trợ liên quan tới tái định cư. Cơ chế hiện hành có mức hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề bằng 5 lần giá đất nông nghiệp đối với đối tượng đủ điều kiện.

Đối với người phải di chuyển chỗ ở, Hà Nội đặt nguyên tắc bố trí tái định cư trước khi thực hiện thu hồi đất. Theo thông tin thành phố công bố, dự kiến khoảng 265ha đất được bố trí phục vụ tái định cư.

Nguyên tắc được đặt ra là ưu tiên người dân được bố trí tại chính địa bàn hoặc khu vực lân cận và chỉ thực hiện di chuyển sau khi đã chuẩn bị chỗ ở mới. Một số khu tái định cư lớn như Long Biên - Bồ Đề và Lĩnh Nam đang được nghiên cứu, với các công trình nhà ở tái định cư cao tầng dự kiến hoàn thành chậm nhất vào năm 2030.

Toàn bộ quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án được Hà Nội xác định phải bảo đảm các nguyên tắc dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định pháp luật.