Thêm nhiều trường hợp bị thu hồi đất tại Luật Đất đai sửa đổi: Người dân hưởng lợi gì?

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất bổ sung một số trường hợp thu hồi đất, đáng chú ý là cơ chế xử lý đất thực hiện dự án nhưng không sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng. Nếu quá 60 tháng vẫn không được đưa vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi; trước đó, chủ đầu tư có thể phải chịu khoản tiền lũy tiến tăng dần theo thời gian.

Đất bị bỏ hoang sẽ chịu sức ép lớn hơn

Một trong những điểm đáng chú ý của dự thảo lần 2 Luật Đất đai (sửa đổi) là thay đổi cách xử lý đối với đất đã được giao để thực hiện dự án nhưng bị bỏ không hoặc triển khai chậm.

Theo đề xuất của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, nếu đất được sử dụng để thực hiện dự án đầu tư nhưng không sử dụng hoặc chậm sử dụng, Nhà nước sẽ thu một khoản tiền lũy tiến hằng năm. Khoản tiền này tăng dần theo thời gian đất không được đưa vào sử dụng hoặc chậm sử dụng.

Nếu quá 60 tháng mà chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất.

Đề xuất mới này đang tạo ra hai tầng sức ép đối với những dự án chậm triển khai. Trước hết là chi phí phải trả ngày càng tăng, sau đó là nguy cơ mất quyền sử dụng đất nếu tiếp tục không đưa đất vào sử dụng. Đây cũng là điểm khác với cơ chế hiện hành, vốn chủ yếu cho phép gia hạn trong một khoảng thời gian nhất định kèm nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện thu hồi.

Không chỉ xử lý “đất bỏ hoang”, dự thảo còn bổ sung nhiều trường hợp thu hồi

Phạm vi sửa đổi không chỉ tập trung vào đất của các dự án chậm sử dụng. Theo dự thảo, ngoài việc kế thừa các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai, chấm dứt sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng, còn bổ sung trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo bản án, quyết định của Tòa án.

Dự thảo đồng thời bổ sung một số trường hợp thu hồi đất phục vụ quốc phòng, an ninh, trong đó có đất để làm bãi tạm giữ phương tiện vi phạm, tai nạn; trung tâm sát hạch và cấp giấy phép lái xe; nhà khách phục vụ nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

Ở nhóm phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, dự thảo bổ sung các trường hợp để thực hiện điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên; dự án xây dựng nhà ở công vụ, nhà ở cho thuê và nhà ở chính sách. Một số trường hợp đã được quy định tại Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội cũng được luật hóa.

Như vậy, hướng sửa đổi không đơn thuần là tăng số trường hợp Nhà nước được thu hồi đất, mà còn nhằm làm rõ hơn mục đích sử dụng quỹ đất trong những trường hợp phục vụ quốc phòng, an ninh và lợi ích công cộng.

Không phải cứ chậm là bị thu hồi

Đây là điểm người dân cũng cần đặc biệt lưu ý. Mốc 60 tháng trong dự thảo là thời điểm được đề xuất để thu hồi nếu chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng. Tuy nhiên, cách tính thời gian, thời điểm bắt đầu và tiêu chí xác định thế nào là “không sử dụng” hoặc “chậm sử dụng” vẫn cần được quy định cụ thể.

Trong quá trình góp ý, một số cơ quan đề nghị phải phân biệt rõ giữa dự án hoàn toàn không sử dụng đất và dự án chậm tiến độ; đồng thời xác định chính xác nguyên nhân dẫn đến việc chậm triển khai.

Đặc biệt, không thể chỉ căn cứ máy móc vào thời gian nếu việc chậm thực hiện xuất phát từ những nguyên nhân không thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư. Dự thảo cũng định hướng loại trừ thời gian bị ảnh hưởng bởi sự kiện bất khả kháng khi xác định tình trạng chậm đưa đất vào sử dụng.

Liên quan đến vấn đề này, cơ quan soạn thảo cho biết sẽ tiếp tục rà soát và quy định cụ thể về tiêu chí, thời hạn, điều kiện, căn cứ xác định vi phạm cũng như cách tính khoản tiền lũy tiến trong văn bản hướng dẫn thi hành.

Người dân có thể được hưởng lợi gì?

Với người dân, tác động đáng quan tâm nhất của đề xuất này không chỉ nằm ở việc một chủ đầu tư có thể bị thu hồi đất, mà là nguồn lực đất đai được kỳ vọng không còn bị “đóng băng” quá lâu. Một khu đất đã được giao cho dự án nhưng bỏ hoang trong nhiều năm đồng nghĩa với việc nguồn lực đất đai chưa được khai thác. Trong khi đó, người dân ở khu vực xung quanh có thể phải sống cùng một dự án kéo dài, hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc chờ đợi những công trình theo quy hoạch.

Nếu cơ chế mới được thực hiện hiệu quả, chủ đầu tư sẽ có thêm động lực để triển khai dự án đúng tiến độ thay vì giữ đất trong thời gian dài. Với những dự án không còn khả năng hoặc không thực sự triển khai, việc thu hồi cũng có thể tạo điều kiện để quỹ đất được xem xét sử dụng cho mục đích khác phù hợp hơn.

Việc tạo sức ép để đất được đưa vào sử dụng đúng mục đích có thể giúp hạn chế tình trạng quỹ đất bị bỏ hoang trong thời gian dài.

Tiếp đó, nếu các dự án đủ điều kiện được triển khai nhanh hơn, nguồn cung nhà ở, công trình thương mại, dịch vụ và hạ tầng có thể được cải thiện. Về lâu dài, điều này có thể góp phần khơi thông nguồn cung đất cho phát triển nhà ở, hạ tầng, sản xuất, kinh doanh và các công trình phục vụ cộng đồng.

Một tác động khác là tạo thêm áp lực để thị trường vận hành theo hướng minh bạch hơn. Khi việc giữ đất trong thời gian dài làm phát sinh chi phí ngày càng lớn, lợi ích từ việc “găm đất” sẽ giảm xuống. Đây cũng là tinh thần được đặt ra tại Nghị quyết 21 của Trung ương khi làm cho việc găm giữ đất mà không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ.

Tuy nhiên, để lợi ích này thực sự đến với người dân, khâu thực thi sẽ mang tính quyết định. Quy định phải đủ rõ để xử lý đúng những dự án cố tình bỏ đất, nhưng cũng phải bảo vệ các trường hợp chậm triển khai do nguyên nhân khách quan hoặc do vướng mắc thuộc trách nhiệm của cơ quan Nhà nước.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, dù pháp luật hiện hành đã có quy định xử lý dự án không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ, thực tế vẫn còn những dự án tồn đọng kéo dài, tình trạng bỏ hoang và lãng phí đất đai chưa được giải quyết triệt để.

Vì vậy, điểm đáng chú ý nhất trong đề xuất lần này không chỉ là “quá 60 tháng sẽ thu hồi”, mà là việc thiết kế một cơ chế khiến chủ đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn chi phí của việc để đất không được sử dụng. Nếu được hoàn thiện theo hướng minh bạch, khả thi và áp dụng công bằng, chính sách này có thể tạo ra một vòng quay tích cực khi biến đất bỏ hoang trở thành dự án phải triển khai thực chất, kéo theo nguồn cung và hạ tầng được khơi thông, giúp nguồn lực đất đai được sử dụng hiệu quả hơn.