Vạn Thịnh Phát và Novaland cùng nằm trong nhóm có quy mô trái phiếu chậm trả lớn nhất ngành bất động sản

Theo báo cáo được S&I Ratings công bố ngày 7/9, đơn vị này cho biết tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) phát hành trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt khoảng 275.400 tỷ đồng.

Trong đó, nhóm doanh nghiệp bất động sản (BĐS) phát hành 128.200 tỷ đồng, chiếm 46,5% tổng giá trị TPDN phát hành. Riêng quý II/2026, giá trị trái phiếu BĐS phát hành đạt 102.400 tỷ đồng, tăng 228% so với cùng kỳ năm trước (YoY) và chiếm 43,8% toàn thị trường, theo thống kê của S&I Ratings.

Lãi suất phát hành trái phiếu trong năm 2026 cũng ghi nhận xu hướng tăng rõ rệt. Mức lãi suất bình quân của nhóm BĐS trong quý II đạt khoảng 11,4%, cao hơn mức bình quân 11,3% của 6 tháng đầu năm.

Lãi suất phát hành cao nhất lần lượt ở mức 12,5% trong quý II và 13,5% trong nửa đầu năm 2026 (1H2026). Sang năm 2027, tổng giá trị trái phiếu BĐS đáo hạn dự kiến đạt 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với giá trị đáo hạn của năm 2026.

Trong năm 2026, lĩnh vực BĐS cũng ghi nhận 28 lô trái phiếu chậm trả với giá trị 28.558 tỷ đồng. Trong đó Novaland, Vạn Thịnh Phát, Hưng Thịnh… chiếm chủ yếu với 19.120 tỷ đồng.

Chỉ tính riêng đối với Novaland, tại thời điểm cuối tháng 6, tổng dư nợ trái phiếu của doanh nghiệp này còn gần 23.700 tỷ đồng, giảm hơn 1.000 tỷ đồng so với đầu năm. Số dư này gồm 20 khoản huy động ngắn hạn và 5 khoản phát hành dài hạn.

Đáng chú ý, Novaland chưa thu xếp được nguồn thanh toán hơn 7,94 triệu USD tiền lãi liên quan đến lô trái phiếu chuyển đổi quốc tế trị giá 300 triệu USD. Lô trái phiếu này được phát hành tháng 7/2021, kỳ hạn ban đầu 5 năm và đáo hạn vào ngày 16/7/2026.

Một số nghĩa vụ khác cũng đang trong tình trạng chậm thanh toán trong đó có các lô NVLH2123009 và NVLH2232001, với tổng dư nợ gốc còn lại gần 4.000 tỷ đồng.

Dư nợ của nhóm doanh nghiệp BĐS tăng lên mức cao nhất 15 quý

S&I Ratings cho biết dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp BĐS niêm yết tiếp tục tăng trong quý II/2026. Tổng dư nợ đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước, tương ứng tăng thêm 60.897 tỷ đồng.

Tỷ lệ Nợ vay/VCSH theo đó tăng lên 0,72 lần, từ mức 0,61 lần vào cuối quý I/2026. Đây cũng là mức cao nhất trong 15 quý gần đây.

Cùng với đó, tỷ trọng nợ dài hạn trong tổng dư nợ tăng lên 67,3% từ mức 63,1% của quý trước. Diễn biến này cho thấy nguồn vốn đang được sử dụng để giải ngân, triển khai và phát triển dự án, thay vì phục vụ áp lực xoay vòng thanh khoản ngắn hạn.

Trong quý II/2026, VHM tăng thêm hơn 50.000 tỷ đồng dư nợ vay, tương đương khoảng 82% tổng mức tăng của toàn ngành. Trong khi đó, dư nợ của NVL tăng hơn 4.000 tỷ đồng.

Theo phạm vi thống kê của S&I Ratings với 31 doanh nghiệp BĐS niêm yết, tổng doanh thu đạt 137.271 tỷ đồng, tăng 150,2% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt 57.669 tỷ đồng, tăng 349,6%.

Tuy nhiên, VHM chiếm tới 86% tổng doanh thu và 90% tổng lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp được thống kê. Nếu loại VHM, doanh thu của 30 doanh nghiệp còn lại giảm 3,7% YoY. Trong khi đó, lợi nhuận sau thuế của nhóm này vẫn tăng, chủ yếu nhờ khoản thu nhập tài chính đột biến.