Vì sao HoREA đề xuất lùi thời gian thực hiện Thông tư 08/2020 trong 2023?

Theo Thông tư 08/2020/TT-NHNN ngày 14/8/2020 sửa đổi, bổ sung Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, thì các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn theo lộ trình: 

Từ ngày 01/01/2020 đến hết ngày 30/9/2021: 40%. (Thông tư 22 quy định: Từ ngày 01/01/2020 đến hết ngày 30/9/2020 là 40%; từ ngày 01/10/2020 đến hết ngày 30/9/2021 là 37%).

Từ ngày 01/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022: 37%; (Thông tư 22 quy định: Từ ngày 01/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022 là 34%).

Từ ngày 01/10/2022 đến hết ngày 30/9/2023: 34%; (Theo Thông tư 22/2019 quy định: Từ ngày 01/10/2022 là 30%). 

Và cuối cùng từ ngày 01/10/2023: 30%. 

Như vậy, chỉ còn hơn 2 tháng nữa là các ngân hàng sẽ phải thực hiện áp tỷ lệ  “tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung dài hạn”, đưa từ mức 34% hiện hành, xuống đúng 30%.

Trong bối cảnh hiện nay, đây có thể sẽ là một trong những rào cản về nguồn vốn khiến các ngân hàng khó có thể mở rộng cửa cho các doanh nghiệp có nhu cầu tín dụng như nhóm bất động sản, được vay vốn.

Tại một diễn đàn mới đây ở TP HCM, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - cho biết, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, song áp lực đã giảm bớt so với quý I/2023. Các số liệu cho thấy vẫn có những tín hiệu kỳ vọng thị trường sẽ hồi phục trong 6 tháng cuối năm nay. Theo đó, khó khăn lớn nhất cần được tháo gỡ hiện nay của thị trường bất động sản là các vấn đề pháp lý; theo sau là các rào cản trong việc tiếp cận vốn tín dụng và khả năng huy động vốn dài hạn từ nguồn trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư.

Lãnh đạo HoREA chỉ ra ngoài vấn đề vướng mắc pháp lý (chiếm tỷ lệ 70% khó khăn đối với các dự án), thì còn nhiều rào cản như gói ưu đãi lãi suất 120.000 tỷ mua nhà ở xã hội vẫn chưa đủ hấp dẫn đối với đại bộ phận người mua; một số thông tư vừa được ban hành đang không đồng nhất với một số văn bản quy phạm pháp luật khác, gây khó khăn cho các doanh nghiệp tiếp cận vốn. Bên cạnh đó, theo ông Châu, việc hạ tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn còn 30% từ ngày 01/10/2023 là chưa phù hợp với tình hình kinh tế khó khăn như hiện tại. 

Ông Lê Hoàng Châu cho biết hiện việc tiếp cận vốn dài hạn của các doanh nghiệp bất động sản đang rất khó. Đặc biệt là việc là tiếp cận vốn của các quỹ đầu tư vào thị trường địa ốc. Theo đó, hiện Việt Nam chỉ có duy nhất một quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Quy mô vốn của đơn vị này chỉ khoảng 50 tỷ đồng, khá thấp so với tiêu chuẩn chung. Do đó, cần phải phát triển thêm các quỹ nội địa đủ sức cạnh tranh với các quỹ đầu tư nước ngoài. 

Lãnh đạo HoREA vì vậy kiến nghị nên dời lại mốc thời gian áp dụng quy định tỷ lệ 30% theo lộ trình của Thông tư 08/2020 ít nhất 1 năm.

Một thực tế cho thấy là đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản, nhu cầu vốn trung và dài hạn rất lớn. Một thống kê cho thấy thông thường một dự án bất động sản để triển khai được, thời gian nhanh cũng mất từ 3-5 năm mới có thể đi vào mở bán và bắt đầu có tiền bán hàng thu về (trong trường hợp không vướng pháp lý). Cũng theo thống kê thì hầu hết các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án đều dùng vốn vay, từ các nguồn như trái phiếu hay tín dụng, tỷ lệ vốn tự có thấp. Theo đó thì vốn tín dụng đều kéo kỳ hạn trung và dài hạn. Tương tự về phía người vay mua, cũng có kỳ vọng được cấp các khoản tín dụng “mortgage loan” - đặc biệt được bảo đảm bằng tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai - với kỳ hạn dài. 

Trong điều kiện thị trường bình thường, việc vay vốn trung và dài hạn của các thành viên thị trường bất động sản nói riêng và vay vốn để đầu tư dài hạn của doanh nghiệp nói chung, được xem là bình thường và tất yếu, nhất là khi tỷ lệ phụ thuộc tín dụng của doanh nghiệp rất cao trong khi các kênh vốn khác chưa hoàn toàn phát triển. Tuy nhiên, trong giai đoạn vừa qua khi thị trường bất động sản gặp khó khăn và thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng tắc nghẽn, mặc dù Chính phủ đã có những chính sách nỗ lực tháo gỡ nhưng áp lực thanh toán nợ trái phiếu đến hạn của nhóm doanh nghiệp bất động sản vẫn nặng nề, TS Đinh Thế Hiển - chuyên gia Tài chính cho rằng, điều này dẫn đến một phần nguồn vốn là các khoản vay tín dụng trung và dài hạn và qua tài trợ trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản "bị chôn", dẫn đến "kẹt" vốn toàn thị trường. Dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tại cuối 2022 đạt hơn 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 24,27% so với cuối năm 2021, chiếm tỷ lệ cao trong tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng, phần nào cho thấy điều đó.

Đây cũng là nguyên do khiến mặc dù thanh khoản của hệ thống ngân hàng hiện tại dồi dào bất chấp lãi suất đã được kéo mặt bằng xuống sau 4 đợt điều chỉnh hạ lãi suất của NHNN và tiết kiệm trở nên bớt hấp dẫn, nhưng các ngân hàng vẫn được cho khó mạnh tay hạ lãi suất vay, đẩy tăng trưởng tín dụng giá rẻ. Bởi yếu tố áp lực nguồn vốn sẽ làm các ngân hàng nhạy cảm, có tâm lý "phòng thủ thanh khoản", nhất là khi thời điểm thực thi quy định kéo tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung dài hạn tối đa không quá 30% đang rất sát gần.