Vinhomes tạm ngừng mở rộng quỹ đất: Không phải Novaland, Phát Đạt, doanh nghiệp này mới đang tăng tốc?

Trong thông điệp mới nhất, Chủ tịch HĐQT Vinhomes Phạm Thiếu Hoa cho biết doanh nghiệp hiện sở hữu quỹ đất đủ để phát triển trong khoảng 5–7 năm tới. Do đó, thay vì tiếp tục mở rộng quỹ đất, Vinhomes (VHM) sẽ ưu tiên nâng cao chất lượng phát triển dự án và tối đa hóa giá trị trên mỗi mét vuông đất đang sở hữu.

Quyết định này không làm thay đổi vị thế số một của Vinhomes, nhưng lại đặt ra một câu hỏi lớn cho thị trường bất động sản: Đâu sẽ là doanh nghiệp đủ sức lấp đầy khoảng trống tăng trưởng khi "người khổng lồ" tạm thời rời khỏi cuộc đua săn quỹ đất?

Nhìn vào kết quả kinh doanh năm 2025, Vinhomes đang bỏ xa phần còn lại của thị trường khi dẫn đầu cả về doanh thu và lợi nhuận. Xếp sau là VEF - doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Vingroup. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng kết quả kinh doanh của VEF tăng đột biến chủ yếu đến từ khoản lợi nhuận ghi nhận một lần, nên chưa phản ánh đầy đủ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Nếu loại trừ yếu tố này, cái tên nổi bật nhất sau Vinhomes là Sunshine Group. Doanh nghiệp không chỉ vươn lên nhóm dẫn đầu về quy mô doanh thu và lợi nhuận, mà tạo khoảng cách đáng kể với nhóm còn lại.

Năm 2025, KSF ghi nhận lợi nhuận trước thuế đạt 11.294 tỷ đồng, tăng trưởng kỷ lục gần 12 lần. Phép màu này không đến từ sự khởi sắc ngẫu nhiên của thị trường, mà là kết quả của chiến lược “Gom bi về một rổ”.

So sánh mức tăng của lợi nhuận, có thể thấy rõ việc hợp nhất không chỉ tăng quy mô như một phép cộng, mà làm tăng hiệu suất hoạt động. Biên lãi ròng của Sunshine bứt phá thêm gần 10 điểm phần trăm trong năm 2025, nhờ đồng bộ chi phí bán hàng, marketing và quản lý – những khoản vốn đã được kiểm soát tốt nay được tối ưu thêm một lần nữa sau cuộc tái cấu trúc toàn diện với hàng loạt thương vụ M&A.

Có thể thấy, Sunshine đang nổi lên như một trong số ít doanh nghiệp niêm yết hội tụ đồng thời ba yếu tố: Quy mô vốn hóa thuộc nhóm đầu ngành, quỹ đất đủ lớn để phát triển các đại đô thị và năng lực tăng trưởng lợi nhuận vượt trội. Điều đó giúp KSF trở thành một trong những cái tên đáng theo dõi nhất trong giai đoạn tái định hình trật tự của ngành bất động sản.

Sunshine Group đã chuẩn bị gì cho "cuộc đua mới"?

Tính đến ngày 25/6, Sunshine Group là doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa lớn thứ ba trên thị trường, đạt 70.813 tỷ đồng, chỉ đứng sau Vingroup và Vinhomes, đồng thời tương đương với Vincom Retail (69.760 tỷ đồng).

Đáng chú ý, quy mô vốn hóa của doanh nghiệp này đang bỏ xa nhiều tên tuổi khác trong ngành như Novaland (31.106 tỷ đồng), Kinh Bắc (28.017 tỷ đồng), Nhà Khang Điền (25.249 tỷ đồng), Bluemarq Group (16.485 tỷ đồng) hay Phát Đạt (14.917 tỷ đồng).

Không chỉ về vốn hóa, Sunshine Group còn sở hữu quỹ đất lớn trải dài từ Bắc vào Nam. Theo Báo cáo thường niên 2025, doanh nghiệp đang triển khai hàng loạt dự án như Noble Palace Tây Thăng Long (71ha, dự kiến bàn giao từ quý II/2026), Noble Crystal Long Biên (2,8ha, bàn giao từ quý IV/2026), Noble Palace Garden (45ha, dự kiến bàn giao từ quý IV/2026), Noble Crystal Tây Hồ (hơn 3,4ha, dự kiến bàn giao từ quý IV/2026) và Sunshine Sky City (42,5ha, dự kiến bàn giao tòa S2, S3, S4 vào quý II/2026).

Sở dĩ tập đoàn có lượng lớn quỹ đất trên nhờ chiến lược M&A thông minh. Trong bối cảnh chi phí vận hành và quỹ đất ngày càng đắt đỏ, khái niệm “M&A” (Mua bán & Sáp nhập) không còn đơn thuần là việc thâu tóm dự án, mà đã nâng tầm thành chiến lược Hợp nhất hệ sinh thái. Nhìn vào báo cáo tài chính kiểm toán năm 2025 của Sunshine Group, chúng ta thấy một ví dụ điển hình cho xu hướng này.

Cụ thể, việc hợp nhất Sunshine Homes (99,96%) và hàng loạt thực thể như Sunshine Tây Hồ (99,48%), Đầu tư DIA (98,89%) hay Chứng khoán SmartMind (94,5%) vào báo cáo tài chính chung đã đẩy tổng tài sản tập đoàn tăng từ 20.000 tỷ lên trên 120.000 tỷ đồng.

Không dừng ở các dự án hiện hữu, doanh nghiệp đang tập trung phát triển những đại đô thị có quy mô lên tới hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hecta. Đầu năm nay, Sunshine đã khởi công Bắc Thăng Long Urban City rộng 699ha. Tại Đồng Nai, doanh nghiệp cũng đang phát triển Khu đô thị thông minh ven sông Đại Phước rộng gần 1.908ha với tổng mức đầu tư hơn 817.000 tỷ đồng.

Theo người đứng đầu tập đoàn, năm 2025, công ty đã xây dựng quỹ đất hàng chục nghìn ha tại những vị trí đắc địa, kiện toàn bộ máy quản trị và nâng cao năng lực thực thi.

Những con số này cho thấy Sunshine không còn theo đuổi chiến lược phát triển dự án đơn lẻ mà đang bước vào cuộc chơi của các nhà phát triển đại đô thị quy mô quốc gia.

Tham vọng của Sunshine lớn đến đâu?

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, Chủ tịch HĐQT Sunshine Group Đỗ Anh Tuấn cho biết doanh nghiệp đã có sự chuẩn bị dài hạn trước khi triển khai các đại đô thị. Hiện danh mục tài sản có thể đưa ra thị trường ước đạt 500.000–600.000 tỷ đồng, với chi phí đầu tư khoảng 40% giá trị.

Trong năm 2026, Sunshine đặt mục tiêu doanh thu 40.000 tỷ đồng, gấp đôi năm trước và lợi nhuận trước thuế hơn 15.000 tỷ đồng, tăng 32,8%, dựa trên tiến độ bàn giao các dự án.

Bước sang giai đoạn “2.0”, doanh nghiệp xây dựng kế hoạch kinh doanh chi tiết cho giai đoạn 2026–2028 với tổng doanh thu dự kiến hơn 311.000 tỷ đồng. Trong đó, năm 2028 được xem là giai đoạn “bùng nổ” khi doanh thu dự kiến đạt khoảng 200.000 tỷ đồng và lợi nhuận khoảng 86.000 tỷ đồng.

Đáng chú ý, con số này được tính toán trên kịch bản thận trọng khi chỉ bán ra khoảng 55% lượng sản phẩm hiện có.

Chủ tịch Đỗ Anh Tuấn cho biết, nếu thị trường phục hồi tốt hơn kỳ vọng, doanh thu và lợi nhuận có thể tăng mạnh hơn nữa. Đáng chú ý, doanh nghiệp đặt mục tiêu tỷ suất lợi nhuận trên tổng mức đầu tư trên 80%, dựa trên hiệu quả sử dụng tài chính và chiến lược bán hàng theo giá trị thực.

Tại Hà Nội, Sunshine dự kiến cung cấp lượng sản phẩm trị giá hơn 2 triệu tỷ đồng trong 5 năm tới thông qua các đại đô thị. Một dự án mới dự kiến ra mắt trong quý IV/2026 sẽ được triển khai với mức lợi nhuận kiểm soát ở khoảng 15%.

Trong khi đó, tâm điểm chiến lược lại nằm ở kế hoạch “Nam tiến” với một siêu dự án đô thị công nghệ quy mô khoảng 2.000ha, tổng mức đầu tư gần 1 triệu tỷ đồng.

Theo lãnh đạo doanh nghiệp, hệ thống vận hành hiện tại đã ổn định, có thể mang lại doanh thu khoảng 100.000 tỷ đồng và lợi nhuận từ 30.000–50.000 tỷ đồng mỗi năm ngay cả khi không phát triển thêm dự án mới trong 5 năm tới.

Với kế hoạch trên, Sunshine Group sẽ tương đương quy mô kết quả kinh doanh thực tế của Vinhomes trong năm 2025, khi doanh thu và lợi nhuận trước thuế của doanh nghiệp này lần lượt đạt 153.271 tỷ đồng và 52.810 tỷ đồng.

Tuy nhiên, sau hơn một thập kỷ tích lũy quỹ đất (hơn 188 triệu m2 tính đến cuối năm 2024), Vinhomes đã sở hữu một lượng lớn "hàng tồn kho chiến lược". Do đó, dù không tiếp tục mở rộng quỹ đất, doanh nghiệp vẫn còn dư địa tăng trưởng trong nhiều năm tới, đặc biệt ở giai đoạn 2026–2027.

Điều này cũng đồng nghĩa, nếu hoàn thành kế hoạch đã đề ra, Sunshine Group sẽ tiến rất gần quy mô của Vinhomes, qua đó nổi lên như một trong những đối trọng đáng chú ý nhất trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Dù vậy, để thu hẹp khoảng cách với doanh nghiệp dẫn đầu, Sunshine vẫn cần chứng minh năng lực triển khai dự án, bán hàng và hiện thực hóa những mục tiêu tăng trưởng đầy tham vọng.

Theo ông Tạ Việt Dự (KBSV), khi các doanh nghiệp lớn đều đã tích lũy quỹ đất đáng kể, lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở việc sở hữu thêm bao nhiêu hecta đất mà ở khả năng triển khai, bán hàng và hiện thực hóa giá trị từ quỹ đất đó.

Bởi vậy, câu chuyện đáng theo dõi không chỉ là Vinhomes dừng gom đất, mà là liệu Sunshine có thể biến quỹ đất khổng lồ và những kế hoạch đầy tham vọng thành kết quả kinh doanh thực tế hay không.

Theo ông, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn như Novaland, Phát Đạt, Nam Long hay Khang Điền đều đã sở hữu quỹ đất đáng kể sau nhiều năm phát triển. Trong bối cảnh hiện nay, yếu tố quyết định không còn nằm ở quy mô quỹ đất mà là năng lực triển khai dự án, bán hàng và khai thác hiệu quả các tài sản sẵn có.

“Cơ hội sẽ đến với những doanh nghiệp sử dụng hiệu quả quỹ đất đã tích lũy, thay vì tiếp tục chạy theo việc mở rộng nguồn lực bằng mọi giá”, ông Dự nhận định.