2023: Nguồn cung căn hộ tại TP. HCM sẽ tiếp tục ảm đạm

Thị trường bất động sản hiện nay có nhiều tồn đọng cần giải quyết như trái phiếu, tín dụng… Nhưng việc giải quyết sự chênh lệch giữa các phân khúc của chung cư luôn là vấn đề cấp bách, cần hoàn thành các sớm càng tốt.

Sự lệch pha cung - cầu được biểu hiện rõ ràng nhất ở những thành phố trung tâm như Hà Nội, TP. HCM,... Số lượng chung cư cao cấp, trung cấp hiện đang áp đảo so với phân khúc bình dân. Và điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến nhu cầu tìm kiếm nơi an cư của nhiều người.

Mặc dù trong đà phục hồi, thị trường nhà ở TP. HCM vẫn đang “lệch pha”

Về nguồn cung căn hộ chung cư, dù trong đà phục hồi sau đại dịch, năm 2022 TP. HCM đã đạt 21.000 căn hộ (tăng 84% so với cùng kỳ), tuy nhiên vẫn thấp hơn 46% so với giai đoạn trước Covid (2018-2019) do chịu tác động tiêu cực từ lãi suất tăng cao, nguồn cung tín dụng bị thu hẹp, dẫn đến nhiều dự án bị đình trệ. Tương tự lực cầu cũng giảm mạnh nên dù cả năm có hơn 14.600 giao dịch nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 69%, thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Giá nhà trong năm qua đạt trung bình 107 triệu/m2, tăng đáng kể 43% so với cùng kỳ. Đáng chú ý là hiện tượng khan hiếm nhà ở phân khúc bình dân tiếp tục diễn ra khi nguồn cung phân khúc này cả năm 2022 chỉ chiếm chưa đến 25% nguồn hàng.

Theo Công ty Chứng khoán Mirae Asset, trong năm 2023, tình hình nguồn cung căn hộ tại TP. HCM sẽ tiếp tục ảm đạm do những tác động tiêu cực kể trên vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Bên cạnh đó, lực cầu vẫn sẽ tăng từ nhu cầu nhà ở thực, do đó công ty kỳ vọng giá nhà sẽ không biến động nhiều trong thời gian ngắn.

Đối với thị trường nhà phố/biệt thự tại TP. HCM chịu ảnh hưởng nặng nề từ tác động của việc siết tín dụng và nguồn cung khan hiếm, cả năm 2022 chỉ đạt hơn 1.000 căn được bán ra, xấp xỉ cùng năm trước.

Không chỉ vậy còn có sự mất cân đối giữa các phân khúc khi các sản phẩm cũng tập trung ở phân khúc cao cấp, chiếm 50% tổng lượng cung, trong khi các sản phẩm dưới 10 tỷ chỉ chiếm chưa đầy 20% tổng nguồn cung.

Tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh, chỉ đạt hơn 60% và là mức thấp nhất trong 5 năm qua. Theo đánh giá, nếu Chính phủ không có nhiều thay đổi trong các chính sách định hướng, tình hình năm 2023 sẽ không có nhiều dấu hiệu cải thiện và số lượng giao dịch tiếp tục quanh mức 1000 căn.

Tuy nhiên nguồn cung giảm đi chỉ đạt khoảng 1200 căn hộ tập trung nhiều ở Thủ Đức và Quận 2, với các dự án lớn như The 9 Stellars, Global City, Senturia An Phú, nên tỷ lệ hấp thụ có thể tăng trở lại.

Về giá nhà trong năm 2023, theo Mirae Asset, có thể giảm nhẹ do chịu tác động từ 2 yếu tố chính: áp lực trả lãi khiến nhiều người chủ sở hữu phải bán cắt lỗ, và chủ đầu tư chủ động giảm giá bán để kích cầu.

Hà Nội: Lượng cung cầu tăng mạnh nhưng giá nhà ở khó giảm

Trái ngược với tình hình tại TP. HCM, thị trường căn hộ tại Hà Nội tiếp tục ảm đạm với chỉ hơn 12.600 giao dịch trong năm 2022, mức thấp nhất trong 8 năm trở lại đây.

Nguồn cung tập trung chủ yếu vẫn ở khu vực vùng ven với các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Tình trạng khan hiếm tại phân khúc bình dân tiếp tục diễn ra với hơn 90% căn hộ thuộc hạng trung và hạng cao cấp.

Giá bán trung bình trong năm 2022 tại Hà Nội tuy có tăng nhưng không nhiều như tại TP. HCM với giá bán trung bình chỉ đạt 47 triệu/m2, tăng 15% so với cùng kỳ. Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ tiếp tục xu hướng giảm trong những năm gần đây và chỉ đạt khoảng 40 – 45%.

Theo Công ty Chứng khoán Mirae Asset, dự kiến tỷ lệ hấp thụ trong năm 2023 sẽ tiếp tục thấp do lượng cung lên đến gần 16,000 căn hộ (+27% cùng kỳ) đến từ 19 dự án sắp mở bán, trong đó gần 80% sẽ là phân khúc hạng trung. Bên cạnh đó, giá trung bình sẽ khó giảm bất chấp ảnh hưởng thị trường tiêu cực khi các dự án mới định hình ở phân khúc cao.

Đối với thị trường nhà phố/ biệt thự, lượng giao dịch trong năm 2022 chỉ đạt gần 1,500 căn (-45% cùng kỳ), thấp nhất kể từ 2015, đồng thời tỷ lệ hấp thụ cũng giảm mạnh từ gần 80% xuống còn 67%.

Trong năm 2023, dự kiến sẽ có 1600 căn. hộ từ 15 dự án được chào bán từ các quận Hoài Đức, Thanh Trì và Long Biên. Tuy nhiên, Công ty Mirae Asset dự kiến lượng cầu vẫn trong đà giảm chỉ còn khoảng 1.300 giao dịch.

Công ty Chứng khoán Mirae Asset cho rằng, giá bán trong năm 2023 sẽ hạ nhiệt đáng kể do các dự án giao thông lớn nối Hưng Yên hay Bắc Ninh vào Hà Nội đang dần hình thành, tạo kết nối giao thông với các dự án lớn đang hình thành tại 2 tỉnh này, vốn có giá rẻ hơn đáng kể so với sản phẩm trong Hà Nội