Các chuyên gia giải bài toán mua nhà của người trẻ: Vay an toàn, chọn đúng phân khúc

Vay mua nhà: Ranh giới giữa an cư và áp lực tài chính

Với nhiều người trẻ, vay ngân hàng gần như là con đường khó tránh nếu muốn sở hữu nhà tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, khoản vay kéo dài hàng chục năm cũng có thể trở thành gánh nặng nếu tiền trả nợ chiếm phần quá lớn trong thu nhập.

Tại hội thảo "Bất động sản sau cơn sốt: Giá sẽ đi về đâu?", PGS. TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế thuộc Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam cho rằng người mua trước hết cần xác định rõ mục đích mua nhà và khả năng tài chính của bản thân. Theo ông, với người làm công ăn lương, đặc biệt là những người có thu nhập chưa cao, việc mua nhà hiện nay rất khó khăn nếu không có sự hỗ trợ từ gia đình.

Vị chuyên gia dẫn khuyến nghị của các tổ chức tài chính quốc tế, theo đó tổng tiền trả nợ vay mua nhà nên được giới hạn trong khoảng 30-35% thu nhập, không nên vượt ngưỡng 35%. Nếu vay quá sức, người mua có thể phải dành phần lớn thu nhập để trả nợ, thu hẹp khả năng tiết kiệm, đầu tư cho bản thân và ứng phó với những biến cố trong cuộc sống.

Ngoài ra, dưới góc độ kinh tế, chuyên gia Ngô Trí Long cũng khuyến nghị người mua nhà cần chuẩn bị khoản dự phòng đủ trang trải sinh hoạt và trả nợ ít nhất 6 tháng, đồng thời tính đến kịch bản lãi suất tăng thêm 2-3 điểm phần trăm. Với gia đình có thu nhập 40 triệu đồng/tháng, tổng khoản trả nợ phù hợp nên ở mức khoảng 12-14 triệu đồng.

Điều đáng lưu ý là giá căn nhà không phải yếu tố duy nhất quyết định thời điểm xuống tiền. Một căn hộ có giá thấp hơn nhưng đi kèm khoản vay lớn, thời hạn trả nợ kéo dài hoặc lãi suất thả nổi vẫn có thể tạo áp lực đáng kể lên ngân sách gia đình.

Tại hội thảo, ông Ngô Trí Long nhận định thị trường bất động sản thời gian tới sẽ tiếp tục phân hóa, khó tăng giá đồng loạt như giai đoạn trước. Những tài sản bị đẩy giá quá cao nhưng thiếu nhu cầu thực có thể chịu áp lực giảm, trong khi bất động sản có vị trí tốt và pháp lý rõ ràng vẫn có khả năng giữ giá trị.

Bởi vậy, người mua có nhu cầu ở thực không nhất thiết phải chờ giá chạm đáy mới quyết định, nhưng cũng không nên mua bằng mọi giá. Nếu tìm được căn nhà phù hợp và có khả năng tài chính vững vàng, việc mua nhà có thể được cân nhắc; ngược lại, nếu phải vay vượt sức, thuê nhà vẫn là lựa chọn hợp lý.

Thuê nhà, chọn nhà ở xã hội hay mua xa trung tâm?

Trong khi ông Ngô Trí Long nghiêng về phương án thuê nhà đối với người làm công ăn lương chưa đủ tích lũy thì ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Việt Nam lại cho rằng người trẻ vẫn có cơ hội sở hữu nhà nếu biết lựa chọn phân khúc và địa điểm phù hợp.

Theo ông Toản, giá bất động sản trong ngắn hạn khó tăng mạnh và có thể tiếp tục điều chỉnh theo từng phân khúc. Những sản phẩm từng tăng giá quá cao có thể giảm nhanh hơn, trong khi các căn nhà đã tiệm cận khả năng chi trả của người mua bắt đầu thu hút sự quan tâm trở lại.

Với gia đình trẻ và người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội là một hướng đi đáng chú ý. Ông Toản đề cập mục tiêu phát triển 84.000 căn nhà ở xã hội của Hà Nội đến năm 2030, đồng thời cho biết những dự án mới có thể mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình.

Theo đánh giá của ông, người có ngân sách khoảng 1-1,5 tỷ đồng có thể cân nhắc căn hộ ở khu vực xa trung tâm; với khoảng 2 tỷ đồng, lựa chọn căn hộ hai phòng ngủ cũng có thể khả thi tùy vị trí và dự án.

Tuy nhiên, người mua cần kiểm tra điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội, giá bán thực tế, tiến độ dự án và phương án vay vốn trước khi quyết định. Khoản trả nợ hàng tháng phải được tính trên thu nhập thực nhận sau khi trừ chi phí sinh hoạt, thay vì chỉ dựa vào mức trả góp được quảng cáo.

Ở góc nhìn dài hạn, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại One Housing cho rằng người mua nên nhìn thị trường trong chu kỳ 5-10 năm, thay vì chỉ tập trung vào những biến động trong 2-3 năm trước mắt. Dân số đô thị tăng, quá trình đô thị hóa và sự mở rộng của tầng lớp trung lưu có thể tiếp tục tạo nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, triển vọng dài hạn không đồng nghĩa mọi căn nhà đều tăng giá hoặc mọi khoản vay đều an toàn.

Ông khuyến nghị người mua không nên bó hẹp lựa chọn trong khu vực nội đô quen thuộc, mà cần xem xét những khu vực có kết nối giao thông, tiện ích và hạ tầng đang được cải thiện. Dù vậy, quyết định mua ở xa trung tâm cũng cần tính đến chi phí đi lại, thời gian di chuyển và mức độ đáp ứng nhu cầu sống hàng ngày.

Như vậy, không có một tỷ lệ vay hay thời điểm mua nhà phù hợp với tất cả mọi người. Người đã tích lũy đủ, có thu nhập ổn định và khoản trả nợ nằm trong ngưỡng an toàn có thể chủ động tìm kiếm cơ hội; người chưa đủ điều kiện nên tiếp tục thuê nhà, tích lũy và chờ sản phẩm phù hợp hơn. Điều quan trọng không phải sở hữu nhà sớm bằng mọi giá, mà là có thể duy trì cuộc sống ổn định sau khi nhận bàn giao căn nhà.