Cẩn trọng với 'cơn sốt' đất nền trước tin đồn sáp nhập

Nhiều nơi "thổi" giá tăng 20-30%

Những ngày gần đây, các khu vực như TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu… đang chứng kiến sự gia tăng đáng kể về giá cũng như lượng giao dịch đất nền, căn hộ.

Cụ thể, ngay sau khi có những tin tức về việc xem xét sáp nhập một số địa phương vào TPHCM, nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng săn lùng các bất động sản vùng ven với kỳ vọng giá đất sẽ tiếp tục tăng mạnh trong tương lai. Các khu vực giáp ranh như TP.Dĩ An, TP.Thuận An (tỉnh Bình Dương), huyện Nhơn Trạch, Long Thành (tỉnh Đồng Nai) hay huyện Bến Lức, Cần Giuộc (tỉnh Long An) trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền.

Trước thông tin lan truyền rằng, huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) sẽ sáp nhập vào TPHCM khiến hàng trăm nhà đầu tư đổ xô về đây tìm kiếm đất nền.

Ghi nhận từ các sàn giao dịch bất động sản cho thấy, lượng khách tìm mua đất nền, nhà phố ở các khu vực này đã tăng từ 20 - 30% so với những tháng trước. Đáng chú ý, trước thông tin lan truyền rằng, huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) sẽ sáp nhập vào TPHCM khiến hàng trăm nhà đầu tư đổ xô về đây tìm kiếm đất nền. Hàng loạt dự án “ma” nằm im lìm nhiều năm qua bỗng giao dịch sôi động trở lại.

Theo thông tin từ Hội Môi giới bất động sản (VARS), tại các địa phương trên cả nước, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%. Tuy nhiên, thực tế ghi nhận, lượng giao dịch chỉ tăng trưởng tại các tỉnh thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.

Cùng với việc dự báo các phương án sáp nhập tại các tỉnh, nhiều người cũng đang tích cực xuống tiền vào bất động sản tại các địa phương được cho sẽ là trung tâm của tỉnh mới, những nơi này được dự đoán có nguồn cầu từ các công chức, viên chức, người lao động phải thay đổi nơi làm việc.

Theo VARS, diễn biến này không mới với thị trường bất động sản Việt Nam. Lịch sử cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý Fomo (sợ bỏ lại phía sau) của nhà đầu tư.

Các chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản nhận định, ở thời điểm hiện tại, quyết định này còn được thúc đẩy và cộng hưởng bởi dự đoán việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ. Bởi lẽ, kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập, thì cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn, đặc biệt là trong bối cảnh giá bất động sản đang bị đẩy lên cao so với thu nhập của phần đông người dân trong thời gian vừa qua.

Phải thận trọng

VARS cho rằng, các quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, không đủ lực trụ đến khi giá bất động sản thật sự tăng.

Đơn cử, khi thông tin về việc lên quận của một số huyện ngoại thành tại Hà Nội hay TPHCM được đưa ra, giá đất lập tức tăng phi mã. Tuy nhiên, nhiều khu vực không có sự đầu tư về hạ tầng đã nhanh chóng rơi vào tình trạng “bong bóng xì hơi”, giá quay đầu giảm sau khi cơn sốt qua đi.

VARS đánh giá, việc sáp nhập các tỉnh, thành sẽ có tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Theo đó, việc sáp nhập có thể sẽ hỗ trợ giảm bớt một số thủ tục pháp lý thực hiện dự án, giúp thị trường có thêm nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với mức giá hợp lý hơn.

VARS cảnh báo, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo.

Tuy nhiên, giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững, cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, ví dụ như việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê. Những đợt sốt đất chỉ dựa trên tin tức mà không đi kèm với các kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó có thể duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

VARS cảnh báo, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước cơn sốt ảo. Bởi những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá kỳ vọng, đã bị đẩy lên quá cao. Trên thực tế, sau mỗi đợt sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém.

Ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Phúc Điền Land cho rằng, việc sáp nhập đơn vị hành chính chỉ tạo ra biến động ngắn hạn, nếu không đi kèm với chiến lược phát triển kinh tế, quy hoạch hợp lý và đầu tư hạ tầng. Để tránh rủi ro, nhà đầu tư cần xem xét thông tin từ các nguồn chính thống, không chạy theo tin đồn.

“Việc sáp nhập có thể mang lại nhiều lợi thế về quy hoạch, hạ tầng và phát triển đô thị. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tỉnh táo, không chạy theo tâm lý đám đông để tránh rủi ro khi giá trị đất có thể bị thổi phồng”, ông Hoài nói.

>> Việt Nam dự kiến sáp nhập tỉnh, thành: Người dân có phải làm lại sổ đỏ, giấy tờ nhà đất?