Chu kỳ mới của bất động sản khu công nghiệp: Các chủ đầu tư đồng loạt mở rộng quỹ đất?
Sau thời gian trầm lắng, thị trường bất động sản khu công nghiệp bắt đầu phát đi những tín hiệu hồi phục. Liệu đây có phải là khởi đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới?
Niềm tin quay trở lại cùng dòng vốn FDI
Theo dữ liệu của VPBankS Research, sau giai đoạn chững lại, thị trường bất động sản khu công nghiệp đang ghi nhận những tín hiệu cải thiện khi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng lên trong các tháng gần đây.
Sau khi Việt Nam đạt thỏa thuận thuế quan với Mỹ, hoạt động đầu tư của các tập đoàn quốc tế và khối doanh nghiệp FDI có xu hướng tích cực hơn so với quý II. Từ tháng 7, lượng vốn FDI đăng ký bổ sung vào lĩnh vực sản xuất tăng đáng kể so với hai tháng trước đó, cho thấy tâm lý thận trọng của nhà đầu tư nước ngoài đang dần được nới lỏng.
Tại tọa đàm “Điểm nhấn đầu tư” do VPBankS Research tổ chức ngày 21/11, chuyên gia Nguyễn Thị Thúy Nga cho biết diện tích hấp thụ ròng tại hai khu vực trọng điểm là miền Bắc và miền Nam đạt khoảng 120 héc-ta trong quý III, tăng hơn 60% so với quý II nhưng vẫn thấp hơn mức trung bình giai đoạn 2023–2025.
Bà cho rằng chỉ số hấp thụ ròng chưa phải là căn cứ xác định mức độ phục hồi của thị trường, song diễn biến tăng trong quý III cho thấy nhu cầu thuê đất công nghiệp có xu hướng cải thiện.
Nhiều tập đoàn công nghệ đã mở rộng hoạt động tại Việt Nam. Goertek nhận bàn giao 17 héc-ta tại khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh. Luxshare ký biên bản ghi nhớ thuê đất từ tháng 7. Lion công bố mở rộng thêm 20 triệu USD đầu tư, trong khi Intel lên kế hoạch chuyển một phần hoạt động lắp ráp từ Costa Rica sang Việt Nam.
Các dự án này góp phần củng cố vai trò của Việt Nam trong chuỗi cung ứng điện tử toàn cầu. Chuyên gia Nguyễn Thị Thúy Nga cho rằng Việt Nam tiếp tục duy trì lợi thế cạnh tranh trong khu vực khi chính sách thuế đã tiệm cận mặt bằng chung.
Hoạt động mở rộng đầu tư của các tập đoàn công nghệ được kỳ vọng sẽ hỗ trợ dòng vốn FDI và tạo điều kiện cho giai đoạn tăng trưởng mới của thị trường khu công nghiệp.
Các chủ đầu tư nội – ngoại đồng loạt mở rộng quỹ đất
Theo VPBankS Research, xu hướng mở rộng quỹ đất đang diễn ra đồng thời ở cả nhóm doanh nghiệp trong nước và các nhà đầu tư nước ngoài. Nhiều doanh nghiệp lớn như Kinh Bắc City (KBC), IDICO (IDC), Becamex IDC và SIP đang triển khai các dự án mới tại cả miền Bắc và miền Nam.
Hoạt động mở rộng được ghi nhận trong bối cảnh nhu cầu thuê đất công nghiệp có dấu hiệu tăng cùng với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Chuyên gia Nguyễn Thị Thúy Nga cho biết, một phần nguyên nhân của xu hướng này đến từ việc khung pháp lý được cải thiện, khi thời gian thẩm định và phê duyệt dự án đã được rút ngắn. Số lượng khu công nghiệp được cấp phép trong 10 tháng đầu năm tăng đáng kể so với cùng kỳ, phản ánh tiến độ xử lý hồ sơ nhanh hơn.
Các chủ đầu tư trong nước đồng thời chuẩn bị thêm quỹ đất mới nhằm đón đầu nhu cầu thuê trong giai đoạn tới. Xu hướng này diễn ra song song với sự dịch chuyển của chuỗi cung ứng sản xuất về khu vực Đông Nam Á, khiến Việt Nam trở thành điểm thu hút các doanh nghiệp công nghiệp phụ trợ.
Cùng thời điểm, các nhà đầu tư nước ngoài cũng mở rộng hiện diện tại Việt Nam. Amata của Thái Lan đề xuất đầu tư khu công nghiệp quy mô 3.800 héc-ta tại TP.HCM, lớn hơn khoảng mười lần so với quy mô trung bình hiện nay. VSIP đang xúc tiến hai dự án mới tại Khánh Hòa và Tây Ninh, trong khi Sumitomo và WHA tiếp tục triển khai các dự án đã được phê duyệt. Những kế hoạch này cho thấy Việt Nam đang nằm trong lộ trình mở rộng dài hạn của các tập đoàn công nghiệp quốc tế.
Song song với quá trình mở rộng, giá thuê đất công nghiệp vẫn duy trì ổn định. Theo chuyên gia Nguyễn Thị Thúy Nga, giá thuê trong quý III tăng khoảng 2–3% so với quý II, chủ yếu do sự xuất hiện của các khu công nghiệp mới. Phần lớn các chủ đầu tư giữ nguyên mức giá để duy trì khả năng cạnh tranh trong thu hút vốn FDI. Bà cho biết, giá thuê tại Việt Nam hiện ở mức cao trong khu vực ASEAN, do đó việc ổn định giá là cần thiết để bảo đảm lợi thế của thị trường.
Tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm công nghiệp trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai tiếp tục ở mức cao. Dữ liệu này cho thấy hoạt động thuê đất công nghiệp vẫn diễn ra ổn định và phản ánh nhu cầu sử dụng đất thực tế từ các doanh nghiệp sản xuất.
Chính sách đầu tư mới và “luồng xanh” tạo đà cho chu kỳ kế tiếp
Theo chuyên gia Nguyễn Thị Thúy Nga, việc hoàn thiện chính sách đầu tư là yếu tố quan trọng trong giai đoạn phát triển mới của khu công nghiệp Việt Nam. Một trong những điểm thay đổi đáng chú ý là Luật Đầu tư sửa đổi, dự kiến được thông qua vào ngày 11/12 và có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.
Luật Đầu tư sửa đổi bao gồm ba nội dung chính liên quan trực tiếp đến hoạt động thu hút vốn nước ngoài. Nhà đầu tư nước ngoài được phép thành lập doanh nghiệp trước khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư, giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị khoảng một đến hai tháng. Danh mục ngành nghề ưu đãi được mở rộng sang các lĩnh vực trung tâm dữ liệu, hạ tầng số, đổi mới sáng tạo và công nghiệp đường sắt.
Ngoài ra, cơ chế “luồng xanh” được áp dụng cho các dự án trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu thương mại tự do, giúp rút ngắn thời gian xử lý thủ tục hành chính từ hai đến bốn tháng.
Chuyên gia Nguyễn Thị Thúy Nga nhận định, việc áp dụng cơ chế “luồng xanh” có thể góp phần nâng cao tính linh hoạt của môi trường đầu tư và rút ngắn quy trình thực hiện dự án. Các điều chỉnh trong Luật Đầu tư được kỳ vọng sẽ cải thiện tốc độ phê duyệt và tăng tính minh bạch trong thủ tục hành chính.
Theo VPBankS Research, các sửa đổi này giúp đơn giản hóa quy trình cấp phép, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các dự án FDI quy mô lớn. Sự thống nhất giữa định hướng chính sách và kế hoạch mở rộng của doanh nghiệp được xem là yếu tố hỗ trợ cho chu kỳ phát triển tiếp theo của lĩnh vực khu công nghiệp.
Những thay đổi về chính sách cũng gắn với xu hướng mở rộng quỹ đất của các chủ đầu tư trong nước nhằm đón đầu dòng vốn đầu tư mới. Song song đó, chuỗi cung ứng khu vực Đông Nam Á đang mở rộng và tăng cường liên kết, qua đó hỗ trợ Việt Nam duy trì vai trò trung tâm sản xuất trong khu vực.
VPBankS Research cho biết, sự kết hợp giữa chính sách, dòng vốn đầu tư và hoạt động doanh nghiệp đang hình thành nền tảng ổn định cho ngành khu công nghiệp. Giai đoạn 2026–2030 được dự báo sẽ chứng kiến sự mở rộng về quy mô, chất lượng hạ tầng và khả năng kết nối, qua đó tạo điều kiện cho chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản công nghiệp Việt Nam.
