2.750 hồ sơ thí điểm, mới 30% được duyệt: HoREA thúc luật hóa Nghị quyết 171

Trong văn bản số 145/2026/CV-HoREA ngày 4/11 gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các bộ, ngành, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị lựa chọn phương án 1 tại khoản 1 và khoản 4 Điều 57 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi để “luật hóa” Nghị quyết 171.

Kiến nghị được đưa ra trong bối cảnh Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết tại phiên giải trình trước Quốc hội ngày 29/10 rằng Chính phủ đề xuất tiếp tục thực hiện cơ chế thí điểm, chưa đưa nội dung này vào Luật Đất đai sửa đổi.

Theo báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cả nước có 2.750 hồ sơ đăng ký dự án thí điểm. Trong đó, 742 khu đất được chấp thuận với tổng diện tích 5.686ha. HoREA ước tính nếu toàn bộ hồ sơ được triển khai, diện tích đất có thể lên tới khoảng 20.000ha.

Với giả định suất đầu tư bình quân 300-500 tỷ đồng/ha, Hiệp hội tính toán tổng vốn đầu tư tiềm năng có thể đạt 6-10 triệu tỷ đồng.

Tại TP.HCM, trong 974 hồ sơ đăng ký, có 361 khu đất được chấp thuận, tổng diện tích 2.284,52ha. Tuy nhiên, 259 khu đất với diện tích hơn 3.400ha vẫn chưa đáp ứng điều kiện đưa vào danh mục thí điểm. Các vướng mắc chủ yếu liên quan đến quy hoạch, hồ sơ pháp lý, nguồn gốc đất, chuyển mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính.

HoREA cho rằng quy trình rà soát, xem xét và chấp thuận hiện nay trải qua nhiều khâu, trong khi Nghị quyết 171 chỉ có thời hạn thí điểm 5 năm, từ ngày 1/4/2025 đến 1/4/2030. Tỷ lệ hồ sơ được chấp thuận còn thấp khiến việc sớm hoàn thiện cơ chế pháp lý trở nên cần thiết.

Theo Hiệp hội, Nghị quyết 171 nhằm tháo gỡ vướng mắc về quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Trong khi các quy định trước đây từng cho phép tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đất đai năm 2024 đã giới hạn loại đất được nhận chuyển nhượng, chủ yếu gắn với đất ở hoặc đất ở kết hợp các loại đất khác theo điều kiện luật định.

HoREA kiến nghị bổ sung cơ chế tại Nghị quyết 171 vào Điều 57 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, cho phép thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất trong những trường hợp phù hợp, kể cả một số dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất nhưng nhà đầu tư lựa chọn phương thức thỏa thuận.

Hiệp hội cũng đề xuất cho phép sử dụng đất thực hiện dự án mà không phải thu hồi trong trường hợp người sử dụng đất đề xuất dự án phù hợp quy hoạch, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất và được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.

Theo HoREA, năm 2026, khi Luật Đất đai đang được sửa đổi, là thời điểm cần xem xét luật hóa Nghị quyết 171, thay vì chờ sơ kết năm 2028 hoặc tổng kết thí điểm vào năm 2030. Việc chuyển cơ chế thí điểm thành quy định pháp luật ổn định sẽ góp phần tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý đất đai, tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai dự án nhà ở thương mại.