Chủ tịch Nam Long (NLG) Nguyễn Xuân Quang: Giá trị thực của bất động sản nằm ở khoảng cách từ ‘vẽ được’ đến ‘làm được’

Sau những giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng với kỳ vọng lớn vào giá bán và khả năng sinh lời, câu chuyện "giá trị thực" ngày càng được nhắc tới nhiều hơn trên thị trường bất động sản.

Nhưng giá trị thực là gì?

Theo ông Nguyễn Xuân Quang, nhà sáng lập kiêm Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Nam Long (NLG), khái niệm này trước hết phải được nhìn từ chính những gì người mua nhận được sau khi bỏ tiền sở hữu một bất động sản.

Trả lời câu hỏi này, ông Nguyễn Xuân Quang cho rằng “bất động sản giá trị thực trước hết phải đáp ứng đúng kỳ vọng của người mua, tương xứng với chi phí họ bỏ ra và duy trì được giá trị sử dụng theo thời gian. Dù ở phân khúc nào, giá trị thực chỉ xuất hiện khi chủ đầu tư thực hiện đúng và đủ những gì đã cam kết".

Với người mua để ở, giá trị đó được đo bằng trải nghiệm sống mỗi ngày từ môi trường, tiện ích đến dịch vụ quản lý và khả năng chi trả. Với người mua để đầu tư, nhu cầu cũng là thực khi bất động sản có khả năng tạo dòng tiền, tăng giá trong dài hạn và duy trì thanh khoản.

Điều đáng chú ý, theo ông Quang, "giá trị thực" không đồng nghĩa với "giá rẻ".

Nếu doanh nghiệp chỉ tìm cách hạ giá bằng việc cắt giảm chất lượng, thu hẹp tiện ích hay bỏ qua những hạ tầng cần thiết cho đời sống cư dân, sản phẩm có thể bán nhanh hơn nhưng khó tạo ra một đô thị có sức sống lâu dài.

Một dự án có thể có phối cảnh đẹp. Trường học, công viên, bệnh viện hay trung tâm thương mại đều có thể được đặt lên bản vẽ. Nhưng khoảng cách lớn nhất nằm ở việc những gì được vẽ ra có thực sự được triển khai và trở thành một phần trong đời sống của cư dân hay không.

Từ "vẽ được" đến "làm được": Phép thử nằm ở sức sống đô thị

Theo Chủ tịch Nam Long, một bản quy hoạch tốt trước hết phải là một bản quy hoạch có khả năng thực thi.

Trước khi quyết định phát triển một dự án, doanh nghiệp phải đánh giá nhu cầu thị trường, khả năng kết nối hạ tầng, điện, nước, giao thông cũng như toàn bộ chi phí để hiện thực hóa quy hoạch. Nếu sau các bước tính toán, sản phẩm không thể đạt tiêu chuẩn với mức giá thị trường có khả năng hấp thụ, dự án đó chưa phải một phương án phù hợp.

"Quy hoạch tốt chỉ có giá trị khi nó khả thi" - ông Quang nhấn mạnh.

Nhìn từ hành trình phát triển của Nam Long, phép thử này có thể quan sát rõ nhất tại những khu đô thị đã đi qua một chặng đường đủ dài để các đường nét trên quy hoạch chuyển hóa thành đời sống thực tế.

Mizuki Park là một ví dụ. Khu đô thị quy mô 26ha nằm giữa kênh Ngang và kênh Lào được Nam Long cùng các đối tác Nhật Bản phát triển với định hướng đưa thiên nhiên vào gần hơn với đời sống đô thị. Hơn 71% diện tích dự án được dành cho không gian xanh, kênh đào và hệ thống tiện ích.

Sau hơn 7 năm phát triển, những tỷ lệ từng nằm trên bản quy hoạch đã dần được chuyển hóa thành môi trường sống của hơn 4.000 gia đình. Công viên, vườn Nhật, cảnh quan ven kênh và các không gian cộng đồng trở thành một phần trong nhịp sống hằng ngày của cư dân.

Một phép thử tương tự đang hiện diện tại Nam Long II Central Lake ở Cần Thơ. Trên quy mô 43,8ha, hơn 60% diện tích khu đô thị được dành cho cảnh quan, mặt nước, giao thông và các công trình phục vụ cộng đồng. Hệ tiện ích được quy hoạch theo những nhu cầu thiết yếu của cư dân, từ trường học, trạm y tế, thương mại – dịch vụ đến công viên hồ trung tâm và cụm thể dục thể thao.

Đáng chú ý, sức sống của khu đô thị đã bắt đầu có thể đo bằng những con số cụ thể. 880 căn hộ đã được bàn giao, trong đó 766 căn đã sáng đèn, tương đương tỷ lệ lấp đầy khoảng 87%, với 1.553 cư dân đang sinh sống. Tại khu thấp tầng, 45 căn nhà phố đã được bàn giao, 24 căn đã có gia đình dọn về; đồng thời, 33 căn nhà do cư dân tự xây đã hoàn thiện và 45 căn khác đang tiếp tục thi công.

Từ một bản quy hoạch đến những căn nhà sáng đèn, khoảng cách ấy cũng chính là nơi giá trị của một khu đô thị bắt đầu được kiểm chứng.

Mỗi dự án là một hành trình hiện thực hóa khác nhau

Tuy nhiên, với một nhà phát triển đô thị, từ "vẽ được" đến "làm được" không phải một thời điểm, mà là một quá trình. Mỗi dự án có thể đứng ở một điểm khác nhau trên hành trình ấy.

Tại Izumi City, bài toán bắt đầu từ một quy hoạch có khả năng thích ứng với quy mô của một đô thị mới và những thay đổi lớn đang diễn ra tại khu vực phía Đông.

Trên quy mô 170ha, khu đô thị được quy hoạch thành 9 phân khu, sở hữu hơn 5,5km mặt sông Đồng Nai và sông Bến Gỗ. Trong tổng thể đó, hơn 20ha được dành cho không gian xanh, 6,1ha mặt nước, 10,5ha thương mại và 7ha giáo dục.

Ở đây, "giá trị thực" không chỉ nằm ở những con số trên bản quy hoạch, mà còn gắn với khả năng kết nối của toàn khu vực khi hạ tầng phía Đông tiếp tục được hoàn thiện. Từ một vùng đất phát triển mới, Izumi City được đặt trong tổng thể đô thị tích hợp nơi nhà ở, giáo dục, thương mại, cảnh quan và hạ tầng được tính toán để cùng phát triển theo thời gian.

Với Elyse Island, câu chuyện lại bắt đầu từ một lựa chọn khác: Sự tiết chế.

Nằm trên đảo tự nhiên Đại Phước, dự án quy mô 45ha sở hữu khoảng 1,5km mặt sông. Thay vì tối đa hóa mật độ xây dựng, quy hoạch Elyse Island được định hướng theo việc giữ lại đặc tính tự nhiên của cồn đảo, với mật độ xây dựng khoảng 35%, đồng thời mở rộng không gian xanh và khai thác cảnh quan sông nước như một phần của trải nghiệm sống.

Trong trường hợp này, "làm được" không nhất thiết đồng nghĩa với xây dựng thật nhiều. Giá trị còn nằm ở khả năng giữ lại những đặc tính đã khiến vùng đất trở nên khác biệt ngay từ đầu và chuyển hóa chúng thành một phần của sản phẩm.

Ở phía Bắc, Sol Garden lại cho thấy một bước đi khác trên hành trình này.

Dự án quy mô gần 10ha tại Hải Phòng dành gần 30% diện tích cho cảnh quan xanh, được phát triển trong bối cảnh trung tâm hành chính và hệ thống hạ tầng mới của thành phố đang dần hình thành. Đây cũng là dự án có sự đồng hành của VSIP Hải Phòng và NN Kikyo Valora – liên doanh giữa Nam Long và Nishi-Nippon Railroad của Nhật Bản.

Từ TP.HCM, Cần Thơ, Đồng Nai đến Hải Phòng, sự khác biệt về vị trí, quy mô hay phân khúc khiến mỗi dự án cần một cách tiếp cận riêng. Nhưng điểm chung nằm ở việc những nguyên tắc về quy hoạch, cảnh quan, tiện ích và chất lượng sống phải có khả năng được chuyển hóa thành sản phẩm thực tế thay vì dừng lại ở ý tưởng.

"Chỉ hứa những gì mình có thể làm"

Nếu Mizuki Park hay Nam Long II Central Lake cho thấy sức sống đô thị qua cộng đồng cư dân đã hiện diện, Waterpoint là một ví dụ khác về cách tư duy "làm được" được đặt ngay từ khâu đầu tiên của quy hoạch.

Theo ông Nguyễn Xuân Quang, trước khi phác thảo bản vẽ một khu đô thị, Nam Long nghiên cứu địa hình tự nhiên, dòng chảy sông ngòi, hướng gió và thảm thực vật bản địa để xác định những yếu tố cần được bảo tồn và đưa vào cấu trúc đô thị.

Tại Waterpoint, khu đô thị quy mô 355ha được bao quanh bởi 5,8km bờ sông Vàm Cỏ Đông và hơn 8km kênh đào nội khu, có gần 95ha được dành cho cây xanh và mặt nước.

Riêng dọc sông Vàm Cỏ Đông, Nam Long thiết lập khoảng lùi sinh thái 50m kéo dài 5,8km. Bên trong khu đô thị là 8,6ha vịnh nước ngọt nhân tạo cùng hơn 8km kênh đào được thiết kế để vừa tạo cảnh quan, vừa tham gia điều tiết mực nước khu vực.

Nhưng theo ông Quang, hạ tầng vật lý vẫn chưa phải toàn bộ câu chuyện.

Một khu đô thị chỉ thực sự có sức sống khi cư dân bước ra khỏi căn nhà của mình, sử dụng những không gian chung, gặp gỡ hàng xóm và hình thành các kết nối cộng đồng. Vì vậy, những lối đi bộ, khoảng xanh, ghế nghỉ hay không gian sinh hoạt chung cũng trở thành một phần trong "kịch bản" vận hành đô thị.

Đó cũng là lý do khoảng cách từ "vẽ được" đến "làm được" trở thành phép thử quan trọng đối với một nhà phát triển bất động sản. Bởi phối cảnh có thể được tạo ra trong vài tháng, nhưng để một khu đô thị thực sự sáng đèn, hình thành tiện ích, thu hút cư dân và xây dựng cộng đồng là hành trình kéo dài nhiều năm.

Với ông Nguyễn Xuân Quang, cuối cùng câu chuyện ấy quay trở lại một nguyên tắc tưởng như rất đơn giản nhưng cần hàng thập kỷ để thị trường kiểm chứng: "Nguyên tắc của Nam Long rất đơn giản và không bao giờ thay đổi: Chỉ hứa những gì mình có thể làm.