Chung cư có thời hạn: Người mua liệu có chùn tay?

Việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình được đánh giá là phù hợp với yêu cầu quản lý đô thị hiện đại, đồng thời có thể tháo gỡ nhiều vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Tuy nhiên, khi đánh giá về đề xuất này, Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), chính sách này cũng có thể tác động đến tâm lý và quyết định mua nhà của người dân nếu không được thiết kế và truyền thông đầy đủ.

Theo Nghị quyết 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, đối với các dự án chung cư xây dựng mới, căn hộ sẽ được quy định thời hạn sử dụng theo niên hạn của công trình. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu vẫn được bảo đảm quyền tài sản và thực hiện các nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.

VARS IRE cho rằng đây là bước đi quan trọng nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho loại hình nhà chung cư, phù hợp với xu hướng phát triển đô thị hiện đại và sử dụng hiệu quả quỹ đất. Tuy nhiên, do liên quan trực tiếp đến quyền tài sản của người dân, chính sách cần được xây dựng với lộ trình và cơ chế thực thi rõ ràng để tránh gây xáo trộn thị trường.

Theo đơn vị này, điểm cần được hiểu đúng là chính sách mới không thay đổi chế độ sử dụng đất. Đất xây dựng nhà ở thương mại để bán vẫn được giao ổn định, lâu dài. Nội dung điều chỉnh chỉ là thời hạn sử dụng của căn hộ, được xác định theo tuổi thọ kỹ thuật của công trình.

Cách tiếp cận này phản ánh đúng bản chất của tài sản. Trong khi quyền sử dụng đất có thể tồn tại lâu dài, công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định và chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, quá trình khai thác và bảo trì. Việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình sẽ tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc đánh giá chất lượng và xử lý các công trình xuống cấp.

Một trong những lợi ích lớn nhất của quy định mới là góp phần tháo gỡ điểm nghẽn kéo dài trong cải tạo, xây dựng lại hàng trăm chung cư cũ tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương khác. Theo VARS IRE, nguyên nhân khiến nhiều dự án cải tạo đình trệ nhiều năm qua là thiếu quy định rõ ràng về thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cơ chế xử lý quyền và lợi ích của các chủ sở hữu.

Nếu được cụ thể hóa đầy đủ trong hệ thống pháp luật, quy định mới sẽ tạo hành lang pháp lý minh bạch cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư, giảm tình trạng kéo dài đàm phán và khó đạt đồng thuận giữa các chủ sở hữu, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị.

Tuy nhiên, VARS IRE cũng lưu ý thách thức lớn nhất không nằm ở khía cạnh kỹ thuật mà ở phản ứng của thị trường. Trong nhiều năm qua, người Việt vẫn coi nhà ở là tài sản tích lũy lâu dài và có giá trị truyền đời. Vì vậy, bất kỳ quy định nào liên quan đến thời hạn sử dụng căn hộ đều có thể khiến người mua lo ngại về quyền sở hữu.

"Nếu không được giải thích đầy đủ, nhiều người có thể hình thành tâm lý bỏ tiền mua nhà nhưng chỉ được sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Điều này có thể ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ, khiến một bộ phận khách hàng chuyển sang nhà thấp tầng hoặc đất nền", VARS IRE nhận định.

Trong khi đó, quỹ đất tại các đô thị lớn ngày càng hạn hẹp và không đủ đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở thấp tầng. Vì vậy, việc tạo dựng niềm tin và sự đồng thuận của thị trường sẽ là yếu tố quyết định thành công của chính sách.

Theo VARS IRE, điểm cốt lõi của định hướng mới không phải là giới hạn thời gian sử dụng căn hộ mà là bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi công trình hết niên hạn, người dân vẫn được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp thông qua cơ chế tham gia xây dựng lại chung cư.

Để chính sách đi vào cuộc sống, cơ quan quản lý cần tiếp tục làm rõ nhiều nội dung như tiêu chí xác định niên hạn công trình, trình tự xác định công trình hết thời hạn sử dụng, cơ chế tài chính khi xây dựng lại, quyền lợi của cư dân sau tái thiết cũng như phương án xử lý các trường hợp không đạt được sự đồng thuận hoặc không đủ khả năng tài chính tham gia.

VARS IRE cũng kiến nghị cần ban hành lộ trình áp dụng phù hợp đối với các dự án chung cư mới nhằm hạn chế tác động đến tâm lý thị trường, đồng thời tăng cường truyền thông để người dân hiểu đúng bản chất của chính sách. Theo đó, việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ không làm mất quyền sử dụng đất lâu dài mà nhằm quản lý vòng đời công trình, bảo đảm an toàn và tạo cơ sở pháp lý cho quá trình tái thiết đô thị trong tương lai.

Theo VARS IRE, chỉ khi đồng thời bảo đảm quyền tài sản của người dân, xây dựng cơ chế thực hiện minh bạch và tạo được niềm tin cho thị trường, chính sách mới có thể đạt mục tiêu phát triển đô thị bền vững, đồng thời duy trì sức hấp dẫn của phân khúc căn hộ chung cư.