Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh: ‘Quy định khấu trừ chi phí lấn biển nếu thực thi sẽ tạo ra nhiều vướng mắc’

Cần cho phép nhà đầu tư tạm trừ chi phí lấn vào tiền sử dụng đất

Khoản 2 Điều 81 dự thảo nghị định quy định: Trong thời hạn không quá 180 ngày kể từ ngày hoàn thành việc lấn biển, chủ đầu tư dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển phải lập hồ sơ đề nghị quyết toán chi phí lấn biển gửi cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh để thẩm định.

Cần cho phép nhà đầu tư tạm trừ chi phí lấn vào tiền sử dụng đất.

Bình luận về các quy định của Dự thảo này, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng quy định cần bổ sung thêm.

Cụ thể: Nhà đầu tư thực hiện dự án lấn biển được tạm khấu trừ chi phí lấn biển theo dự toán chi phí lấn biển theo phương án lấn biển đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại nghị định này.

“Trong trường hợp dự toán chi phí lấn biển thấp hơn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp thì nhà đầu tư thực hiện dự án lấn biển phải nộp phần chênh lệch trong thời hạn theo quy định của pháp luật đất đai và luật quản lý thuế. Trường hợp nhà đầu tư dự án lấn biển tự nguyện thực hiện nộp toàn bộ hoặc một phần tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước khi thực hiện việc nghiệm thu, quyết toán chi phí lấn biển thì chi phí lấn biển bằng sau khi quyết toán vấn được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; số tiền còn lại sau khi trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất còn phải nộp của dự án thì được tính vào vốn đầu tư của dự án”, ông Đỉnh nói.

Lý do, theo ông Đỉnh là theo Điều 155 Luật Đất đai 2024, thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp phải xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì thời hạn để xác định giá đất cụ thể là không quá 180 ngày kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Theo Luật Quản lý thuế, Điều 18 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 91/2022/NĐ-CP) thì trong 90 ngày kể từ ngày có thông báo nộp tiền thuê đất/tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ nộp.

>>Luật Đất đai sẽ có hiệu lực sớm hơn 6 tháng so với kế hoạch?

Theo ông Đỉnh, thực tế, việc tổ chức xây dựng, nghiệm thu các công trình lấn biển thường kéo dài. Nếu nhà đầu tư thực hiện dự án lấn biển đợi các thủ tục này xong để trừ chi phí lấn biển vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp của diện tích lấn biển thì sẽ quá thời hạn thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo pháp luật quản lý thuế, bị chịu các chế tài theo quy định pháp luật.

Do đó, ông Đỉnh cho rằng cần cho phép nhà đầu tư tạm trừ chi phí lấn biển theo dự toán chi phí lấn biển được phê duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư.

Nếu thực thi quy định khấu trừ chi phí lấn biển kém khả thi

Ngoài ra, theo ông Đỉnh, cần xem xét tính khả thi của quy định khấu trừ chi phí lấn biển.

Lý do mà ông Đỉnh đưa ra là vì Luật Đất đai năm 2024 đã quy định khu vực biển được xác định để thực hiện hoạt động lấn biển trong quy hoạch, dự án đã được phê duyệt, chấp thuận thì việc quản lý, sử dụng khu vực biển để thực hiện hoạt động lấn biển như đối với đất đai trên đất liền (khoản 4 Điều 190); việc giao khu vực biển để lấn biển được tiến hành đồng thời với việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án (khoản 6 Điều 190), tránh phải thực hiện liên tiếp 2 thủ tục với 2 lần chi phí.

Nếu thực thi quy định khấu trừ chi phí lấn biển kém khả thi.

Theo ông Đỉnh, nếu các khu vực biển đã được khoanh định để dự kiến lấn biển sẽ được quản lý như đất đai thông thường, trạng thái pháp lý của khu vực biển sẽ trở thành “đất”, sẽ được coi là “đất sạch”, nên về cơ bản giao đất phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (với trường hợp lấn biển để thực hiện các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại kết hợp thương mại, dịch vụ).

“Ở trạng thái này (“đất” vẫn còn là mặt biển), việc xác định giá khởi điểm để đấu giá, làm cơ sở để các nhà đầu tư tham gia chào giá sẽ rất khó khăn do các yếu tố chi phí, doanh thu mang tính giả định với sai số lớn”, ông Đỉnh nói.

>>Luật Kinh doanh bất động sản sắp có hiệu lực, tỉnh có nhiều khu công nghiệp nhất cả nước sẽ phân lô, bán nền ra sao?

Mặt khác, Điều 78 dự thảo nghị định quy định đối với dự án lấn biển sử dụng vốn khác (vốn tư nhân) thì chủ đầu tư có trách nhiệm lập dự án lấn biển hoặc hạng mục lấn biển của dự án đầu tư gửi Sở Xây dựng để thẩm định; nội dung của dự án lấn biển gồm dự toán chi phí lấn biển.

Quy định này sẽ gặp vướng mắc do để xác định được chủ đầu tư thì phải thực hiện xong công tác đấu giá (như vậy việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án lấn biển thực hiện sau khi đấu giá mà nhà đầu tư trúng đấu giá sẽ lập dự án). Tuy nhiên, nội dung dự án lấn biển lại bao gồm dự toán chi phí lấn biển nên khi chưa đấu giá, chưa lựa chọn nhà đầu tư thì chưa xác định được dự toán chi phí lấn biển; chưa thể tính toán được các chi phí để xác định giá khởi điểm và tổ chức cuộc đấu giá.

Hơn nữa, Điều 78 dự thảo Nghị định cũng quy định dự án lấn biển được phê duyệt là căn cứ để giao khu vực biển để lấn biển đồng thời với giao đất, cho thuê đất. Quy định này tiếp tục gây mâu thuẫn do khi đấu giá (để tìm nhà đầu tư được giao đất) thì chưa xác định được chủ đầu tư nên chưa có đơn vị chịu trách nhiệm lập dự án lấn biển.

“Như vậy, dự thảo nghị định vẫn cần rà soát, minh định cơ quan nào lập dự án lấn biển (bao gồm gồm dự toán chi phí lấn biển) để tính toán chi phí phát triển nhằm xác định giá khởi điểm phục vụ tổ chức đấu giá lựa chọn nhà đầu tư”, ông Đỉnh nhấn mạnh.

Ngoài ra, ông Nguyễn Văn Đỉnh cũng nêu, do chi phí thực hiện lấn biển rất lớn và việc tính toán, giả định có sai số lớn nên dự thảo nghị định có quy định phòng ngừa về việc chi phí lấn biển phải được quyết toán để xử lý chênh lệch so với chi phí lấn biển đã dự tính trong tổng chi phí phát triển khi xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư.

Tuy nhiên, các khu vực biển dự kiến lấn biển phải đưa vào các cấp độ quy hoạch và trạng thái pháp lý của khu vực biển trở thành “đất”, sẽ được coi là “đất sạch” nên nếu giao đất phải thông qua đấu giá.

“Với dự án mà nhà đầu tư đã trúng đấu giá một cách công khai, minh bạch thì việc quyết toán chi phí lấn biển để nhà đầu tư nộp thêm phần chênh lệch là kém khả thi (không đúng bản chất của đấu giá tài sản là quy trình bán tài sản một cách công khai, minh bạch , công bằng, khách quan, bảo vệ quyền lợi của người tham gia đấu giá…)”, ông Đỉnh chia sẻ.

>>Giải quyết khó khăn, vướng mắc trong tổ chức và hoạt động của Quỹ phát triển đất