Chuyên gia Rich Nguyễn dự báo diễn biến bất ngờ của giá nhà Hà Nội

“Khi nỗi đau đủ lớn, người bán sẽ hạ giá”

Thị trường bất động sản đang xuất hiện một nghịch lý: giá nhà vẫn neo cao trong khi thanh khoản có dấu hiệu chậm lại. Người mua không đủ khả năng tài chính để xuống tiền, nhưng người bán lại chưa sẵn sàng giảm giá.

Theo chuyên gia Rich Nguyễn, Nhà sáng lập Học viện Bất động sản Rich Nguyen Academy, điểm phá vỡ thế giằng co này nằm ở “nỗi đau” của người bán.

“Khi nào hạ giá? Khi nỗi đau đủ lớn”, ông Rich Nguyễn nói.

Theo chuyên gia này, khi người sở hữu bất động sản phải chịu áp lực đủ lớn, chẳng hạn áp lực lãi suất hoặc khó khăn về nợ nần, họ mới buộc phải điều chỉnh kỳ vọng về giá.

Tuy nhiên, đây không phải yếu tố duy nhất. Ông cho rằng muốn kéo mặt bằng giá bất động sản xuống còn cần một biến số quan trọng khác là nguồn cung phải tăng lên.

Theo ông, nếu nguồn cung nhà ở được cải thiện, đặc biệt là các sản phẩm có mức giá phù hợp, người mua sẽ có thêm lựa chọn thay vì buộc phải chấp nhận mặt bằng giá cao hiện tại.

Chuyên gia Rich Nguyễn đánh giá một số chính sách gần đây đang đi theo hướng gia tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê. Theo phân tích của ông, nếu doanh nghiệp phát triển nhà ở được hỗ trợ về đất đai, vốn và cơ chế huy động vốn, đồng thời bị kiểm soát về giá bán hoặc lợi nhuận, thị trường có thể xuất hiện thêm những sản phẩm vừa túi tiền hơn.

Điều đáng chú ý là ông đặt vấn đề cạnh tranh giữa mua nhà và thuê nhà dài hạn. Nếu người dân có thể thuê một căn nhà với mức giá hợp lý trong thời hạn 15-20 năm, thậm chí lâu hơn, nhu cầu phải sở hữu nhà bằng mọi giá có thể giảm.

“Khi thuê được rẻ mà có thể ở được 20 năm thì tội gì tôi phải mua nhà?”, ông Rich Nguyễn phân tích.

Theo ông, nếu chính sách nhà ở cho thuê dài hạn được triển khai cùng với các cơ chế hỗ trợ về đất và vốn, thị trường sẽ có thêm một lựa chọn đáng kể cho người dân. Khi đó, người mua không còn bị đặt vào tình thế phải mua nhà ngay cả khi giá đã vượt xa khả năng chi trả.

Giá nhà Hà Nội 3 năm tới

Từ góc nhìn của mình, chuyên gia Rich Nguyễn cho rằng giá nhà tại nhiều tỉnh, thành có thể giảm trong thời gian tới, trong đó Hà Nội có khả năng chịu mức điều chỉnh mạnh nhất.

“Trong 3 năm tới giá nhà Hà Nội chỉ có đi ngang và cắm đầu đi xuống, không có chuyện là đi lên”, ông Rich Nguyễn dự báo.

Dù vậy, ông cũng lưu ý giá nhà không nhất thiết giảm quá sâu trên diện rộng. Mức độ điều chỉnh sẽ phụ thuộc vào áp lực tài chính của người bán, nguồn cung mới và sự thay đổi trong nhu cầu của người mua.

Lý giải cho nhận định Hà Nội có thể là thị trường chịu áp lực lớn hơn, ông Rich Nguyễn cho rằng mặt bằng giá tại thủ đô đã tăng lên mức rất cao so với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.

Ông thẳng thắn dùng từ “ngáo giá” để mô tả một bộ phận mặt bằng giá nhà Hà Nội hiện nay. Theo ông, vấn đề nguy hiểm nằm ở chỗ nhiều nhà đầu tư không nhất thiết quan tâm giá tài sản có hợp lý hay không. Chỉ cần mua vào rồi bán ra vẫn có lãi, họ tiếp tục mua.

“Người ta mua vào bán ra thấy có lãi thì cứ mua để bán tiếp. Xong đến lúc khi mà nó tụt thì đấy là cái người ta không nhận ra”, ông nói.

“Mua thấy lãi” có thể che khuất rủi ro

Theo chuyên gia Rich Nguyễn, trong một thị trường giá liên tục tăng, nhà đầu tư rất dễ hình thành tâm lý rằng bất động sản luôn có thể bán được với giá cao hơn.

Nhưng khi thanh khoản suy giảm, người mua mới không còn đủ sức hấp thụ mặt bằng giá cũ, vòng quay này có thể bị phá vỡ. Khi đó, câu hỏi không còn là bất động sản có “lãi trên giấy” hay không mà là có thể bán được với mức giá kỳ vọng hay không.

Đây cũng là lý do ông cho rằng áp lực lãi suất, nợ vay và sự gia tăng nguồn cung sẽ là những yếu tố có thể buộc một bộ phận người bán phải thay đổi kỳ vọng.

Đặc biệt, nếu nguồn cung nhà ở giá phù hợp và nhà cho thuê dài hạn tăng lên, người dân có thêm lựa chọn, trong khi những sản phẩm bị đẩy giá quá cao sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn hơn.

Một nguyên nhân khác được Rich Nguyễn đề cập là sự thay đổi trong quy hoạch và hạ tầng Hà Nội. Theo ông, Hà Nội đang chuyển từ mô hình phát triển đơn cực sang đa cực, đa trung tâm, cùng với sự phát triển của hệ thống giao thông công cộng và các tuyến đường sắt đô thị.

Điều này có thể làm thay đổi quan niệm truyền thống rằng muốn thuận tiện thì nhất thiết phải sở hữu nhà ở khu vực trung tâm.

Khi hạ tầng kết nối tốt hơn, khoảng cách địa lý được rút ngắn về thời gian di chuyển, lợi thế khan hiếm của những khu vực trung tâm có thể giảm tương đối.

Ông lấy ví dụ, nếu một người sống ở khu vực như Đông Anh nhưng có thể di chuyển vào nơi làm việc chỉ trong khoảng 15-20 phút nhờ hạ tầng giao thông phát triển, nhu cầu phải chen chúc và trả mức giá quá cao để sở hữu nhà ở khu vực lõi đô thị có thể thay đổi.

Với cách nhìn này, câu chuyện giá nhà Hà Nội trong vài năm tới không chỉ phụ thuộc vào lãi suất hay sức mua, mà còn nằm ở sự thay đổi đồng thời của nguồn cung, mô hình nhà ở, hạ tầng và tâm lý người mua. Và theo dự báo của Rich Nguyễn, khi những yếu tố này cùng lúc tạo áp lực, mặt bằng giá hiện tại có thể không còn dễ dàng duy trì như trước.