Cổ phiếu bất động sản tăng vọt, đến lúc nhà đất sắp 'tăng nhiệt'?

Nhiều mã cổ phiếu bay cao

Trong vài tháng qua, nhóm cổ phiếu bất động sản với nhiều mã được quan tâm như Novaland (NVL), DIC Corp. (DIG), CEO, Phát Đạt (PDR)… đã tăng hàng chục phần trăm, thậm chí tăng vài lần như trường hợp DIG và CEO.

Trong 6 tháng qua, cổ phiếu Novaland do ông Bùi Thành Nhơn làm Chủ tịch tăng gấp đôi, từ mức hơn 10.000 đồng/cp lên mức 21.600 đồng/cp vào ngày 7/9. Cổ phiếu DIG thậm chí tăng gần gấp 3 lần lên ngưỡng 30.000 đồng/cp.

Trên thực tế, thị trường bất động sản vẫn còn trầm lắng. Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng tiền, dồn lực đàm phán để giải quyết vấn đề nợ nần. Các doanh nghiệp đang nỗ lực giải quyết vấn đề pháp lý dự án, huy động vốn, đặc biệt qua kênh trái phiếu doanh nghiệp.

Dù vậy, về cơ bản, theo đa số các công ty chứng khoán, giai đoạn khó khăn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản đã qua đi.

Theo VPBankS, nửa đầu năm 2023 đã là đáy của thị trường bất động sản. Tín hiệu đảo chiều xuất hiện kể từ khi Ngân hàng Nhà nước có động thái hạ lãi suất.

Sự tăng giá bứt phá của nhiều mã cổ phiếu bất động sản trong thời gian qua đã phần nào phản ánh những triển vọng thị trường này có thể hồi phục vào cuối năm nay. Dù vậy, so với đỉnh cao hồi năm 2021, mức giá hiện tại của nhiều mã cổ phiếu còn thấp hơn rất nhiều.

Theo Chứng khoán Rồng Việt, thị trường bất động sản kỳ vọng sẽ ấm lên vào cuối năm 2023. Lãi suất huy động giảm mạnh, lãi suất cho vay dự kiến sẽ giảm xuống mức 9-10%. Đây là mức mà người mua nhà có thể chi trả. Bên cạnh đó, chính sách thanh toán linh hoạt của các chủ đầu tư cũng sẽ là yếu tố hỗ trợ để đẩy giá trị bán hàng trong nửa cuối năm.

Hơn thế, sự phát triển cơ sở hạ tầng cùng với những cú huých về đầu tư công, tập trung vào nhiều dự án lớn, cũng sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản ấm trở lại.

Trong vài tháng qua, Hà Nội và TP.HCM đã khởi động việc xây dựng hệ thống đường vành đai và đường cao tốc như một nỗ lực để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Bất động sản đã chạm đáy, nhưng khó khăn còn nhiều

Ông Trần Trung Kiên, chuyên gia phân tích của Khối Phân tích, Chứng khoán VNDirect cho rằng, các nút thắt đang được tháo gỡ quyết liệt. Việc lãi suất giảm sẽ giúp rã đông thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, các nút thắt cần được tháo gỡ đồng bộ nhằm hỗ trợ đà hồi phục của thị trường bất động sản bao gồm kênh dẫn vốn, vấn đề pháp lý và cân bằng lại cán cân cung cầu trên thị trường bất động sản.

Theo CBRE, lượng tiêu thụ nhà trong nửa đầu 2023 giảm 54% so với cùng kỳ, ở cả TP.HCM và Hà Nội. Nhưng so với quý trước, lượng tiêu thụ đã lần lượt tăng tương ứng 52% và 171% do thiếu hụt nguồn cung mới trong quý II/2023.

VNDirect cho rằng, giai đoạn khó khăn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản đã qua, nhưng nhiều thách thức vẫn hiện hữu.

Theo chuyên gia Trần Trung Kiên, Chính phủ đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách tác động đến kênh dẫn vốn, pháp lý và cân đối cung cầu để hỗ trợ thị trường. Tuy nhiên, những nỗ lực cần quyết liệt và đồng bộ hơn nữa để hỗ trợ thị trường hồi phục một cách tốt nhất nhằm thúc đẩy phân khúc nhà ở gắn liền với nhu cầu thực của người mua nhà.

VNDirect dự báo thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trầm lắng trong một năm tới và sự phục hồi sẽ dần rõ nét từ nửa cuối 2024 khi các nút thắt dần được tháo gỡ.

Các nhà đầu tư được khuyến nghị nên tập trung vào những doanh nghiệp uy tín thể hiện được những thế mạnh như: có quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý và cơ sở hạ tầng và sẵn sàng chào bán trong giai đoạn 2023-2025; có sản phẩm phát triển hướng đến phân khúc bình dân và tầm trung; có khả năng tăng trưởng lợi nhuận và mở rộng phạm vi hoạt động tốt với sức khỏe tài chính lành mạnh (bao gồm đòn bẩy thấp, thanh khoản cao) để có năng lực tốt vượt qua giai đoạn khó khăn của thị trường.

Về thanh khoản, rủi ro thanh khoản đối với các doanh nghiệp bất động sản vẫn ở mức cao dù giai đoạn khó khăn nhất đã qua.

Theo VNDirect, thị trường ghi nhận dấu hiệu tích cực là các doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trước hạn các khoản trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị lên tới gần 12.600 tỷ đồng. Giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối 2023 và 2024 giảm lần lượt 12% và 10% so với trước khi mua lại. Qua đó, giúp làm giảm áp lực đáo hạn trái phiếu.

Dù vậy, tính thanh khoản của các doanh nghiệp bất động sản vẫn là vấn đề đáng lo ngại. Nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn ở các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi tâm lý thị trường.

Ước tính, trong nửa cuối năm 2023, lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản đạt 65.900 tỷ đồng. Trong năm 2024, con số này là 124.200 tỷ đồng.

Giá trị trái phiếu phát hành trong hơn nửa đầu 2023 của lĩnh vực bất động sản duy trì ở mức thấp. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục ảm đạm do tâm lý thị trường thận trọng khiến dòng tiền không tìm đến kênh đầu tư như là trái phiếu doanh nghiệp.

Trong khi đó, số doanh nghiệp chậm trả lãi và nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp vẫn ở mức cao, theo số liệu của HNX, lên tới 59 doanh nghiệp tính tới cuối quý II/2023.