Cổ phiếu địa ốc vùng trũng pháp lý sắp hồi sinh: Nhà đầu tư nên rót tiền vào đâu?

Việc công bố danh sách 157 khu đất với tổng diện tích gần 861,90 ha thuộc diện thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15 đã đánh dấu bước ngoặt về triển khai pháp lý tại thị trường bất động sản Hà Nội.

Theo đánh giá của Công ty TNHH Chứng khoán Vietcombank (VCBS), động thái này giúp khơi thông dòng vốn cho các dự án đã hoàn tất giải phóng mặt bằng, đồng thời phù hợp quy hoạch. Phần lớn các dự án nằm tại trung tâm Hà Nội và TP.HCM, nơi nguồn cung cực kỳ eo hẹp, nên tỷ lệ hấp thụ được kỳ vọng ở mức cao. Bối cảnh pháp lý rõ ràng đang trở thành điểm tựa để nhà đầu tư định giá lại cổ phiếu địa ốc vốn bị lãng quên trong nhiều năm.

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.

Dự án đã duyệt: Tài sản hiện hữu, quỹ đất rõ ràng

VCBS đã thống kê 9 doanh nghiệp có dự án được đưa vào danh sách chính thức của UBND TP. Hà Nội. Đây là nhóm có khả năng triển khai thi công ngay trong quý II và quý III năm nay, với quỹ đất sạch và hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh.

Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô (HOSE: HDG) đang phát triển dự án tại quận Thanh Xuân với diện tích 2,24 ha, tổng mức đầu tư 4.500 tỷ đồng. Vốn hóa thị trường đến ngày 06/05/2025 là 8.021 tỷ đồng, tỷ lệ đầu tư/vốn hóa ở mức 0,56 lần. Trong khi đó, Công ty Cổ phần Tập đoàn Hóa chất Đức Giang (HOSE: DGC) sở hữu tổ hợp tại Long Biên quy mô 5,43 ha, cũng có tổng mức đầu tư 4.500 tỷ đồng, nhưng vốn hóa tới 35.433 tỷ đồng, khiến tỷ lệ đầu tư/vốn hóa chỉ ở mức 0,13 lần.

Tổng Công ty 36 – CTCP (UPCoM: G36) sở hữu dự án tại số 6–8 Chùa Bộc, Đống Đa với quy mô 0,98 ha, tổng mức đầu tư 3.206 tỷ đồng, vốn hóa chỉ 632 tỷ đồng, đưa tỷ lệ đầu tư/vốn hóa lên tới 5,07 lần. Đây là một trong những mức chênh lệch cao nhất trong toàn bộ danh sách.

Tổng Công ty Cổ phần Bảo hiểm Quân đội (HOSE: MIG) có dự án tại Nam Từ Liêm, diện tích 2,53 ha, TMĐT 2.485 tỷ đồng, vốn hóa 3.303 tỷ đồng, tỷ lệ 0,75 lần. Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú – Invest (HOSE: VPI) phát triển dự án 2,47 ha tại Nam Từ Liêm với mức đầu tư 3.232 tỷ đồng, vốn hóa 16.258 tỷ đồng, tỷ lệ chỉ 0,20 lần.

Công ty Cổ phần Xây dựng Công nghiệp (HNX: ICC) có dự án tại Đại Kim, quận Hoàng Mai, diện tích 1,26 ha, tổng đầu tư 600 tỷ đồng, vốn hóa 105 tỷ đồng, tỷ lệ đạt 5,71 lần. Công ty Cổ phần Constrexim Holdings (HOSE: CTX) sở hữu dự án tại Đông Anh quy mô 13,7 ha, tổng mức đầu tư 3.500 tỷ đồng, vốn hóa 1.112 tỷ đồng, tỷ lệ 3,15 lần.

Hai mã cuối cùng trong danh sách gồm Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Vinaconex – PVC (UPCoM: PVV) với dự án tại Thanh Trì (1,17 ha, 1.703 tỷ đồng, vốn hóa 39 tỷ đồng, tỷ lệ 43,69 lần), và Công ty Cổ phần Sông Đà 7 (UPCoM: SD7) với dự án tại Bắc Từ Liêm (0,52 ha, 640 tỷ đồng, vốn hóa 32 tỷ đồng, tỷ lệ 20,00 lần). Mức chiết khấu sâu giữa tài sản và vốn hóa thể hiện tiềm năng định giá lại nếu dự án triển khai đúng lộ trình.

Dự án tiềm năng: Giá cổ phiếu còn thấp hơn giá trị tài sản

VCBS cũng đưa ra danh sách 5 doanh nghiệp có dự án chưa được duyệt nhưng có khả năng cao sẽ được tháo gỡ trong thời gian tới, với tỷ lệ tài sản trên vốn hóa đều ở mức hấp dẫn.

Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HOSE: AGG) đang triển khai dự án West Gate 2 tại huyện Bình Chánh, TP.HCM với diện tích 3,2 ha, tổng mức đầu tư 3.000 tỷ đồng, vốn hóa 2.486 tỷ đồng, đưa tỷ lệ đầu tư/vốn hóa lên 1,21 lần.

Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy (HOSE: NBB) sở hữu hai dự án lớn tại Bình Chánh và quận 8 với tổng diện tích 16,09 ha, tổng đầu tư 7.572 tỷ đồng. Vốn hóa thị trường chỉ ở mức 2.273 tỷ đồng, tương ứng tỷ lệ đầu tư/vốn hóa là 3,33 lần.

Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà số 6 Hà Nội (UPCoM: HD6) đang nắm giữ hai dự án tại quận Đống Đa và Thanh Xuân với tổng diện tích 0,31 ha, tổng đầu tư 1.000 tỷ đồng. Vốn hóa chỉ 183 tỷ đồng, đưa tỷ lệ đầu tư/vốn hóa lên 5,46 lần.

Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn (HOSE: SGR) có hai dự án tại quận Tân Phú và quận 8, tổng diện tích 1 ha, TMĐT 1.611 tỷ đồng, vốn hóa 1.503 tỷ đồng, tỷ lệ 1,07 lần. Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà số 2 Hà Nội (HNX: HD2) có dự án tại Giải Phóng, quận Hoàng Mai, diện tích 1,2 ha, TMĐT 190 tỷ đồng, vốn hóa 122 tỷ đồng, tỷ lệ đầu tư/vốn hóa 1,56 lần.

VCBS cho rằng các cổ phiếu có tỷ lệ tài sản/vốn hóa cao như G36, ICC, CTX, PVV, SD7 và HD6 đang được giao dịch thấp hơn đáng kể so với giá trị tài sản tiềm năng. Nếu vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, khả năng tái định giá là hoàn toàn khả thi.

Triển vọng mở rộng: Hà Nội đi trước, TP.HCM sẽ theo sau

VCBS kỳ vọng rằng TP.HCM sẽ sớm công bố danh sách dự án đủ điều kiện triển khai theo Nghị quyết 171 trong quý II/2025. Đây sẽ là yếu tố thúc đẩy các cổ phiếu có dự án tại phía Nam trở thành điểm đến mới của dòng tiền, nhất là trong bối cảnh thanh khoản thị trường đang dần cải thiện.

Các dự án tại TP.HCM được đánh giá có mức độ hoàn thành giải phóng mặt bằng cao, trong khi nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ổn định. Nếu được gỡ vướng, nhóm cổ phiếu liên quan có thể chứng kiến làn sóng định giá lại mạnh mẽ tương tự tại Hà Nội.

VCBS cho rằng việc ban hành các văn bản pháp lý ở cấp địa phương là tín hiệu rõ ràng để thị trường định vị lại dòng vốn. Các doanh nghiệp có dự án phù hợp về quy hoạch, quỹ đất lớn và sẵn sàng triển khai sẽ là những cái tên được ưu tiên lựa chọn trong danh mục đầu tư nửa cuối năm 2025.

>> Trước giờ G sáp nhập tỉnh: Những chỉ số nào mang tính then chốt sẽ được xem xét?