'Cơn khát' căn hộ 3 tỷ đồng ở TP. Thủ Đức

Căn hộ tầm trung dần biến mất

Chị Phạm Thu An (30 tuổi), nhân viên marketing, sau nhiều tháng ròng rã tìm kiếm, vẫn chưa thể sở hữu được một căn hộ vừa túi tiền tại TP. Thủ Đức. Với ngân sách 2,8 tỷ đồng (gồm cả vay ngân hàng), chị An mong muốn một căn hộ mới rộng khoảng 60m2, có 2 phòng ngủ.

Tuy nhiên, khảo sát 6 dự án mới và cũ trong suốt 3 tháng, chị nhận ra thực tế phũ phàng: Các dự án chất lượng tốt đều có mức giá tối thiểu từ 4 tỷ đồng. Ngay cả những dự án cách trung tâm từ 15 đến 20km, giá một căn hộ hai phòng ngủ cũng dao động từ 3,3 đến 3,5 tỷ đồng.

"Giờ tìm nhà giá 3 tỷ đồng ở TP Thủ Đức chẳng khác nào mò kim đáy bể", chị An chia sẻ.

>> Trụ sở dôi dư sau sáp nhập: Giải pháp nào cho bài toán chống lãng phí tài sản công?

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường OneHousing (Techcombank), giá căn hộ tại TP. Thủ Đức trong quý I/2024 đã đạt trung bình 85 triệu đồng/m2, tăng 22% so với cùng kỳ năm ngoái. Một căn hộ 55-60m2 hiện được rao bán với giá từ 4,5 đến 6 tỷ đồng (chưa bao gồm thuế và phí).

Cùng chiều hướng này, Avison Young Việt Nam cho biết gần 80% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP. HCM quý vừa qua đến từ khu Đông, với giá từ 80-145 triệu đồng/m2. Tại phường Cát Lái (quận 2 cũ), giá chung cư dao động 125-450 triệu đồng/m2; còn tại quận 9 và Thủ Đức, mức giá phổ biến từ 60-100 triệu đồng/m2.

Từ năm 2019 đến nay, mỗi năm giá căn hộ ở TP Thủ Đức đều tăng 8-12%, khiến phân khúc nhà ở 3 tỷ đồng ngày càng khan hiếm.

Nguồn cung giá vừa túi tiền ngày càng "teo tóp"

Theo bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận nghiên cứu Savills TP. HCM, căn hộ 3 tỷ đồng hiện được xếp vào loại nhà ở bình dân. Trong năm 2024, phân khúc này chỉ chiếm khoảng 15% nguồn cung thị trường.

Dự báo từ nay đến 2026, tỷ lệ này sẽ giảm mạnh, chỉ còn khoảng 5%, và có nguy cơ "biến mất' hoàn toàn trong những năm tới.

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường OneHousing, nhận định: "Tình trạng mất cân đối nguồn cung, thừa cao cấp thiếu trung cấp, bình dân ở TP. Thủ Đức là hệ quả tất yếu. Các chủ đầu tư có xu hướng ưu tiên phân khúc cao cấp, nơi lợi nhuận cao và thanh khoản ổn định."

Đây không phải là vấn đề riêng của TP. Thủ Đức mà là xu thế chung của toàn thị trường TP. HCM, đặc biệt trong bối cảnh chi phí phát triển dự án liên tục gia tăng.

Hạ tầng – Cú hích cho giá bất động sản khu Đông

Không chỉ nguồn cung lệch pha, các dự án hạ tầng trọng điểm tại TP. HCM cũng đang tập trung mạnh mẽ vào khu Đông. Các công trình như đại lộ Võ Nguyên Giáp, cao tốc TP. HCM - Long Thành, Cầu Cát Lái, tuyến Metro số 1 và 9 tuyến đường sắt đô thị kết nối TP. Thủ Đức với khu vực lân cận, đang tạo lực đẩy mạnh mẽ cho giá bất động sản nơi đây.

Bà Cao Thị Thanh Hương cho rằng: "Việc hạ tầng phát triển đồng bộ đã thúc đẩy tính thanh khoản thị trường khu Đông, kéo theo giá bất động sản liên tục leo thang".

Theo dự báo của OneHousing, từ nay đến năm 2026, TP HCM sẽ có thêm 24.400 căn hộ mở bán mới, phần lớn tập trung tại TP Thủ Đức. Tuy nhiên, giá bán trung bình dự kiến sẽ vượt mốc 100 triệu đồng/m2 ngay trong năm nay, tiếp tục gây áp lực lên người mua nhà có tài chính hạn chế.

Savills cũng dự báo phải đến năm 2027, thị trường căn hộ mới có thể cải thiện nguồn cung nhà ở bình dân, với khoảng 45% căn hộ mới thuộc phân khúc này. Tuy vậy, mức giá khi đó vẫn không dễ dàng dưới 3 tỷ đồng.

Người mua nhà "đuối sức"

Anh Trịnh Minh Hoàng, một kỹ sư 34 tuổi đang thuê nhà tại phường Thạnh Mỹ Lợi, TP Thủ Đức, cho biết gia đình năm người của anh cần tìm căn hộ 65m2, giá dưới 3,5 tỷ đồng.

Sau hai tháng ròng rã khảo sát hơn 10 dự án, anh Hoàng thừa nhận, với mức giá hiện tại, lựa chọn gần như không tồn tại.

Các dự án sơ cấp đều có giá từ 55 triệu đồng/m² trở lên; những dự án gần nội thành giá thậm chí từ 60-80 triệu đồng/m2. Một căn 65m2 tính ra thấp nhất cũng hơn 4 tỷ đồng. Nếu "hạ chuẩn" xuống diện tích 45-50m2, giá mới vừa tầm nhưng lại khó đảm bảo không gian sống cho cả gia đình.

Từ năm 2023 đến nay, TP. Thủ Đức gần như không còn căn hộ nào dưới 2 tỷ đồng. Căn hộ dưới 3 tỷ đồng chỉ còn rải rác ở vài dự án như Citi Grand tại phường Cát Lái (giá 55 triệu đồng/m2) và MT Eastmark gần vành đai 3 giáp ranh tỉnh Đồng Nai.

Sắp tới, thị trường sẽ đón thêm các dự án mới như Happy One Sora (giáp Bình Dương) và Fiato Uptown (TP. Thủ Đức) nhưng mức giá sẽ vẫn loanh quanh ở ngưỡng 3 tỷ đồng.

Trong bối cảnh giá bất động sản tại TP. Thủ Đức không ngừng tăng cao, quỹ căn hộ vừa túi tiền ngày càng thu hẹp, giấc mơ an cư của nhiều người trẻ ngày càng xa tầm với. Khi bài toán cân bằng giữa phát triển đô thị và đảm bảo cơ hội sở hữu nhà ở cho số đông chưa có lời giải thỏa đáng, thị trường căn hộ khu Đông có thể sẽ tiếp tục chứng kiến những đợt sóng giá mới trong tương lai gần.

>> Chính phủ đề xuất cơ chế đặc thù đối với xây nhà ở xã hội: Cắt giảm 70% thời gian