Cơn sốt nhà đất đã qua, nhà đầu tư ngày càng thận trọng

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, cả nhu cầu ở thực lẫn nhu cầu đầu tư đều có dấu hiệu chững lại trong nửa đầu năm 2026. Đây được xem là nguyên nhân chính khiến sức mua trên thị trường giảm tốc, dù mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ổn định.

Người mua nhà chậm xuống tiền

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho biết tỷ lệ hấp thụ trung bình tại các dự án sơ cấp trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 50-60%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của cùng kỳ năm ngoái.

Đồng quan điểm, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield, cho biết thanh khoản tại cả Hà Nội và TP.HCM đều suy giảm trong quý I/2026. Riêng tại TP.HCM, lượng căn hộ tiêu thụ chưa đến 1.000 sản phẩm, tương đương khoảng 25% nguồn cung sơ cấp trên thị trường.

Theo bà Ngọc, nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc giá nhà đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Tại các đô thị lớn, giá căn hộ sơ cấp hiện phổ biến ở mức 90-100 triệu đồng/m2, khiến nhiều hộ gia đình phải mất hàng chục năm tích lũy mới có cơ hội sở hữu nhà ở.

Báo cáo của Cushman & Wakefield cũng cho thấy thị trường gần như không còn sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp và bình dân. Phần lớn nguồn cung mới đều nằm ở phân khúc cao cấp và hạng sang, làm gia tăng khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân.

Ở góc độ đầu tư, sức hấp dẫn của thị trường cũng giảm đáng kể khi giá bất động sản đã tăng mạnh trong nhiều năm qua. Nhiều nhà đầu tư không còn kỳ vọng vào mức tăng giá đột biến như trước, trong khi hiệu quả khai thác cho thuê ngày càng suy giảm.

Nếu cách đây khoảng một thập kỷ, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ có thể đạt 8-10% mỗi năm thì hiện nay chỉ còn khoảng 3-4%. Với một căn hộ trị giá 10-12 tỷ đồng, mức cho thuê phổ biến chỉ khoảng 30-40 triệu đồng/tháng, khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc lại chiến lược xuống tiền.

Thị trường chuyển từ "mua theo kỳ vọng" sang "mua theo giá trị thực"

Khảo sát của Mount Group cho thấy tâm lý người mua đang thay đổi rõ rệt. Tỷ lệ người có kế hoạch mua bất động sản trong vòng 6 tháng giảm từ 22% xuống còn 17%, trong khi nhóm dự kiến mua nhà trong thời gian từ 6 tháng đến một năm tăng từ 32% lên 41%.

Diễn biến này phản ánh xu hướng trì hoãn quyết định mua nhà để tiếp tục quan sát thị trường, cân đối tài chính và đánh giá kỹ hơn các cơ hội đầu tư.

Theo các chuyên gia, sau những biến động của thị trường trong thời gian qua, người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến yếu tố pháp lý, uy tín chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế và triển vọng dài hạn thay vì chạy theo các kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Tuy nhiên, sự suy giảm thanh khoản không đồng nghĩa với việc dòng tiền rời bỏ thị trường.

Ông Trần Quang Trung cho biết nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn hiện hữu, nhưng người mua trở nên chọn lọc hơn. Những dự án có vị trí tốt, quy hoạch đồng bộ, kết nối hạ tầng thuận lợi và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ từ 70-80%.

"Nếu như trước đây nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền dựa trên kỳ vọng tăng giá nhờ quy hoạch hoặc hạ tầng tương lai thì hiện nay họ quan tâm nhiều hơn tới khả năng khai thác và giá trị sử dụng thực tế của tài sản", ông Trung nhận định.

Theo vị chuyên gia, thị trường đang dần chuyển từ tư duy "mua để chờ tăng giá" sang "mua để khai thác giá trị", qua đó tạo ra quá trình sàng lọc ngày càng rõ nét giữa các dự án.

Khó tái diễn cơn sốt giá

Dự báo về nửa cuối năm 2026, ông Trần Quang Trung cho rằng thị trường sẽ tiếp tục phân hóa mạnh. Các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, sở hữu vị trí tốt, hạ tầng kết nối thuận tiện và chính sách tài chính phù hợp sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Trong khi đó, những dự án phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc cần thời gian dài để hình thành nhu cầu sử dụng có thể tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc cũng nhận định giai đoạn từ nay đến cuối năm sẽ mở đầu cho một chu kỳ phát triển thận trọng hơn của thị trường bất động sản. Người mua sẽ cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi xuống tiền, còn các chủ đầu tư buộc phải xây dựng chiến lược bán hàng phù hợp để cải thiện thanh khoản.

Theo các chuyên gia, khả năng xuất hiện những cơn sốt giá diện rộng như giai đoạn trước là không cao. Tuy nhiên, mặt bằng giá bất động sản cũng khó giảm sâu do chi phí đầu vào và nguồn cung vẫn ở mức cao.

Trong dài hạn, các dự án hạ tầng trọng điểm, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) cùng quá trình hình thành các đô thị vệ tinh được kỳ vọng sẽ tạo động lực mới cho thị trường, đồng thời mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân tại các khu vực ngoài trung tâm.