Đặt cọc khi mua nhà sẽ giúp người dân tránh được những dự án "ma"?

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhận được sự đồng tình của người dân, doanh nghiệp khi đề xuất bổ sung quy định về đặt cọc trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Đặc biết, quy định chặt chẽ về đặt cọc sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của người mua, tránh tình trạng chủ đầu tư thu tiền đặt cọc để chiếm dụng vốn hoặc vẽ dự án lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Để tránh trường hợp nhiều người dân mua phải những dự án chỉ có trên giấy tờ, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã đưa ra hai phương án về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình hình thành trong tương lai.

Phương án 1, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Phương án 2, quy định chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.

Nhiều ý kiến ủng hộ phương án 1, vì khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, tính pháp lý của dự án sẽ đủ rõ cho người mua. Doanh nghiệp chủ động hơn về phương án kinh doanh, hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở. Tỉ lệ nhận đặt cọc 10% là mức hợp lý, nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền như một kênh huy động vốn.

Nếu tỉ lệ đặt cọc quá cao sẽ không ngăn ngừa được những doanh nghiệp không đủ năng lực tham gia thị trường, gia tăng nguy cơ chiếm dụng vốn, lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng. Nếu tỉ lệ đặt cọc quá thấp sẽ không có tác dụng ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia, các bên liên quan có thể sẵn sàng vi phạm cam kết, chấp nhận mất tiền cọc.

Chia sẻ về 2 phương án, ông Nguyễn Văn Hậu - Tổng Giám đốc CTCP Bất động sản Asian Holding cho biết, để bảo đảm quyền lợi cho người mua thì phương án 2 vẫn tốt hơn.

Ông Hậu lý giải phương án 2 là theo đúng quy định hiện hành, chủ đầu tư phải có đủ các điều kiện pháp lý, giấy phép xây dựng, được cấp phép mở bán thì mới được thu tiền của người mua.

Theo ông Hậu, dù quy định là vậy nhưng vẫn có nhiều chủ đầu tư chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, thậm chí vẽ dự án “ma” để huy động vốn. Hình thức thu tiền đặt cọc lách luật bằng các hợp đồng khác như văn bản thỏa thuận, hợp đồng thỏa thuận, hợp tác đầu tư…

Còn đối với TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, luật và quản lý Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, phương án 1 tạo điều kiện cho chủ đầu tư bán hàng cho người mua sớm hơn, tính toán kế hoạch kinh doanh tốt hơn. Còn phương án 2 như hiện tại vẫn đảm bảo tốt hơn cho người mua.

“Vì thế, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thay vì đưa ra thời điểm về hợp đồng đặt cọc thì cần quy định cụ thể hành lang pháp lý đảm bảo chủ đầu tư thực hiện đúng thủ tục, xây dựng dự án đảm bảo quyền lợi cho bên mua” - TS Nghĩa góp ý.

Tuy nhiên, dù quy định đặt cọc rõ ràng, chặt chẽ thì vẫn có tình trạng lách luật, chủ đầu tư “bán lúa non” huy động vốn trái phép, thậm chí lừa đảo. Theo ông Nguyễn Văn Hậu, nếu có sự giám sát chặt chẽ của chính quyền địa phương thì tình trạng dự án “ma” hay dự án huy động vốn khi chưa đủ điều kiện sẽ được giảm thiểu.

“Trong các vụ việc chiếm dụng tiền đặt cọc giá trị lớn, vẽ dự án lừa đảo chiếm đoạt tài sản thì hầu như người đi mua không nắm về quy định pháp luật, chỉ thấy rẻ là mua. Vì thế, chính quyền địa phương cần tăng cường thông tin, tuyên truyền về thủ tục pháp lý, quy định mua bán bất động sản đến người dân” - ông Hậu góp ý.