Đất đa mục đích: Muốn khai thông phải tháo cả 'mê cung' pháp lý

Trở ngại lớn nhất không do pháp luật mà nằm ở thực thi

Tại tọa đàm "Đất đai đa mục đích: Cơ hội phát triển và những vấn đề đặt ra từ thực tiễn", luật sư Trần Đại Lâm, Công ty Luật TNHH ANVI, cho biết đến nay vẫn chưa có số liệu tổng hợp trên phạm vi cả nước về số lượng hồ sơ, phương án hay dự án sử dụng đất đa mục đích đã được phê duyệt và triển khai. Theo ông, đây là khoảng trống lớn khiến việc đánh giá hiệu quả chính sách thiếu cơ sở thực tiễn.

Ông Lâm cho rằng cần sớm công khai số lượng hồ sơ được tiếp nhận, chấp thuận, triển khai, bị từ chối hoặc đình trệ để xác định chính xác "điểm nghẽn" đang nằm ở đâu, từ thủ tục đất đai, quy hoạch, xây dựng, nghĩa vụ tài chính cho đến sự thiếu thống nhất giữa các luật và tâm lý e ngại trách nhiệm của cơ quan thực thi.

Theo luật sư Trần Đại Lâm, trở ngại lớn nhất hiện nay có thể không phải do pháp luật chưa cho phép mà do thiếu tiêu chí thống nhất, thiếu cơ chế phối hợp và chưa xác định rõ cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm giải quyết hồ sơ. "Người dân và doanh nghiệp không nên phải tự đi giữa nhiều cơ quan để tìm sự thống nhất", ông nói.

Ông cũng đề xuất phân loại thủ tục theo quy mô và mức độ tác động của từng mô hình. Đối với các hoạt động quy mô nhỏ, không xây dựng công trình kiên cố và ít ảnh hưởng đến mục đích sử dụng đất chính, có thể áp dụng cơ chế đăng ký hoặc thông báo, tăng cường hậu kiểm. Trong khi đó, các dự án có công trình lưu trú, kinh doanh thương mại quy mô lớn hoặc tác động đáng kể đến đất đai, môi trường và hạ tầng cần được thẩm định chặt chẽ.

"Trước khi tiếp tục hoàn thiện chính sách, cần tổng kết thực tiễn bằng số liệu cụ thể. Không có dữ liệu thực thi thì rất dễ sửa luật theo cảm nhận, trong khi những điểm nghẽn thực sự vẫn tiếp tục tồn tại và người chịu khó khăn cuối cùng vẫn là người dân, doanh nghiệp", luật sư Lâm nhấn mạnh.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường: Đã có quy trình, thủ tục và phân cấp rõ ràng

Giải đáp các ý kiến tại tọa đàm, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), khẳng định chủ trương cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích nhằm khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai nhưng vẫn phải bảo đảm sử dụng đúng quy định của pháp luật.

Theo bà Mỹ, nhiều trường hợp đang bị hiểu chưa đúng bản chất của chính sách. Đối với mô hình kinh tế trang trại, đây không phải là sử dụng đất đa mục đích mà là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Do đó, việc phát triển kinh tế trang trại phải thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý và người dân có thể đề nghị chính quyền địa phương hướng dẫn cụ thể.

Đối với vấn đề quy hoạch, bà Mỹ cho biết việc sử dụng đất đa mục đích không yêu cầu phải có quy hoạch riêng. Những khó khăn phát sinh trong quá trình thực hiện hiện cũng đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổng hợp để tiếp tục hoàn thiện chính sách.

Về trình tự, thủ tục, bà Mỹ cho biết Chính phủ đã ban hành Nghị định số 151/2025/NĐ-CP về phân cấp, phân quyền trong lĩnh vực đất đai. Theo đó, việc chấp thuận phương án sử dụng đất đa mục đích đã được giao cho địa phương. Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng đã ban hành bộ thủ tục hành chính, quy trình thực hiện và sổ tay hướng dẫn để các địa phương áp dụng thống nhất.

Hiện nay, thẩm quyền giải quyết cũng đã được phân định rõ. Đối với tổ chức thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh; đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã. Riêng việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ đã có quy trình và thủ tục riêng theo quy định của pháp luật.

Đối với trường hợp khai thác khoáng nóng được đại biểu nêu tại tọa đàm, bà Mỹ cho biết Luật Đất đai không điều chỉnh toàn bộ lĩnh vực này, do đó việc xem xét còn phải căn cứ các quy định của pháp luật chuyên ngành có liên quan.

Không thể đồng nhất đất đa mục đích với dự án du lịch

Theo bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, qua các ý kiến tại tọa đàm có thể thấy nhiều người đang kỳ vọng quá lớn vào cơ chế sử dụng đất đa mục đích. Tuy nhiên, bản chất của nhiều trường hợp là mong muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thương mại, dịch vụ hoặc phát triển dự án du lịch, chứ không phải sử dụng đất kết hợp đa mục đích.

Bà nhấn mạnh, mục tiêu của chính sách là cho phép kết hợp thêm các hoạt động trên cùng thửa đất để nâng cao hiệu quả sử dụng nhưng vẫn giữ nguyên mục đích sử dụng đất chính. Trường hợp chuyển sang đất thương mại, dịch vụ hoặc thực hiện dự án du lịch thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.

"Chúng tôi mong muốn mở rộng các loại đất được phép sử dụng kết hợp để khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, không thể đồng nhất nhu cầu làm dự án du lịch với sử dụng đất đa mục đích", bà Mỹ nhấn mạnh.

Theo bà, việc triển khai cơ chế này không chỉ tuân thủ Luật Đất đai mà còn phải đáp ứng các quy định của pháp luật về xây dựng, lâm nghiệp, môi trường và nhiều lĩnh vực khác.

Muốn gỡ vướng phải sửa đồng bộ nhiều luật

Đại biểu Quốc hội Phan Đức Hiếu, Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, đánh giá Điều 218 Luật Đất đai 2024 được ban hành nhằm khắc phục tình trạng phân loại đất quá chi tiết, cho phép kết hợp nhiều mục đích sử dụng trên cùng một thửa đất mà không phải chuyển mục đích sử dụng đất, miễn vẫn giữ mục đích chính.

Tuy nhiên, sau gần hai năm triển khai, quy định này vẫn chưa phát huy hiệu quả như kỳ vọng. Theo ông Hiếu, nguyên nhân không chỉ do Điều 218 còn thiếu các tiêu chí định lượng cụ thể mà còn vì nhiều luật khác, đặc biệt là Luật Xây dựng, chưa được sửa đổi đồng bộ, dẫn đến cách hiểu và áp dụng thiếu thống nhất.

Ông cho biết Chính phủ đang trình 7 nhóm chính sách sửa đổi Luật Đất đai. Từ thực tiễn được phản ánh tại tọa đàm, ông đề xuất nghiên cứu bổ sung một nhóm chính sách riêng về sử dụng đất đa mục đích nhằm thể chế hóa đầy đủ hơn các quy định và tháo gỡ các vướng mắc phát sinh.

Theo đại biểu Phan Đức Hiếu, cần đổi mới tư duy quản lý theo hướng chỉ quy định rõ những trường hợp không được sử dụng kết hợp hoặc phải đáp ứng điều kiện cụ thể, thay vì quản lý quá chi tiết. Đồng thời, cần rà soát, sửa đổi đồng bộ các luật và nghị định có liên quan, xây dựng tiêu chí định lượng rõ ràng và hoàn thiện cơ chế tài chính để bảo đảm tính khả thi khi triển khai.

"Nếu không sửa đồng bộ các luật liên quan thì những vướng mắc hiện nay sẽ tiếp tục lặp lại, dù Luật Đất đai đã được sửa đổi", ông Hiếu nhấn mạnh.