Bỏ ‘lướt sóng’, nhà đầu tư bất động sản đang xuống tiền theo tiêu chí mới

Theo báo cáo thị trường tuần 3 tháng 7 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khả năng thanh toán của người mua đang chịu tác động kép từ mặt bằng giá nhà ở mức cao và chi phí tài chính ngày càng lớn. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến ở mức 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi, sau đó có thể tăng lên 13-15%/năm theo cơ chế lãi suất thả nổi.

Điều này khiến việc sử dụng đòn bẩy tài chính để "lướt sóng" trở nên rủi ro hơn rất nhiều so với trước.

Theo VARS, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng nới rộng buộc các hộ gia đình phải chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng trước khi quyết định mua nhà. Trong khi đó, các nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng chấp nhận bỏ vốn chỉ để chờ tăng giá mà bắt đầu ưu tiên những sản phẩm có khả năng khai thác ngay nhằm tạo nguồn thu bù đắp chi phí lãi vay.

Đây chính là nguyên nhân khiến dòng tiền trên thị trường đang thay đổi.

Từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị khai thác

Theo VARS, dòng tiền đang chuyển từ tâm lý "đón sóng" sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và mức độ duy trì giá trị tài sản. Nói cách khác, tiêu chí lựa chọn bất động sản của nhà đầu tư đang thay đổi đáng kể.

Nếu trước đây nhiều quyết định mua bán được đưa ra dựa trên kỳ vọng về quy hoạch, thông tin hạ tầng hay khả năng tăng giá trong ngắn hạn thì hiện nay, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến những câu hỏi rất thực tế: bất động sản có thể cho thuê ngay hay không, tỷ lệ lấp đầy ra sao, khu vực đã hình thành cộng đồng dân cư chưa, khả năng duy trì thanh khoản thế nào nếu cần bán lại.

Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng, một bất động sản không tạo được dòng tiền đồng nghĩa với việc nhà đầu tư phải tự gánh toàn bộ chi phí lãi vay. Vì vậy, khả năng khai thác thực tế đang trở thành tiêu chí quan trọng hơn nhiều so với kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Xu hướng mà VARS đề cập cũng phần nào phản ánh diễn biến tại thị trường tại các thành phố lớn như Hà Nội. Sau nhiều năm tăng giá liên tục, nhiều khu vực đã thiết lập mặt bằng giá mới.

Những năm gần đây, khu vực Tây Hồ và Tây Hồ Tây liên tục đón nguồn cung căn hộ cao cấp mới từ nhiều dự án quy mô lớn, trở thành một trong những điểm nóng của thị trường Hà Nội. Tuy nhiên, thay vì tạo ra các đợt "sóng" đầu cơ như trước, mặt bằng giá cao khiến nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn trong việc xuống tiền.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, đến quý II/2026, giá bán căn hộ phổ biến tại quận Tây Hồ đạt khoảng 145,6 triệu đồng/m2, tăng 44,9% so với cùng kỳ năm trước. Dù vậy, mức giá này đã thấp hơn khoảng 6,1% so với đỉnh 155,1 triệu đồng/m2 ghi nhận trong quý I/2026, cho thấy đà tăng nóng đang có dấu hiệu chững lại.

Thị trường sẽ phân hóa mạnh hơn

Theo VARS, sự thay đổi trong hành vi của người mua cũng đồng nghĩa quá trình phân hóa trên thị trường sẽ diễn ra rõ nét hơn.

Những sản phẩm chưa hình thành tiện ích, không tạo được dòng tiền hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn. Ngược lại, các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng tốt, đã đưa vào vận hành hoặc có khả năng khai thác ngay sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền, ngay cả trong bối cảnh sức mua chung chưa thực sự bứt phá.

Đáng chú ý, trong khi người mua kỳ vọng giá nhà có thể giảm, VARS cho rằng dư địa giảm giá của doanh nghiệp không còn nhiều do hàng loạt chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, chi phí vốn, pháp lý và các nghĩa vụ tài chính đều gia tăng.

Chính vì vậy, thay vì giảm trực tiếp giá bán, nhiều doanh nghiệp lựa chọn các giải pháp như tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán nhằm giảm chi phí thực tế cho người mua nhưng vẫn giữ mặt bằng giá của dự án.

Có thể thấy, cách vận hành của dòng tiền trên thị trường đang thay đổi, khi chi phí vốn không còn rẻ và giá bất động sản đã ở mức cao, những chiến lược đầu tư dựa trên tâm lý "đón sóng" hay kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn ngày càng khó phát huy hiệu quả. Thay vào đó, thị trường đang bước vào giai đoạn mà giá trị sử dụng, khả năng tạo dòng tiền, tính thanh khoản và năng lực khai thác tài sản trở thành những tiêu chí quyết định.

Sự dịch chuyển này không chỉ làm thay đổi hành vi của người mua và nhà đầu tư mà còn buộc các chủ đầu tư phải tập trung nhiều hơn vào chất lượng sản phẩm, tiến độ triển khai và khả năng vận hành dự án. Đây cũng được xem là nền tảng để thị trường bất động sản phát triển theo hướng thực chất và bền vững hơn trong những năm tới.