Đấu giá đất không cần chờ quy hoạch 1/500: Lời giải cho bài toán ‘ngâm’ dự án hàng thập kỷ
Đấu giá đất không còn “mắc kẹt” ở quy hoạch 1/500. Đây là điểm được Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Ngân sách của Quốc hội - Phan Đức Hiếu đánh giá là tác động rất lớn đến thị trường.
Phát biểu tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026) sáng 9/1, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Ngân sách của Quốc hội, cho rằng kỳ họp thứ 10 của Quốc hội vừa qua đã thông qua và sửa đổi nhiều đạo luật quan trọng, tạo tác động trực tiếp và sâu rộng tới thị trường bất động sản nói riêng và hoạt động đầu tư nói chung.
Điểm đáng chú ý là các thay đổi lần này không chỉ mang tính kỹ thuật pháp lý, mà thể hiện rõ tinh thần cải cách thể chế, tháo gỡ điểm nghẽn kéo dài nhiều năm, đặc biệt ở các khâu đất đai, quy hoạch và thủ tục đầu tư.
"Kiềng ba chân" pháp lý mới
Theo ông Phan Đức Hiếu, trước hết phải kể đến Luật Đầu tư với hàng loạt nội dung được sửa đổi, bổ sung nhằm rút ngắn quy trình, giảm xung đột pháp lý trong quá trình triển khai dự án. Đây là đạo luật có ảnh hưởng trực tiếp tới hầu hết các dự án bất động sản và đầu tư phát triển đô thị.
Thứ hai là Luật Quy hoạch, được đánh giá là một bước cải cách mạnh mẽ trong việc đánh giá sự phù hợp của dự án với hệ thống quy hoạch. Điểm cốt lõi và rất mới của luật này là nguyên tắc:
“Một dự án đầu tư không thể bị dừng hoặc ngừng triển khai chỉ vì các quy hoạch mâu thuẫn nhau.”
Theo ông Hiếu, đây là nguyên tắc mang tính đột phá, giúp khắc phục tình trạng dự án bị “treo” nhiều năm do vướng chồng chéo giữa quy hoạch cấp quốc gia, vùng, tỉnh, phân khu hay quy hoạch chi tiết.
Thứ ba là Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (sửa đổi, bổ sung), với nhiều thay đổi liên quan trực tiếp đến trình tự lập, điều chỉnh và phê duyệt quy hoạch. Ba đạo luật này, theo ông Hiếu, là “những văn bản mà nhà đầu tư bất động sản bắt buộc phải nghiên cứu kỹ”.
Nghị quyết 254: 5 thay đổi lớn tác động trực tiếp đến dự án BĐS
Bên cạnh các đạo luật, ông Phan Đức Hiếu đặc biệt nhấn mạnh vai trò của Nghị quyết 254, với 5 nội dung quan trọng nhất.
Thứ nhất, tháo gỡ nút thắt tiếp cận quỹ đất. Theo Luật Đất đai trước đây, Nhà nước có 31 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nghị quyết 254 bổ sung thêm 3 trường hợp mới, trong đó có tình huống rất phổ biến: Nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng hết thời hạn vẫn không thể đạt 100%.
Cụ thể, nếu nhà đầu tư đã hoàn thành trên 75% diện tích đất và trên 75% số hộ dân, Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại và giao cho nhà đầu tư để tiếp tục triển khai dự án. Đây được xem là cơ chế tháo gỡ trực diện tình trạng “kẹt đất vì một vài thửa”.
Thứ hai, linh hoạt hơn trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nguyên tắc chung của Luật Đất đai là chỉ được thu hồi đất sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nguyên tắc này vẫn được giữ nguyên. Tuy nhiên, Nghị quyết 254 bổ sung một số trường hợp loại trừ, nhằm bảo đảm tiến độ các dự án vì lợi ích công cộng, như: Khi đa số người dân đã đồng thuận bàn giao đất; dự án quan trọng quốc gia, cấp bách; các dự án tái định cư tại chỗ buộc phải thực hiện theo giai đoạn.
Thứ ba, đấu giá đất không còn “mắc kẹt” ở quy hoạch 1/500. Đây là điểm được ông Phan Đức Hiếu đánh giá là tác động rất lớn đến thị trường. Trước đây, việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư gần như bắt buộc phải có quy hoạch chi tiết 1/500, nếu chưa có thì phải làm lại toàn bộ, kéo dài nhiều năm.
Theo Nghị quyết 254, việc đấu giá, đấu thầu chỉ cần căn cứ vào quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, tùy từng trường hợp.
"Hiểu một cách đơn giản, có quy hoạch nào thì đấu giá trên cơ sở quy hoạch đó, chấm dứt tình trạng chờ hoàn thiện 1/500 mới được triển khai, vốn là nguyên nhân khiến hàng loạt dự án bị chậm suốt hàng thập kỷ", ông Hiếu cho hay.
Thứ tư, thay đổi căn bản cơ chế tài chính đất đai. Nghị quyết 254 đưa ra hai điều chỉnh quan trọng. Một là áp dụng phổ quát bảng giá đất, thay vì song song bảng giá đất và giá đất cụ thể như trước. Hai là mở quyền lựa chọn hình thức thuê đất, cho phép nhà đầu tư quyết định thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm, phù hợp với phương án tài chính và kinh doanh của doanh nghiệp.
Thứ năm, cải cách mạnh thủ tục hành chính. Tinh thần xuyên suốt của Nghị quyết 254 là “thủ tục nào không cần thiết thì bỏ”.
Ông Hiếu dẫn ví dụ, các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không cần phải định giá để xác định số tiền được miễn. Hay khi Nhà nước ban hành chính sách giảm tiền sử dụng đất áp dụng đồng loạt, doanh nghiệp không phải làm thủ tục xin giảm như trước.
