Đề xuất 3 trường hợp mới Nhà nước được thu hồi đất vì lợi ích quốc gia

Chiều 18/11, thừa ủy quyền của Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng trình bày Tờ trình dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Theo ông Thắng, việc ban hành nghị quyết giúp thể chế hoá đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai; tháo gỡ kịp thời những “điểm nghẽn”, vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất, tạo động lực đưa đất nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, cho phù hợp với yêu cầu quản lý mới.

Dự thảo Nghị quyết được bố cục thành 3 Chương, 13 điều. Trong đó, Chính phủ đề xuất bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Theo dự thảo, dự án khu thương mại tự do hay trong trung tâm tài chính quốc tế là một trong ba trường hợp Nhà nước sẽ thu hồi đất. Thực tế, các dự án này có quy mô sử dụng đất lớn, thúc đẩy kinh tế - xã hội địa phương, góp nguồn thu lớn cho ngân sách, tạo thêm việc làm, nhưng chưa có quy định thu hồi đất. Điều này gây khó khăn cho quá trình tiếp cận đất đai và triển khai dự án.

Tiếp đó là trường hợp chủ đầu tư đàm phán được trên 75% diện tích hoặc với 75% người có đất, HĐND cấp tỉnh sẽ thu hồi phần còn lại để giao cho họ.

Trường hợp thứ ba là tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (hợp đồng BT), để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78, Điều 79 Luật Đất đai và Nghị quyết này.

Theo Luật Đất đai hiện hành, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội trong 32 trường hợp, được chia theo 3 nhóm chính gồm xây dựng công trình công cộng; trụ sở cơ quan Nhà nước hay các dự án quan trọng (như khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, hoạt động lấn biển...).

Bên cạnh đó, dự thảo quy định giá đất để tính bồi thường về đất và giá đất tái định cư được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

Cụ thể, khoản 6 điều 3 của Dự thảo quy định, giá đất tính bồi thường về đất quy định tại khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai và giá đất tái định cư quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị quyết này.

Dự thảo cũng quy định căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất.

Cũng theo dự thảo Nghị quyết, bảng giá đất sẽ được xây dựng theo loại, vị trí và khu vực đất. HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá này, và áp dụng từ 1/1/2026. Bảng giá sẽ được sửa đổi, bổ sung khi cần thiết. Riêng khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, Chính phủ đề xuất xây dựng bảng giá đến từng thửa đất.

Thẩm tra các nội dung đưa ra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết đa số ý kiến trong Ủy ban đánh giá các trường hợp Nhà nước thu hồi đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư. Bởi, khi đó họ đã đàm phán được phần lớn diện tích đất.

Tuy nhiên, theo ông, Chính phủ cần làm rõ hơn cơ sở đề xuất tỷ lệ diện tích và số người đồng thuận. Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng đề nghị Chính phủ nghiên cứu cơ chế xử lý với phần còn lại của dự án khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích.

Ủy ban cũng đề nghị cần có quy định hài hòa lợi ích khi tính tiền bồi thường, tránh khả năng phát sinh khiếu nại, khiếu kiện khi áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để tính tiền bồi thường đối với những trường hợp còn lại vì giá đất trong bảng giá thường thấp hơn mức giá trung bình đã thỏa thuận.

Về nguyên tắc định giá đất theo thị trường, ông Mãi nói đây là điều cần thiết để hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch và công bằng. Tuy nhiên, ông lưu ý quá trình triển khai cần được thực hiện thận trọng, có lộ trình rõ ràng với phương pháp định giá khoa học, khách quan. Đồng thời, Chính phủ cũng cần củng cố cơ sở dữ liệu và tăng vai trò giám sát của cơ quan độc lập.

Về bảng giá đất, cơ quan thẩm tra thống nhất với quan điểm Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai cần phải thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị rà soát quy định xử lý chuyển tiếp để bảo đảm không vướng mắc khi thực hiện, đáp ứng yêu cầu tháo gỡ bất cập trong áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể theo Luật Đất đai hiện hành.

Cạnh đó, theo cơ quan thẩm tra, cần nghiên cứu, bổ sung nội dung có tính nguyên tắc, định hướng cụ thể hơn trong ban hành hệ số điều chỉnh giá đất.

“Đề nghị rà soát, xác định đầy đủ, toàn diện các trường hợp cần chuyển tiếp, tránh tạo khoảng trống pháp lý hoặc xung đột pháp luật; bảo đảm đủ thời gian chuẩn bị các điều kiện cần thiết để thi hành nghị quyết”, ông Phan Văn Mãi cho biết quan điểm của Ủy ban Kinh tế và Tài chính.