Đề xuất siết cho vay mua nhà thứ hai: Bóp cầu giữa lúc cung tắc - cú đòn ngược với 'hạ giá bất động sản'

Bộ Xây dựng vừa đề xuất siết cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba đang được đề xuất như một biện pháp chống đầu cơ, hạ nhiệt giá nhà. Theo đó, người mua nhà thứ hai được vay tối đa 50% và người mua nhà thứ ba trở đi được vay tối đa 30%.

Nhưng thực tế cho thấy, giá nhà ở Việt Nam không leo thang vì phía cầu, mà vì cung bị tắc nghẽn: Hàng loạt dự án ách tắc pháp lý, chi phí đầu vào leo thang.

Khi cung khan hiếm, mọi biện pháp bóp cầu đều chỉ như “chặn ngọn lửa bằng tay không”.

Nguồn cung bị bóp nghẹt mới là căn nguyên của giá cao

Những năm gần đây, hàng nghìn dự án bất động sản trên cả nước rơi vào cảnh “đắp chiếu” vì thủ tục pháp lý chưa được tháo gỡ. Chỉ tính riêng trên Hệ thống 751, gần 3.000 dự án tồn đọng kéo dài đã buộc Chính phủ phải ban hành Công điện khẩn 193/CĐ-TTg (09/10/2025) để yêu cầu rà soát và gỡ vướng.

Trong khi đó, tiền sử dụng đất chiếm tới 20–30% giá thành, khiến doanh nghiệp buộc phải bán cao để bù chi phí. Quy trình cấp phép kéo dài càng làm nguồn hàng mới ra thị trường chậm trễ.

Câu chuyện không dừng ở đó. Nhiều dự án dù đã gần hoàn thiện nhưng vẫn kẹt ở khâu pháp lý, không thể bàn giao, khiến nguồn cung căn hộ mới ra thị trường mỗi năm giảm mạnh so với nhu cầu thực.

Khi cung bị bóp nghẹt từ gốc, giá bị đẩy lên là tất yếu. Cung thiếu, giá tăng, việc đổ lỗi cho cầu là nguyên nhân khiến giá nhà tăng chỉ là sự ngộ nhận.

Bóp cầu khi cung thiếu là phản tác dụng

Trong một thị trường vốn khan hiếm, siết tín dụng để giảm cầu chẳng những không kéo giá xuống mà còn có thể làm giá leo thang hơn vì sự khan hiếm mang tính cơ học.

Bài học nhãn tiền từ Trung Quốc: Siết tín dụng bất động sản khiến thị trường đóng băng, nguồn cung đình trệ, doanh nghiệp phá sản hàng loạt. Giá nhà không hạ, trong khi nền kinh tế lao dốc.

Ở Việt Nam, giai đoạn 2022–2023 cũng chứng kiến hiện tượng tương tự: Dòng vốn bị chặn, thanh khoản rơi xuống mức thấp kỷ lục, thị trường tê liệt.

Thay vì “hạ nhiệt giá nhà”, siết tín dụng đã làm méo mó thị trường, khiến nhà ở càng trở nên xa tầm tay của số đông.

Nhu cầu mua thực ngày càng khó

Chính sách siết tín dụng không chỉ nhắm tới đầu cơ, mà còn vô tình “đóng băng” cả nhu cầu chính đáng: Mua nhà cho con cái, mua để cho thuê, hay mua để an cư khi đi làm xa. Khi dòng vốn bị chặn, thị trường không phân biệt được đâu là đầu cơ, đâu là nhu cầu thật, khiến quyền tiếp cận nhà ở của nhiều người dân bị xâm phạm.

Bất động sản hiện đóng góp khoảng 10% GDP và lan tỏa tới hơn 40 ngành nghề khác như xây dựng, vật liệu, nội thất, tài chính – ngân hàng. Khi dòng vốn bị chặn, cỗ máy tăng trưởng mất oxy. Bài học 2022 còn nguyên giá trị: Chỉ cần bất động sản đóng băng, doanh nghiệp lao dốc, thất nghiệp gia tăng, nợ xấu phình to.

Một chính sách chống đầu cơ, nếu không trúng đích, có thể để lại hậu quả còn nặng nề hơn chính vấn đề nó định xử lý.

Khơi thông nguồn cung - giải pháp để hạ nhiệt giá bất động sản

Nếu mục tiêu là bình ổn và minh bạch, giải pháp duy nhất là khơi thông cung. Trước hết phải tháo gỡ nút thắt pháp lý: Rút ngắn quy trình cấp phép, xử lý nhanh hàng nghìn dự án đang “nằm chờ” trên giấy tờ. Khi dự án được giải phóng, nguồn hàng mới sẽ chảy ra thị trường, giảm áp lực khan hiếm. Khi dự án được giải phóng, nguồn hàng mới chảy ra thị trường, áp lực khan hiếm sẽ tự động giảm.

Song song, cần cải cách chính sách đất đai, đặc biệt là giảm gánh nặng tiền sử dụng đất – hiện chiếm tới 1/3 giá thành. Chỉ khi chi phí đầu vào hạ xuống, doanh nghiệp mới bán được sản phẩm ở mức hợp lý.

Bên cạnh phân khúc thương mại, phải khuyến khích mạnh nhà ở vừa túi tiền, nhà xã hội – nơi nhu cầu thực sự tập trung.

Khi nguồn cung dồi dào, đa dạng và minh bạch sẽ tự tạo cạnh tranh, kéo giá xuống. Không cần mệnh lệnh hành chính.

Thay cho lời kết

Thị trường bất động sản chỉ có thể bình ổn khi cung – cầu cân bằng. Siết tín dụng để bóp cầu trong lúc cung vẫn tắc nghẽn vẫn là giải pháp ngược, chẳng khác nào chữa ngọn mà bỏ gốc, vừa không hạ được giá, vừa làm thị trường méo mó.

Nếu mục tiêu là minh bạch và bền vững, bài toán không phải nằm ở việc hạn chế người mua, mà ở cách để hàng triệu căn nhà được “bung” ra thị trường một cách hợp pháp, nhanh chóng và với mức giá hợp lý.

Khi những nút thắt về pháp lý và chi phí đất đai được tháo gỡ, niềm tin của doanh nghiệp và người dân sẽ trở lại, và thị trường sẽ tự điều tiết theo đúng quy luật.

Thông điệp then chốt là rõ ràng: Mọi con đường dẫn đến giá nhà hợp lý đều bắt đầu từ khơi thông cung.