Đề xuất thuế 0,2% với đất bỏ hoang: GS. Đặng Hùng Võ chỉ ra 'khoảng trống' lớn của chính sách
Từ thực tế nhiều tài sản giá trị lớn chưa được khai thác, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng chính sách thuế cần hướng vào nơi tạo ra giá trị và nguy cơ găm giữ lớn nhất.
Không chỉ có đất bị bỏ không
Trong dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Bộ Tài chính đề xuất áp dụng thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, tính trên toàn bộ diện tích và không áp dụng hạn mức. Mức này cao gần 7 lần mức 0,03% đang áp dụng đối với đất ở trong hạn mức. Việc xác định đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng sẽ căn cứ theo quy định của pháp luật đất đai.
Trao đổi về đề xuất này, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng đất không phải là toàn bộ giá trị của một bất động sản.
Theo ông, thực tế thị trường cho thấy không chỉ có những thửa đất bị bỏ trống mà còn có nhiều biệt thự, nhà liền kề, shophouse đã được xây dựng nhưng không có người ở, không được khai thác. Thậm chí, có những cá nhân sở hữu 5-7 bất động sản nhưng không sử dụng.
Từ đó, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng nếu mục tiêu của chính sách là hạn chế tình trạng tài sản bị bỏ không, chống đầu cơ, găm giữ và sử dụng lãng phí nguồn lực, thì chỉ tập trung vào phần đất mà không tính đến tài sản gắn liền với đất sẽ chưa giải quyết hết vấn đề. Thực tế quản lý nguồn lực nhà, đất cũng cho thấy quy mô tài sản bị bỏ không không phải là vấn đề nhỏ.
Tại cuộc họp báo thông báo kết quả phiên họp thứ 30 của Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng, chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực chiều 18/6/2026, Phó Trưởng Ban Nội chính Trung ương Đặng Văn Dũng cho biết các cơ quan chức năng phải đặc biệt lưu ý xử lý 3.896 cơ sở nhà, đất bỏ trống, xuống cấp, sử dụng kém hiệu quả theo kết luận của Thanh tra Chính phủ. Ban Chỉ đạo cũng đã yêu cầu kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm tập thể, cá nhân để tình trạng này kéo dài.
Đây không phải là thống kê toàn bộ nhà đất bỏ hoang trên thị trường mà là số liệu thuộc nhóm cơ sở nhà, đất được nêu trong công tác xử lý tài sản công. Tuy nhiên, con số này cho thấy nguồn lực bị bỏ không không chỉ nằm ở những thửa đất chưa được đưa vào sử dụng, mà còn ở những tài sản đã hình thành trên đất.
Đất dự án và đất nông nghiệp: Không thể áp cùng một cách nhìn
Theo GS. Đặng Hùng Võ, đất bỏ hoang hiện chủ yếu tập trung ở hai nhóm là đất nền dự án và đất nông nghiệp. Tuy nhiên, đây là hai nhóm có đặc điểm rất khác nhau và không nên được xử lý bằng cùng một cách tiếp cận.
Đối với đất nền dự án, theo ông, có thể đặt vấn đề về việc chủ đầu tư giữ đất, dự án chậm triển khai hoặc không đưa tài sản vào khai thác. Đây là nhóm đất thường có giá trị lớn, vì vậy việc tạo ra chi phí nắm giữ để thúc đẩy đưa đất vào sử dụng có cơ sở hơn.
Trong khi đó, đất nông nghiệp lại là một câu chuyện khác. GS. Đặng Hùng Võ cho rằng không nên áp dụng cách đánh thuế tương tự đối với đất nông nghiệp bỏ hoang. Theo ông, rất khó xác định một thửa đất thực sự bị bỏ hoang hay đang được để nghỉ, phục hồi đất, trồng cây dược liệu hoặc sử dụng theo những hình thức khó nhận diện bằng các tiêu chí thông thường.
Bên cạnh đó, giá trị đất nông nghiệp thường thấp hơn đáng kể so với đất đô thị. Nếu phải tổ chức kiểm tra, xác định tình trạng sử dụng và thu thuế trên diện rộng, chi phí quản lý có thể lớn trong khi số thu ngân sách không đáng kể. Vì vậy, theo GS. Đặng Hùng Võ, cần hết sức thận trọng với việc đưa đất nông nghiệp vào cùng một nhóm đối tượng điều tiết với những bất động sản phi nông nghiệp có giá trị lớn đang bị bỏ không.
Ở chiều ngược lại, những biệt thự, nhà liền kề, shophouse có giá trị hàng chục tỷ đồng nhưng đóng cửa trong thời gian dài lại là nhóm tài sản mà ông cho rằng cần được nhìn nhận nghiêm túc hơn.
"Không sử dụng" chưa thể mặc nhiên đồng nghĩa với "găm giữ"
Một vấn đề khác được đặt ra là không phải mọi trường hợp đất chưa được đưa vào sử dụng đều xuất phát từ ý chí của chủ sở hữu.
Theo dữ liệu được công bố tại cuộc họp ngày 18/6, đến thời điểm này, Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương đã hoàn thành xử lý vướng mắc cho 1.531 dự án tồn đọng, kéo dài, lãng phí. Trong số này, 273 dự án đã được đưa vào khai thác, sử dụng, tương ứng hơn 4.000ha đất và tổng vốn đầu tư khoảng 286.000 tỷ đồng. Các cơ quan chức năng cũng đã có phương án xử lý đối với 2.248 dự án khác.
Những con số này cho thấy một lượng lớn nguồn lực đất đai, vốn và công trình có thể bị đình trệ trong thời gian dài trước khi được tháo gỡ. Do đó, khi thiết kế chính sách thuế, việc phân biệt đất thực sự bị găm giữ với đất chưa thể đưa vào sử dụng vì vướng mắc khách quan là vấn đề quan trọng.
Đến ngày 31/7/2026, Hệ thống 751 ghi nhận 4.619 dự án, đất đai gặp khó khăn, vướng mắc, trong đó 3.984 dự án đã được rà soát, phân loại. Con số này không đồng nghĩa với 4.619 dự án bị bỏ hoang, nhưng cho thấy tình trạng đất, dự án chưa được đưa vào khai thác có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Bởi vậy, "không sử dụng" chưa thể mặc nhiên đồng nghĩa với "găm giữ".
Điều này cũng đặt ra yêu cầu phải xây dựng tiêu chí đủ rõ để chính sách thuế không đánh đồng trường hợp cố tình giữ đất chờ tăng giá với những dự án hoặc khu đất đang mắc kẹt bởi quy hoạch, thủ tục, giải phóng mặt bằng hay những nguyên nhân nằm ngoài khả năng kiểm soát của chủ thể sử dụng đất.
Bộ Tài chính hiện cho biết tiêu chí xác định đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng sẽ được quy định trên cơ sở pháp luật đất đai; Bộ Nông nghiệp và Môi trường được giao làm rõ các tiêu chí, khái niệm này để làm căn cứ thực hiện.
Cần "đánh" đúng vào tài sản bị bỏ phí
Từ góc nhìn của GS. Đặng Hùng Võ, vấn đề không chỉ là áp mức thuế 0,2% mà quan trọng hơn là xác định đúng loại tài sản cần điều tiết. Theo GS. Đặng Hùng Võ, nếu một thửa đất nông nghiệp có giá trị thấp và khó xác định tình trạng bỏ hoang, việc đánh thuế có thể không tạo ra hiệu quả tương xứng với chi phí quản lý. Trong khi đó, những biệt thự, nhà liền kề, shophouse có giá trị rất lớn nhưng bị bỏ trống trong thời gian dài lại là nhóm tài sản cần được chú ý.
Do đó, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng chính sách nên tập trung vào nhà bỏ trống và đất phi nông nghiệp, đặc biệt là đất dự án không được đưa vào khai thác, thay vì đánh đồng tất cả các loại đất bỏ hoang.
Quan điểm này cũng đặt đề xuất thuế 0,2% vào một bài toán rộng hơn, đó là việc làm thế nào để những nguồn lực đang bị "đóng băng" được đưa trở lại nền kinh tế. Bởi nếu mục tiêu cuối cùng của chính sách là chống đầu cơ, hạn chế găm giữ và giảm lãng phí đất đai, hiệu quả không chỉ được đo bằng số thuế thu thêm, mà quan trọng hơn là bao nhiêu đất được đưa vào sử dụng, bao nhiêu tài sản được khai thác và bao nhiêu dự án được khơi thông.
Với cách nhìn đó, theo GS. Đặng Hùng Võ, chính sách thuế cần đánh trúng vào những tài sản có khả năng tạo giá trị nhưng đang bị bỏ không, đồng thời tránh áp dụng một cách cơ học đối với những trường hợp có đặc thù hoàn toàn khác, đặc biệt là đất nông nghiệp.
