Địa phương lách luật để thực hiện dự án du lịch, vui chơi: ‘Đất ở không được sử dụng gây lãng phí nguồn lực’

Chuyên gia pháp lý về bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho biết để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí thì địa phương buộc phải “nhét” một phần đất ở (có thể tỷ lệ rất nhỏ) vào trong đồ án quy hoạch của dự án nhằm đáp ứng điều kiện thu hồi đất. Hình thức “lách” này sẽ gây ra hệ lụy là quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực.

Các dự án du lịch lớn có thể ách tắc vì không thuộc trường hợp thu hồi đất

Chuyên gia pháp lý bất đông sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng cần thu hồi đất với cả các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần (không có chức năng ở bởi thực tế cho thấy, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn (ví dụ các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng quy mô lớn hàng nghìn hecta, vốn đầu tư vài tỉ USD) để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực. Nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc.

Hiện cả nước có khoảng 239 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) vừa cho biết hiện cả nước có khoảng 239 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính trị giá dự án condotel khoảng 297.128 tỉ đồng, dự án villa 243.990 tỉ đồng, dự án shophouse khoảng 154.245 tỉ đồng. Tổng trị giá của 3 thứ sản phẩm này khoảng 681.886 tỉ đồng, tương đương 30 tỉ USD.

Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển nóng, những năm gần đây, phân khúc này đã bị chững lại. Thị trường gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể.

Trong các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được nêu tại điều 79 dự thảo Luật Đất đai hiện nay vắng bóng các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí thông thường. Dự án phải “dính” một phần chức năng ở (không quy định mức độ nào, tỷ lệ bao nhiêu phần trăm) thì Nhà nước mới được thu hồi đất.

Về vấn đề này, chuyên gia pháp lý bất đông sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng cần thu hồi đất với cả các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần (không có chức năng ở), thậm chí trong một số trường hợp loại hình dự án này cần khuyến khích hơn cả các dự án phát triển nhà ở.

Chẳng hạn, tại những địa điểm phù hợp để làm du lịch (các địa phương ven biển còn hoang sơ, dân cư thưa thớt, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội còn nhiều khó khăn... thuộc địa bàn cần thu hút đầu tư) thì cần ưu tiên thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch trọng điểm, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương, thậm chí tạo động lực lan tỏa cho cả vùng, khu vực.

“Thực tế cho thấy, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn (ví dụ các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng quy mô lớn hàng nghìn hecta, vốn đầu tư vài tỉ USD) để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực. Nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc”, ông Đỉnh nói.

Chuyên gia pháp lý bất đông sản Nguyễn Văn Đỉnh.

Theo ông Đỉnh, để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí thì địa phương buộc phải “nhét” một phần đất ở (có thể tỷ lệ rất nhỏ) vào trong đồ án quy hoạch của dự án nhằm đáp ứng điều kiện thu hồi đất.

“Hình thức “lách” này sẽ gây ra hệ lụy là quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực; hoặc nếu sử dụng thì sẽ hình thành chức năng ở trong phạm vi dự án du lịch. Việc cư dân sinh sống lâu dài trong dự án (đồng thời phải có các chức năng giáo dục, y tế, văn hóa..., hạ tầng xã hội khác kèm theo) sẽ làm giảm mức độ sang trọng của một dự án du lịch nghỉ dưỡng (ví dụ vấn đề rác thải, nước thải sinh hoạt, phơi quần áo của cư dân... khiến du khách mất thiện cảm).

Phát triển kinh tế mỗi giai đoạn nên có ưu tiên khác nhau

Đồng quan điểm Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó chủ nhiệm CLB Bất động sản Hà Nội nhấn mạnh các dự án phát triển du lịch đã được đưa vào diện nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai 2003.

“Nghị định 84 năm 2007 cũng đã luật hóa du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn và đủ điều kiện được nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 2013 thì quy định này bị loại bỏ”, ông Chung nói.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó chủ nhiệm CLB Bất động sản Hà Nội

Ông Chung nhấn mạnh sở dĩ bị loại bởi nhà làm luật không căn cứ vào mục tiêu phát triển các ngành kinh tế trọng điểm, rất dè dặt trong việc đưa vào Luật Đất đai danh sách các dự án thuộc diện nhà nước thu hồi đất.

Thời điểm đó, theo ông Chung, nhiều ý kiến cũng cho rằng các tổ hợp vui chơi giải trí, phục vụ du lịch mang tính kinh doanh. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2013 đã đưa các dự án phát triển du lịch ra khỏi danh sách các dự án trong diện cần thu hồi đất.

Trong khi đó, giai đoạn từ 2015-2019, du lịch phát triển mạnh mẽ. Nhiều tỉnh, thành phố xem phát triển du lịch là hướng đi tốt, xác định du lịch là mũi nhọn. Điều này cũng dẫn đến câu chuyện, dù pháp luật quy định bất động sản du lịch không thuộc diện được nhà nước thu hồi đất nhưng nhiều tỉnh vẫn thu hồi đất và giao đất cho doanh nghiệp. Hệ quả là sau giai đoạn 2019 thì những câu chuyện liên quan pháp lý cho bất động sản du lịch bắt đầu nảy sinh. Khi có yêu cầu rà soát, hàng loạt dự án bị treo do vướng quy định về giao đất và hệ quả đến bây giờ những dự án đó vẫn đang tiếp tục treo để chờ khung pháp lý mới.

Luật sư Chung cho rằng việc phát triển kinh tế mỗi giai đoạn đều có sự ưu tiên khác nhau. Khi chúng ta đã xác định kinh tế du lịch là mũi nhọn, thì các dự án du lịch như khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng… phải được bổ sung vào diện nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội.