Đại biểu Quốc hội đề xuất giải pháp 'hồi sinh' các dự án bất động sản đang nằm bất động vì vướng nghĩa vụ tài chính

Sáng 30/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Một trong những vấn đề thu hút sự quan tâm của các đại biểu là điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản, đặc biệt đối với những trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn hoặc mất khả năng tài chính, khiến dự án không thể tiếp tục triển khai.

Theo khoản 4 Điều 30 của dự thảo Luật, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước trước khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Mặc dù đồng tình với mục tiêu bảo đảm kỷ luật tài chính, chống thất thu ngân sách và ngăn chặn hành vi lợi dụng chuyển nhượng để trốn tránh nghĩa vụ, nhiều đại biểu cho rằng quy định này cần được thiết kế linh hoạt hơn nhằm xử lý những trường hợp đặc biệt trong thực tế.

Góp ý về nội dung trên, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng, cho biết trong báo cáo tiếp thu, giải trình, Bộ Xây dựng đã đề cập nguy cơ thất thu ngân sách nếu cho phép chuyển nhượng dự án khi chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Theo phương án được Bộ Xây dựng nêu, các bên có thể thỏa thuận sử dụng tiền chuyển nhượng để hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng.

Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng cách tiếp cận này chưa giải quyết đầy đủ những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn. Theo đại biểu, vấn đề không nằm ở việc cho phép doanh nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính, mà là xây dựng được cơ chế vừa bảo đảm Nhà nước thu đủ số tiền phải nộp, vừa tạo điều kiện để những dự án đang đình trệ có thể tiếp tục triển khai.

Từ đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu bổ sung cơ chế chuyển nhượng có điều kiện tại khoản 4 Điều 30, áp dụng đối với những dự án đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về pháp lý và khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Cụ thể, dự án phải đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục triển khai, không thuộc trường hợp phải thu hồi đất; nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành đã được cơ quan có thẩm quyền xác định rõ; bên nhận chuyển nhượng chứng minh được năng lực tài chính; đồng thời, khoản tiền phải nộp cho Nhà nước được thanh toán trực tiếp vào ngân sách theo cơ chế có kiểm soát, trước hoặc đồng thời với việc hoàn tất chuyển nhượng.

Đại biểu nhấn mạnh, cơ chế này không đồng nghĩa với việc miễn, giảm hoặc cho phép doanh nghiệp né tránh nghĩa vụ tài chính. Việc chuyển nhượng không được làm giảm nguồn thu ngân sách, không xóa bỏ trách nhiệm đối với các vi phạm đã phát sinh và phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của khách hàng, chủ nợ cùng những bên liên quan.

Bên cạnh đó, các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản cần được rà soát, bảo đảm thống nhất với Luật Đất đai và Luật Nhà ở, nhất là những nội dung liên quan đến nghĩa vụ tài chính, chuyển quyền sử dụng đất, đăng ký biến động và trách nhiệm của chủ đầu tư.

Cùng quan điểm, đại biểu Hoàng Văn Nghĩa, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Ngãi, cho rằng việc bắt buộc hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng đang tạo ra một vòng luẩn quẩn đối với những dự án mà chủ đầu tư không còn khả năng thanh toán.

Theo đại biểu, doanh nghiệp thiếu tiền để thực hiện nghĩa vụ tài chính nên không thể chuyển nhượng dự án. Hệ quả là dự án tiếp tục đình trệ, đất đai không được khai thác hiệu quả, ngân sách chưa thu được tiền và nhu cầu nhà ở của người dân cũng không được đáp ứng.

Để tháo gỡ tình trạng này, đại biểu Hoàng Văn Nghĩa đề xuất sửa đổi khoản 4 Điều 30 theo hướng cho phép bên nhận chuyển nhượng có đủ năng lực tài chính được kế thừa những nghĩa vụ về đất đai mà chủ đầu tư cũ chưa hoàn thành.

Một phương án khác được đại biểu đưa ra là cho phép trích trực tiếp số tiền từ hợp đồng chuyển nhượng để nộp vào ngân sách nhà nước trước khi thực hiện thủ tục sang tên. Theo đại biểu, những giải pháp này có thể tạo điều kiện khơi thông các dự án đang bị đình trệ, đồng thời giúp Nhà nước thu hồi các khoản nghĩa vụ tài chính và đưa nguồn lực đất đai trở lại phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Đồng tình với yêu cầu tháo gỡ vướng mắc nhưng phải kiểm soát chặt chẽ rủi ro, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hải Phòng, nhận định điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng là vấn đề có tác động lớn đến thị trường bất động sản, hệ thống tín dụng và hiệu quả sử dụng đất đai. Theo đại biểu, đối với những chủ đầu tư đã mất khả năng tài chính, yêu cầu phải thanh toán đầy đủ trước khi chuyển nhượng có thể khiến dự án tiếp tục rơi vào bế tắc, ảnh hưởng đến người mua nhà, ngân hàng và các bên liên quan.

Vì vậy, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị bổ sung cơ chế thanh toán đồng thời có kiểm soát, được thiết kế phù hợp với từng loại dự án và mức độ rủi ro. Nguyên tắc xuyên suốt là không xóa nợ, không hợp thức hóa sai phạm và phải bảo đảm Nhà nước thu đủ nghĩa vụ tài chính. Ngoài vấn đề nghĩa vụ tài chính, điều kiện chuyển nhượng một phần dự án bất động sản cũng được các đại biểu đề nghị làm rõ.

Đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Ninh, cho rằng quy định về tính độc lập của phần dự án được chuyển nhượng tại điểm h khoản 1 Điều 30 cần được cụ thể hóa, tránh phát sinh tranh chấp hoặc bỏ ngỏ trách nhiệm đối với hạ tầng sử dụng chung.

Theo đại biểu, một phần dự án dù có ranh giới riêng nhưng vẫn có thể phụ thuộc vào hệ thống giao thông nội bộ, cấp thoát nước, xử lý nước thải hoặc hạ tầng xã hội của phần dự án còn lại. Do đó, việc đánh giá khả năng chuyển nhượng độc lập không chỉ căn cứ vào ranh giới trên bản đồ mà còn phải xem xét chức năng theo quy hoạch, điều kiện tiếp cận và vận hành hạ tầng, cũng như khả năng xác định rõ quyền và nghĩa vụ của từng phần dự án.

Đại biểu đề nghị giao Chính phủ quy định cụ thể các tiêu chí và tài liệu chứng minh, đồng thời bảo đảm việc chuyển nhượng không làm thay đổi quy hoạch, mục tiêu dự án hoặc ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

Nhìn chung, các ý kiến tại phiên thảo luận đều hướng tới việc tháo gỡ những bất cập trong hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản, đặc biệt với các dự án đang đình trệ do khó khăn tài chính. Trọng tâm của những đề xuất không phải là nới lỏng trách nhiệm của chủ đầu tư đối với Nhà nước, mà là thay đổi phương thức thực hiện và kiểm soát nghĩa vụ tài chính, tạo điều kiện để các nhà đầu tư có năng lực tiếp nhận, tiếp tục triển khai dự án.

Nếu được nghiên cứu, hoàn thiện và thông qua, cơ chế này được kỳ vọng góp phần giải phóng nguồn lực đất đai, giảm tình trạng dự án kéo dài nhiều năm không thể triển khai, đồng thời bảo đảm kỷ luật tài chính và quyền lợi của người mua nhà, chủ nợ cùng các bên liên quan.