Điều gì đang xảy ra với dòng tiền trên thị trường bất động sản?

Phát biểu tại Hội thảo công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý II và 6 tháng đầu năm 2026, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết thị trường đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, trong đó quá trình phục hồi vẫn được duy trì nhưng có sự phân hóa ngày càng rõ giữa các phân khúc, khu vực và nhóm doanh nghiệp.

Theo ông Đính, sự thay đổi của môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án cùng với hành vi của người mua đang tạo ra quá trình thanh lọc mạnh mẽ trên thị trường.

Đáng chú ý, khi nguồn cung từng bước được cải thiện, thị trường không còn vận động theo tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như những năm trước. Thay vào đó, giá trị khai thác thực tế và nhu cầu ở thực đang trở thành yếu tố quyết định.

"Đây là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn, đồng thời buộc các doanh nghiệp phải nâng cao chất lượng sản phẩm và năng lực triển khai dự án", ông Đính nhận định.

Doanh nghiệp yếu dần rời cuộc chơi

Quá trình sàng lọc cũng diễn ra rõ nét trong cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.

Theo số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong 6 tháng đầu năm, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 23% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng vốn đăng ký tăng tới 71%.

Nếu tính cả doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động, sau khi trừ số doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh và giải thể, toàn thị trường vẫn ghi nhận tăng ròng khoảng 1.203 doanh nghiệp.

Theo ông Đính, điều này cho thấy thị trường không suy yếu mà đang tái cơ cấu theo hướng chất lượng hơn.

"Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, quỹ đất, pháp lý và năng lực triển khai tiếp tục mở rộng hoạt động. Ngược lại, những doanh nghiệp thiếu nguồn lực hoặc không còn phù hợp với yêu cầu mới của thị trường buộc phải thu hẹp quy mô hoặc rời cuộc chơi. Đây là quy luật tất yếu của một thị trường phát triển theo hướng thực chất", ông nói.

Dòng tiền chuyển từ "đón sóng" sang "đón giá trị"

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản, thị trường nhà ở trong nửa đầu năm tiếp tục ghi nhận tín hiệu phục hồi khi nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, nhiều dự án mới được phê duyệt và đẩy nhanh tiến độ triển khai.

Tuy nhiên, lượng sản phẩm thực tế đưa ra thị trường vẫn chưa tăng tương xứng. Nhiều chủ đầu tư tiếp tục thận trọng, giãn tiến độ mở bán hoặc kéo dài thời gian truyền thông để thăm dò nhu cầu.

Bên cạnh đó, tình trạng lệch pha cung cầu vẫn chưa được cải thiện khi phần lớn nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lưu Tiến, nguyên Phó Viện trưởng Dat Xanh Services, cho rằng áp lực chi phí đất đai, tài chính, xây dựng cùng yêu cầu ngày càng cao về chất lượng dự án khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn.

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở trung cấp tiếp tục thu hẹp, còn phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân gần như chưa có cơ hội quay trở lại nếu không điều chỉnh tiêu chí phân loại hoặc khung giá phù hợp với mặt bằng chi phí phát triển dự án hiện nay.

Theo ông Tiến, hành vi của người mua cũng đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay quyết định đầu tư dựa nhiều hơn vào các yếu tố như pháp lý, giá bán, chính sách tín dụng, tiến độ xây dựng, chất lượng bàn giao và khả năng khai thác cho thuê.

Lượng khách hàng quan tâm thị trường vẫn tăng, nhưng đi kèm với đó là xu hướng tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi quyết định.

Đáng chú ý, dòng tiền đang dịch chuyển rõ nét từ chiến lược "đón sóng" sang "đón giá trị". Nhà đầu tư ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng, khả năng khai thác và thanh khoản tốt.

"Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn tiếp tục suy giảm. Các đợt FOMO chỉ xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt. Thay vào đó là xu hướng săn tìm những tài sản có giá hợp lý để tích lũy và khai thác trong dài hạn", ông Lưu Tiến nhận định.