Định giá đất: Đề xuất giữ nguyên tắc thị trường

Mới đây, Hội Thẩm định giá Việt Nam đã có kiến nghị gửi Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà và quyền Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng, theo Tạp chí Thương trường.

Nội dung kiến nghị có đề xuất giữ nguyên các Điều 158, 159, 160 và 162 thuộc Mục 2 về giá đất trong Luật Đất đai hiện hành, đồng thời chỉ rà soát, sửa đổi hoặc bổ sung hướng dẫn cụ thể của Chính phủ.

Trong số những điều khoản mà Hội Thẩm định giá Việt Nam yêu cầu giữ nguyên bao gồm nguyên tắc định giá đất theo thị trường cũng như quy định về giá đất cụ thể - trước đó đã bị loại bỏ trong dự thảo Luật Đất đai 2024.

Theo Hội Thẩm định giá Việt Nam, hiện quy định hiện hành vẫn đáp ứng được 3 yêu cầu chính gồm:

- Tương thích với lý luận về giá đất cũng như các hướng dẫn quốc tế của Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá - hiện Việt Nam là thành viên.

- Phù hợp với điều kiện thực tiễn của thị trường đất đai trong nước.

- Tuân thủ đúng chỉ đạo của Bộ Chính trị tại Nghị quyết 18-NQ/TW và 69-NQ/TW.

Cũng theo nhấn mạnh của Hội này, dự thảo sửa đổi cần giữ nguyên tắc Nhà nước định giá đất theo cơ chế thị trường.

Nguyên nhân bởi khi quyền sử dụng đất được công nhận là hàng hóa thì việc định giá sẽ phải vận hành theo quy luật thị trường. Giá đất được xem là "tấm gương phản chiếu" những quan hệ kinh tế - xã hội lớn của nền kinh tế, chỉ khi phản ánh trung thực tín hiệu của thị trường thì mới phát huy được đúng chức năng.

Hội cũng lưu ý rằng việc định giá đất không thể căn cứ vào những tín hiệu bị bóp méo, đầu cơ, thổi giá, khủng hoảng hay những yếu tố bất hợp lý khác. Vì thế, Hội kiến nghị Nhà nước cần có công cụ điều tiết như điều chỉnh cung - cầu hay chính sách tài chính, tiền tệ để loại trừ những tác động tiêu cực.

Ngoài ra, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường có ảnh hưởng lớn đến khả năng tiếp cận đất đai cũng như các chính sách an sinh xã hội. Do đó, hệ thống pháp luật cần bổ sung các chế tài chính linh hoạt.

Nhằm đảm bảo nguyên tắc thị trường có thể được áp dụng một cách hiệu quả, Hội cũng đã đưa ra kiến nghị Nhà nước tiến hành rà soát toàn bộ tiêu chí cụ thể nhằm tạo cơ sở cho các tổ chức định giá lựa chọn thông tin đầu vào cho những phương pháp thẩm định phổ biến.

Trước đó, thông tin trên Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp cho biết, hiện Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến đóng góp cho Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 với nhiều điểm mới.

Một trong số những nội dung gây chú ý là việc bỏ nguyên tắc định giá đất theo cơ chế thị trường, thay vào đó việc định giá cần đảm bảo vai trò đại diện chủ sở hữu cũng như quyền quyết định của Nhà nước đối với giá đất.

Xoay quanh đề xuất này, đã có không ít ý kiến trái chiều từ giới chuyên gia cũng như các doanh nghiệp.

Trong đó, nổi cộm nhất là nguy cơ tái lập tình trạng "2 giá" (giá nhà nước và giá thị trường) kéo theo hàng loạt các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước...

Trong diễn biến mới đây được báo Lao Động đăng tải, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Nghị định này chính thức có hiệu lực từ ngày 15/8.

Theo đó, nội dung đáng chú ý là việc bãi bỏ quy định về khung giá đất, tiến tới áp dụng bảng giá đất thống nhất và tiến hành điều chỉnh giá theo dữ liệu của thị trường.

Điều này đồng nghĩa với việc Nghị định số 96/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy định về khung giá đất sẽ hết hiệu lực kể từ ngày Nghị định số 226/2025/NĐ-CP có hiệu lực.

Việc bãi bỏ khung giá đất được xem là một trong những bước cải cách mạnh mẽ nhất trong chính sách quản lý đất đai suốt hàng chục năm qua tại Việt Nam.

Khung giá đất trước đây vốn chỉ mang tính chất tham khảo, nhưng lại trở thành cơ sở để địa phương xây dựng bảng giá đất với biên độ bị giới hạn - gây ra tình trạng giá đất trong bảng thấp hơn rất xa giá giao dịch thực tế, dẫn đến hệ lụy nghiêm trọng: Thất thu ngân sách từ thuế, phí; khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng; khiếu kiện kéo dài và đặc biệt là làm méo mó thị trường bất động sản.

Giữa bối cảnh này, việc thay thế cơ chế khung giá bằng bảng giá đất thống nhất, cập nhật sát giá thị trường được kỳ vọng sẽ tạo ra nền tảng pháp lý minh bạch hơn, phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất, tạo nên cú hích về thể chế, tháo gỡ các "nút thắt" tồn đọng nhiều năm.

Về bản chất, việc Nhà nước đứng ra xác định giá đất theo vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân không đồng nghĩa với "can thiệp sâu", mà được xem như một nỗ lực lập lại trật tự, ngăn chặn các hành vi thổi giá, thao túng, đầu cơ đã và đang bóp méo thị trường.

Khi chi phí đất đai trở về mức hợp lý, mặt bằng giá được điều tiết ổn định, các doanh nghiệp sẽ có thêm dư địa để tái cấu trúc tài chính, tiếp cận vốn và khởi động lại dự án đang "đóng băng". Trong khi đó, người dân, đặc biệt là nhóm có nhu cầu ở thực, cũng sẽ có nhiều cơ hội hơn để hiện thực hóa giấc mơ an cư giữa bối cảnh giá chung cư ngày càng "tăng nóng".