Thủ tướng Lê Minh Hưng: Giá đất cao có thể tăng thu ngân sách nhưng hệ lụy rất lớn

Phát biểu tại phiên thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) chiều 22/10, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh yêu cầu đổi mới cơ chế định giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Theo dự thảo Luật, Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thay cho cơ chế xác định giá đất cụ thể có sử dụng tổ chức tư vấn định giá như trước đây. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do HĐND cấp tỉnh ban hành.

Thủ tướng cho rằng cách tiếp cận này hướng tới đơn giản hóa, minh bạch phương thức xác định giá đất của các dự án, qua đó rút ngắn thời gian triển khai. Việc định giá phải bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, tuân thủ trình tự, thủ tục và dựa trên dữ liệu đất đai cùng các dữ liệu chuyên ngành liên quan.

Về tiêu chí xác định giá đất, Thủ tướng đồng tình với đề xuất tiếp tục nghiên cứu nhưng lưu ý không nên quy định quá cứng trong luật, bởi cần có sự linh hoạt để phù hợp với mục tiêu phát triển từng thời kỳ. Khi cần thiết, Chính phủ có thể báo cáo Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cơ chế quy định, điều chỉnh các tiêu chí này.

Giá đất cao đẩy chi phí dự án, giá nhà tăng

Lý giải sự thay đổi trong quan điểm định giá đất từ Nghị quyết 18 sang Nghị quyết 21, Thủ tướng cho biết, trước đây, Nghị quyết 18 đặt ra yêu cầu xác định giá đất theo thị trường.

Tuy nhiên, theo Thủ tướng, nếu địa phương xác định giá đất dựa trên kết quả đấu giá ở mức cao, chi phí đất đai sẽ bị đẩy vào tổng chi phí đầu tư dự án, cuối cùng phản ánh vào giá nhà.

“Giá đất cao sẽ đẩy vào chi phí của dự án thì ra giá nhà sẽ rất cao”, Thủ tướng phân tích, đồng thời chỉ ra các yếu tố khác như chi phí vốn vay và thời gian thực hiện thủ tục hành chính kéo dài cũng làm gia tăng chi phí đầu tư.

Theo người đứng đầu Chính phủ, nếu để giá đất quá cao, địa phương có thể tăng thu ngân sách trong một thời điểm nhất định, nhưng hệ lụy đối với phát triển kinh tế - xã hội sẽ rất lớn. Vì vậy, Nhà nước cần điều tiết, quản lý giá đất để phục vụ mục tiêu phát triển, thay vì chỉ nhìn vào khả năng tăng thu trước mắt.

Thủ tướng nhấn mạnh, giá đất và giá nhà cao sẽ khiến việc bảo đảm chỗ ở cho các nhóm ưu tiên như cán bộ, công chức, người lao động, học sinh, sinh viên và lực lượng vũ trang trở nên khó khăn.

Đây cũng là lý do chính sách cần ưu tiên điều tiết giá đất, giá nhà đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Thủ tướng cho rằng cần chuyển từ tư duy “sở hữu nhà” sang tư duy Nhà nước có trách nhiệm bố trí chỗ ở theo quy định của Hiến pháp.

Thu hồi đất phải gắn với tái thiết cuộc sống

Bên cạnh cơ chế định giá, Thủ tướng nhấn mạnh việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải được thực hiện chặt chẽ, không lạm dụng thu hồi đất nhưng cũng không tạo thêm khó khăn cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội.

Dự thảo Luật phân các trường hợp thu hồi đất thành 6 nhóm, bao gồm xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp; công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật; dự án phục vụ chính sách an sinh xã hội; dự án phát triển kinh tế, chỉnh trang đô thị, nông thôn và các dự án đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư.

Việc bổ sung trường hợp thu hồi đất phải do Quốc hội quyết định, nhằm xác định cụ thể, chặt chẽ phạm vi Nhà nước được thu hồi đất.

Đáng chú ý, Thủ tướng xác định một trong những thay đổi quan trọng của Nghị quyết 21 là chuyển từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người dân.

Theo dự thảo, người có đất bị thu hồi có thể được bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, đất khác mục đích sử dụng, nhà ở hoặc bằng tiền. Với các dự án đô thị, người dân được ưu tiên bố trí tái định cư tại chỗ.

Dự thảo cũng bổ sung cơ chế hoán đổi phần đất ở bị thu hồi sang phần diện tích còn lại của thửa đất hoặc sang thửa đất khác thuộc quyền sử dụng của người dân trong cùng địa bàn cấp xã. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu Nhà nước thu hồi cả phần diện tích còn lại, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét, quyết định.

Đối với khu tái định cư, dự thảo yêu cầu bố trí nhiều cấp nhà, diện tích phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người dân, đồng thời bảo đảm hạ tầng an sinh xã hội.

Thủ tướng lưu ý, tái định cư không thể chỉ dừng ở việc bố trí nhà ở mà phải bảo đảm cả sinh kế và các điều kiện sống thiết yếu như trường học, cơ sở y tế, thiết chế văn hóa. Đây mới là yêu cầu cốt lõi của việc tái thiết cuộc sống sau thu hồi đất.

Tích hợp quy hoạch sử dụng đất vào quy hoạch tỉnh

Một nội dung đáng chú ý khác của dự thảo là đổi mới cách phân loại đất. Thay vì quy định quá chi tiết từng loại đất, dự thảo định hướng phân thành 3 nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất dự trữ phát triển.

Cách phân loại này nhằm đáp ứng đồng thời yêu cầu quy hoạch và quản lý nhà nước trong các khâu thu hồi, giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về quy hoạch, Chính phủ đang khẩn trương chỉ đạo sửa đổi Luật Quy hoạch và Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, cùng với việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, hướng tới xây dựng quy hoạch thống nhất trong phạm vi một đơn vị hành chính.

Theo Thủ tướng, đối với lĩnh vực đất đai, hệ thống quy hoạch sẽ tập trung vào quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch sử dụng đất an ninh.

Ở cấp tỉnh, nội dung sử dụng đất sẽ được tích hợp vào quy hoạch tỉnh, thay vì lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất độc lập. Ở cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được định hướng đơn giản hóa, số hóa và lồng ghép vào các quy hoạch.

Những thay đổi này hướng tới giảm sự phức tạp trong quy hoạch, rút ngắn thời gian triển khai dự án, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng nguồn lực đất đai.