DKRA Group: Thị trường BĐS phía Nam khó giảm giá, chỉ có thể 'hạ nhiệt' từ cuối 2026

TP.HCM và vùng phụ cận: Giá nhà liên tục tăng, nguồn cung lệch pha

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) 2 tháng đầu quý III/2025 của DKRA Group cho thấy, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận tiếp tục tăng, đi kèm với đà tăng giá mạnh. Cụ thể, trong tháng 7/2025, thị trường có 113 dự án với tổng cộng 11.391 căn hộ, tiêu thụ được 1.913 căn, đạt tỷ lệ 17%. Sau sáp nhập tỉnh thành, TP.HCM tiếp tục dẫn đầu, chiếm tới 99,1% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án đã mở bán trước đó tại Bình Dương (cũ).

Tháng 8/2025, nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ, với tổng nguồn cung khoảng 12.000 căn, trong đó nguồn cung mới gần 3.000 căn. DKRA Group đánh giá sức cầu chung vẫn khởi sắc, nhưng thị trường tiếp tục lệch pha phân khúc: căn hộ hạng A chiếm 41,6% nguồn cung tại TP.HCM, trong khi hạng B, C dẫn dắt nguồn cung tại các vùng ven và tỉnh lân cận.

Theo báo cáo, giá sơ cấp tăng 2–6% so với tháng 7. Mức giá tại TP.HCM dao động từ 37–493 triệu đồng/m²; Tây Ninh từ 28–57 triệu đồng/m²; Đồng Nai từ 33–41 triệu đồng/m². Ngay cả ở các khu vực sát TP.HCM như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ), giá chung cư đã tăng từ 32–40 triệu đồng/m² quý I-II/2025 lên 35–50 triệu đồng/m² sau ngày 1/7/2025. Tại Nhà Bè, Bình Chánh, giá nhích lên 55–70 triệu đồng/m²; Bến Lức (Long An cũ, nay thuộc Tây Ninh) từ 26–30 triệu đồng/m² lên 35–60 triệu đồng/m². Mặt bằng giá nhà phố, biệt thự và đất nền cũng tăng 3–8% so với quý I-II.

Ông Nguyễn Huy Vũ, Trợ lý Tổng giám đốc Sea Holdings, nhận định: Giá nhà khó giảm trong giai đoạn hiện tại do chi phí đầu vào quá cao. Chỉ riêng chi phí thuế đất đã vượt giá mua quỹ đất của chủ đầu tư. Một dự án 6.000 m² mua với giá 160 tỷ đồng, nhưng khi thẩm định, mức thuế đất được áp lên hơn 175 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng quá lớn trong cơ cấu chi phí. Kèm theo chi phí xây dựng, marketing, bán hàng… giá nhà khó có thể điều chỉnh xuống, doanh nghiệp chỉ có thể tăng giá để bù chi phí, giảm giá đồng nghĩa với lỗ.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Savills Việt Nam, nhấn mạnh nguồn cung hạn chế tại TP.HCM là nguyên nhân duy trì áp lực tăng giá, nhất là tại khu lõi trung tâm. Theo bà Hương, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn hộ giai đoạn 2021–2025 nhưng mới đạt 24% kế hoạch, tương đương khoảng 56.000 căn, thiếu gần 179.000 căn. Tính lũy kế 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung sơ cấp mới hơn 6.000 căn, quá thấp so với nhu cầu thực tế, đặc biệt tại các khu vực đông dân cư và hạ tầng phát triển.

Thị trường BĐS phía Nam chỉ có khả năng giảm giá từ cuối năm 2026 khi thẩm thấu hiệu lực của các bộ luật như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở.

Kỳ vọng giá giảm từ cuối 2026

Theo ông Phạm Văn Nam, Phó tổng giám đốc OBC Holdings, thị trường nhà ở phía Nam hiện vẫn xoay quanh quy luật cung – cầu, bởi lực cầu chưa có sự đột biến. Việc sáp nhập địa giới hành chính được kỳ vọng mở ra dư địa phát triển trong trung và dài hạn, song chưa tạo tác động rõ rệt đến giá bán trong ngắn hạn.

“Chúng tôi đặt kỳ vọng vào việc các chính sách mới sớm được thông qua. Nếu mặt bằng lãi suất bất động sản tiếp tục duy trì ổn định trong những tháng cuối 2025, yếu tố then chốt đối với thị trường, thì giá nhà có thể dần hạ nhiệt. Đây sẽ là cơ hội để người mua quay lại, còn chủ đầu tư thêm tự tin triển khai dự án, xây dựng chính sách bán hàng và huy động vốn,” ông Nam phân tích.

Nêu quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định: “Thị trường BĐS phía Nam chỉ có khả năng giảm giá từ cuối năm 2026. Việc xác lập mặt bằng giá mới phụ thuộc nhiều vào tiến trình quy hoạch vùng, chính sách bảng giá đất mới và hiệu lực của các bộ luật như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở".

Vị chuyên gia cho rằng, khi các chính sách này chính thức được thông qua, các dự án mới sẽ được hưởng lợi từ mức thuế đất ưu đãi, thời gian xin giấy phép nhanh hơn, từ đó giảm chi phí đầu tư và có khả năng bán giá thấp hơn mặt bằng hiện tại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cũng nhận định năm 2025 đóng vai trò như một “năm bản lề” khi hàng loạt luật và nghị quyết quan trọng chính thức có hiệu lực, gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị quyết 201/2025/QH15 về phát triển nhà ở xã hội.

Theo ông Châu, những thay đổi này sẽ tạo nền tảng mới cho thị trường, và từ nửa cuối năm 2026, bất động sản nhiều khả năng bước vào giai đoạn phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn.