Động lực nào khiến khả năng hấp thụ bất động sản ở mức tốt bất chấp giá liên tục tăng cao?
Một trong những diễn biến "lạ" của thị trường bất động sản trong năm 2024 là việc bất chấp mức giá tăng cao nhưng khả năng hấp thụ vẫn ở mức tốt.
Ngày 27/12, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã tổ chức Hội nghị "Thị trường bất động sản Việt Nam sẵn sàng bước vào Kỷ Nguyên mới".
Theo đó, tại hội nghị lần này, ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS cho biết, trong quý IV/2024, chỉ số giá bình quân của các dự án trong tập mẫu mà đơn vị này nghiên cứu tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. HCM lần lượt ghi nhận ở mức tăng 72,4%, 49,9% và 34,3% so với thời điểm quý 2/2019.
Trong đó, giá căn hộ tại Hà Nội liên tục dẫn đầu tốc độ tăng trưởng về giá bán qua các thời kỳ.
>> Dự án hơn 43ha ở Bình Định của Phát Đạt đón tin vui
Không chỉ giá bán căn hộ, trong năm 2024 cũng là năm chứng kiến rất nhiều kỷ lục về các phiên đấu giá đất. Đơn cử như một địa phương vùng ven Hà Nội, đấu giá đất đạt 186 triệu đồng/m2 và mức giá này là mức giá chưa từng có trong giai đoạn trước đây.
Tuy nhiên, bất chấp giá bất động sản tăng cao từ phân khúc đất nền đấu giá đến căn hộ chung cư nhưng khả năng hấp thụ của thị trường vẫn tương đối tốt. Điều này được thể hiện qua việc lượng giao dịch trên thị trường liên tục được cải thiện.
Theo thống kê của nếu tính chung cả năm 2025, toàn thị trường đã ghi nhận hơn 47.000 giao dịch thành công, cao gấp 3 lần so với năm 2023, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%.
Riêng trong quý IV/2024, thị trường ghi nhận hơn 20.000 giao dịch, gấp gần 4 lần so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo nhận định của ông Lê Đình Chung, nhu cầu về địa ốc đã phục hồi khoảng 40% và nhà đầu tư đã có tâm lý thận trọng hơn.
Mặc dù vậy, giữa bối cảnh đó, vẫn còn lượng lớn nhà đầu tư có tâm lý đầu cơ, lướt sóng chung cư trong thời gian ngắn hạn. Xu hướng đầu tư căn hộ cho thuê dài hạn cũng dần được quan tâm hơn. Đất nền đảm bảo pháp lý tại các khu vực có quy hoạch cũng như đấu giá đất được xem là 2 phân khúc đang được săn đón.
Dưới góc độ khác, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia nhận định rằng dù nguồn cung nhà ở giá rẻ thiếu nhưng nhu cầu ở thực vẫn tăng cao, tuy nhiên, giao dịch thời gian qua đang có dấu hiệu chững lại.
Nhiều ý kiến cho rằng đó là do nguồn vốn, tuy nhiên TS. Cấn Văn Lực cho rằng không thiếu nguồn vốn để cung cấp cho thị trường bất động sản mà vấn đề mấu chốt là do giá tăng cao và người dân hiện đang chờ giá chững lại để mua.
Vậy câu hỏi đặt ra rằng, vì sao giá bất động sản liên tục leo thang nhưng tỷ lệ hấp thụ trên thị trường vẫn duy trì ở mức đáng kể?
Đâu là động lực thực sự đằng sau hiện tượng này? Phải chăng nhu cầu về nhà ở và đầu tư vẫn không ngừng tăng cao trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ và sự khan hiếm của quỹ đất?
Hay chính niềm tin vào tiềm năng sinh lời dài hạn đã thúc đẩy dòng vốn đổ vào bất động sản bất chấp giá cả?
Những yếu tố này, cùng với sự điều chỉnh linh hoạt từ chủ đầu tư và các chính sách hỗ trợ tài chính từ Chính phủ, có lẽ chính là chìa khóa để giải thích sức hút bền bỉ của thị trường.
Trước đó, trong một sự kiện nhận định về tình hình thị trường bất động sản, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam nhận định rằng thị trường bất động sản vẫn có nhiều điểm tích cực trong chu kỳ tiếp theo do tốc độ đô thị hóa của Việt Nam diễn ra rất nhanh, kéo theo nhu cầu về nhà ở rất lớn.
Theo nhận định của Dat Xanh Services, thị trường bất động sản nhà ở dự kiến sẽ có chuyển biến tích cực hơn trong quý IV/2024, khi nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với quý trước. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Đơn vị này đã xây dựng ba kịch bản để dự đoán diễn biến thị trường:
Kịch bản lý tưởng: Đây là viễn cảnh lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường. Trong kịch bản này, nguồn cung mới tăng mạnh từ 40-50%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 8-9%/năm, giá bán tăng 10-15%, và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%.
Kịch bản kỳ vọng: Phản ánh sự tăng trưởng ổn định và khả thi nhất, kịch bản này dự báo nguồn cung mới tăng từ 25-35%, lãi suất thả nổi ở mức 9-11%/năm, giá bán tăng 5-10%, và tỷ lệ hấp thụ đạt 35-40%.
Kịch bản thách thức: Đây là viễn cảnh thận trọng nhất, cho thấy thị trường tiếp tục phục hồi chậm. Theo đó, nguồn cung mới chỉ tăng từ 10-20%, lãi suất thả nổi cao hơn ở mức 10-12%/năm, giá bán tăng nhẹ 3-5%, và tỷ lệ hấp thụ đạt mức thấp 20-25%.
Những kịch bản này không chỉ phản ánh sự không chắc chắn trong bối cảnh kinh tế hiện tại mà còn là cơ sở để các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản chuẩn bị kế hoạch thích ứng linh hoạt, sẵn sàng đối mặt với cả cơ hội lẫn thách thức trong giai đoạn cuối năm 2024.
