Giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong các tháng cuối năm, chờ giá giảm là... không khả thi?

Giá chung cư tăng cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp

Theo khảo sát mới nhất từ Batdongsan.com.vn, tại quận Thanh Xuân, căn hộ 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh tại dự án Imperial Plaza mới tháng 8/2024 có mức giá 5,2 - 5,3 tỷ đồng/căn thì đến thời điểm hiện tại, giá bán đã tăng lên 5,4 - 5,5 tỷ đồng/căn.

Cùng biên độ thời gian, căn hộ 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh tại dự án Rivera Park cũng tăng từ 5,5 - 5,6 tỷ đồng/căn lên mức 5,7 - 5,9 tỷ đồng/căn; căn hộ 2 phòng ngủ 2 phòng vệ sinh tại dự án Goldseason cũng tăng từ 5,4 - 5,5 tỷ đồng/căn lên mức 5,6 - 5,8 tỷ đồng/căn.

Giá chung cư tăng cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Tại quận Nam Từ Liêm, căn hộ 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh tại dự án Vinhomes Smart City từ mức 3,5 - 3,6 tỷ đồng/căn đã nhích nhẹ lên mức 3,7 - 3,8 tỷ đồng/căn.

Tại dự án Golden Palace, giá bán cho căn hộ diện tích 85m2 thời điểm tháng 8 vẫn đang phổ biến ở mức 4,7 - 4,8 tỷ đồng/căn thì đến hiện tại, giá chào bán đều ngoài 5 tỷ đồng/căn.

Theo số liệu mới nhất của CBBRE, thị trường chung cư Hà Nội trong quý 3/2024 tiếp tục ghi nhận nguồn cung mở bán mới lớn, đạt xấp xỉ 8.230 căn, gần bằng với nguồn cung mới của quý trước.

Trong đó, chỉ có 2 dự án có mức giá chào bán trong khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2, các dự án còn lại đều ghi nhận mức giá sơ cấp trung bình trên 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).

Ngoài ra, mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam trong quý III/2024 đã bước qua giai đoạn nhiều biến động và đang dần phục hồi. Nếu như quý III/2023, chỉ 23% môi giới tham gia khảo sát cho hay giao dịch bất động sản cải thiện thì quý 3 năm nay, 51% môi giới tham gia khảo sát này cho biết giao dịch đã ổn định hoặc tăng trở lại.

Theo vị này, một điểm đáng chú ý là những thay đổi về pháp lý trong thời gian gần đây đã tạo ra tác động tích cực cho thị trường. Ba bộ luật mới, bao gồm Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, có hiệu lực từ tháng 8/2024, mang lại sự minh bạch hơn cho các giao dịch bất động sản và tăng cường quản lý chặt chẽ đối với các chủ đầu tư và môi giới.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn chỉ ra rằng từ 55% đến 59% người mua, chủ đầu tư và môi giới bất động sản đã đón nhận tích cực các chính sách này.

"Hiện tại, thị trường bất động đã đảo chiều, cho thấy tăng trưởng ở nhiều phân khúc trong thị trường", ông Quốc Anh cho hay.

Bên cạnh đó, giá bất động sản ở mức cao do nhiều yếu tố. Chi phí giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư, chi phí phát sinh trong quá trình phát triển dự án tạo ra áp lực tăng giá.

Bàn về khả năng giá nhà “vừa túi tiền” hơn với người mua, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng: “Hiện nay, giá mở bán trung bình các dự án mới là trên 60 triệu/m2 nhưng mức hấp thụ vẫn khá, trong khi đó nguồn cung khan hiếm, quý 2/2024, cả nước chỉ có khoảng 13.000 căn đủ điều kiện mở bán. Vì vậy bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn và khó giảm giá vì sản phẩm vẫn được hấp thụ, nhu cầu ở vẫn có”.

>>Hàng trăm căn hộ chung cư The Golden An Khánh bị dừng cấp sổ

Nhiều dự án mức tăng không tương xứng với giá trị

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho biết nhiều dự án chung cư tại Hà Nội đang tăng quá cao so với mức thu nhập của người dân, thậm chí rất nhiều dự án mức tăng không tương xứng với giá trị.

Theo ông Thịnh, tình trạng này sẽ khiến người dân ngày càng khó khăn trong việc sở hữu nhà tại thành phố, thậm chí kể cả nhà ở xã hội.

Nhiều dự án mức tăng không tương xứng với giá trị.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu.

“Phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao. Chính vì vậy mà mặt bằng giá sơ cấp rất khó để giảm. Giá sơ cấp tăng đã kéo theo sự đi lên của giá bán chung cư Hà Nội trên thị trường thứ cấp tăng theo”, ông Đính nói.

Nhận định về thực tế tăng giá này, ông Đính cho rằng nếu chung cư Hà Nội nói riêng và các phân khúc bất động sản nhà ở khác vẫn tiếp tục tăng giá thì về lâu dài sẽ gây những bất ổn lớn cho thị trường.

“Thực trạng tăng giá bất động sản này nếu không được can thiệp sớm sẽ gây nhiều bất ổn cho cả thị trường và xã hội”, ông Đính nói và khuyến nghị cơ quan quản lý cần sớm có các biện pháp “khơi thông” đường đi cho phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân, nhà xã hội.

Ngoài ra, các chủ đầu tư cần đẩy mạnh nghiên cứu, phát triển sản phẩm theo đúng xu hướng và khả năng chi trả của phần đông người dân, hạn chế tình trạng lệch pha hẳn sang dòng sản phẩm cao cấp, hạng sang.

Bàn về khả năng giá nhà “vừa túi tiền” hơn với người mua, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng: “Hiện nay, giá mở bán trung bình các dự án mới là trên 60 triệu/m2 nhưng mức hấp thụ vẫn khá, trong khi đó nguồn cung khan hiếm Quý II/2024, cả nước chỉ có khoảng 13.000 căn đủ điều kiện mở bán. Vì vậy bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn và khó giảm giá vì sản phẩm vẫn được hấp thụ, nhu cầu ở vẫn có”.

Ông Quốc Anh kỳ vọng trong tương lai nguồn cung dự án sẽ cải thiện, kinh tế tăng trưởng, quá trình giãn dân được đẩy nhanh tiến độ, hạ tầng được cải thiện, lượng tiện ích, việc làm ngoại thành tăng lên để gia tăng cơ hội sở hữu nhà cho người dân.

Trước câu chuyện giá nhà ngày càng neo cao, nhiều người chờ chung cư giảm giá, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing nhìn nhận rằng việc chờ đợi này không khả thi. Lý do là tất cả yếu tố đầu vào của doanh nghiệp phát triển dự án như: chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư về thiết kế sản phẩm... đều đang đội lên không ít.

“Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, để sở hữu một vị trí đẹp, đặc biệt tại trung tâm, doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền khổng lồ. Khi giá đất đã cao, chủ đầu tư lại làm một sản phẩm bình dân chắc chắn sẽ lỗ. Với những vị trí đẹp, đơn vị phát triển dự án cũng sẽ phải làm ra các sản phẩm xứng tầm với vị trí đó, như vậy không có giá rẻ”, ông Trung nêu.