Gia đình công chức cần hơn 32 năm thu nhập mới mua được một căn hộ

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới - xu hướng mới - chiến lược mới” diễn ra chiều 11/11, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển đổi, với yêu cầu cao hơn về chất lượng dự án, hiệu quả đầu tư và khả năng đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết thị trường đang chuyển từ mô hình phát triển phân tán, cục bộ sang hình thành các khu đô thị quy mô lớn, tích hợp nhiều chức năng, gắn với quy hoạch vùng, các cực tăng trưởng kinh tế và hệ thống hạ tầng liên kết liên vùng.

Theo ông Đính, giá trị bất động sản ngày càng phụ thuộc vào chất lượng sống, khả năng kết nối, hiệu quả vận hành và khai thác thực tế, thay vì chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá. Hoạt động đầu tư cũng trở nên chọn lọc hơn, tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, có khả năng hình thành cộng đồng dân cư và tạo hiệu quả khai thác dài hạn.

Hạ tầng và quá trình tái cấu trúc đô thị đang mở ra không gian phát triển mới cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, ông Đính lưu ý hạ tầng và quy hoạch mới chỉ là điều kiện ban đầu, còn việc làm, thu nhập, dòng người và nhu cầu thực mới quyết định khả năng hấp thụ của thị trường. Nếu hạ tầng được đầu tư trước nhưng việc làm và dân cư không hình thành như kỳ vọng, các dự án vẫn có nguy cơ gặp khó khăn về thanh khoản.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất không có toàn bộ hoặc một phần diện tích đất ở đang góp phần khơi thông nguồn lực từ các dự án đình trệ, đồng thời mở rộng khả năng phát triển nguồn cung mới.

Tại Hà Nội, qua hai đợt thí điểm, 298 khu đất với tổng diện tích hơn 1.530 ha đã được đưa vào danh mục. Tính đến ngày 24/10/2026, có 67 dự án với diện tích 170,6 ha hoàn tất thủ tục đầu tư; 51 dự án với diện tích 164,9 ha đang thực hiện thủ tục và 163 dự án với diện tích 1.064 ha đang được đôn đốc triển khai.

Giá nhà vượt xa khả năng chi trả, doanh nghiệp phải đổi hướng

Phân tích dòng vốn trên thị trường, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, cho biết trong 8 tháng năm nay, tín dụng toàn nền kinh tế tăng 10%, trong khi tín dụng bất động sản tăng 9,5%.

Dự kiến cả năm, tín dụng bất động sản tăng khoảng 15%, tương đương mức tăng chung của nền kinh tế và thấp hơn đáng kể so với mức tăng nóng 36% của năm trước.

Với kênh trái phiếu doanh nghiệp, trong 10 tháng qua, giá trị phát hành đã vượt mức 150.000 tỷ đồng của cả năm trước, trong đó doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 36%. Tuy nhiên, quy mô toàn thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn đi ngang, quanh mức 480.000 tỷ đồng.

Theo ông Lực, cần tiếp tục phát triển thị trường vốn trung và dài hạn nhằm giảm sự phụ thuộc của doanh nghiệp vào tín dụng ngân hàng. Trong bối cảnh áp lực đáo hạn trái phiếu mỗi năm lên tới vài trăm nghìn tỷ đồng, các chủ đầu tư phải chủ động xây dựng phương án dòng tiền và trả nợ.

Nếu không có nguồn lực để thanh toán các nghĩa vụ đến hạn, doanh nghiệp cần tính đến phương án điều chỉnh giá bán để thu hồi vốn, thay vì tiếp tục trông chờ vào các cơ chế giãn, hoãn nợ.

Một trong những vấn đề đáng lo ngại nhất hiện nay là khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập của người dân. Theo TS. Cấn Văn Lực, dư địa phát triển của thị trường bất động sản vẫn còn đáng kể khi nhu cầu nhà ở phân khúc trung cấp và vừa túi tiền hiện mới được đáp ứng khoảng 60-65%.

Trong khi đó, chỉ số giá một căn hộ bình quân so với thu nhập bình quân năm của một hộ gia đình công chức tại đô thị Việt Nam đã lên tới hơn 32 năm, cao gấp đôi mức bình quân thế giới. Điều này cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở đang trở thành thách thức lớn, đặc biệt với nhóm người làm công ăn lương tại các đô thị.

Để thích ứng với chu kỳ mới, ông Lực khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần tái cấu trúc toàn diện, nhất là về tài chính; kiểm soát dòng tiền, chủ động phương án trả nợ và tận dụng các chính sách hỗ trợ của Nhà nước.

Quan trọng hơn, doanh nghiệp cần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng đáp ứng nhu cầu ở thực, phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân. Đây cũng là điều kiện để thị trường phát triển bền vững hơn, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá và hoạt động đầu cơ.