TS. Cấn Văn Lực: Bất động sản không bị ‘khóa van’ tín dụng như nhiều người nghĩ

Tín dụng bất động sản dự kiến tăng 15%

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới, Chiến lược mới”, chiều 11/11, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới với nhiều thay đổi đáng kể về thể chế, dòng vốn và cấu trúc nhu cầu.

Theo ông Lực, một trong những điểm cần nhìn nhận lại là quan điểm cho rằng tín dụng bất động sản đang bị siết chặt.

Số liệu 8 tháng đầu năm 2026 cho thấy tín dụng toàn nền kinh tế tăng khoảng 10%, trong khi tín dụng bất động sản cũng tăng 9,5%. Dự kiến cả năm, tín dụng bất động sản có thể tăng khoảng 15%.

Theo TS. Cấn Văn Lực, mức tăng này tương đương tốc độ tăng tín dụng chung của nền kinh tế và thấp hơn đáng kể so với mức tăng tới 36% của năm trước.

Đáng chú ý, tín dụng bất động sản hiện không tăng đồng đều ở tất cả các lĩnh vực. Dòng vốn chủ yếu tập trung vào hoạt động kinh doanh và đầu tư phát triển dự án.

“Cơ chế tín dụng hiện nay đang được điều hành theo hướng lành mạnh hóa nhưng rất linh hoạt”, ông Lực nhận định.

Cùng với tín dụng ngân hàng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng đang có dấu hiệu cải thiện. 10 tháng đầu năm, quy mô phát hành đã vượt mức 150.000 tỉ đồng của cả năm 2025, trong đó doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 36%.

Tuy nhiên, quy mô toàn thị trường vẫn chỉ quanh 480.000 tỉ đồng, cho thấy thị trường vốn chưa thực sự bứt phá.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng cần tiếp tục phát triển mạnh các kênh vốn trung và dài hạn để giảm sự phụ thuộc quá lớn của doanh nghiệp vào tín dụng ngân hàng.

Dư địa bất động sản vẫn rất lớn

Theo TS. Cấn Văn Lực, xây dựng và kinh doanh bất động sản hiện đóng góp khoảng 9-10% GDP Việt Nam. Trong khi đó, tỷ trọng này tại nhiều nền kinh tế trên thế giới thường cao gấp 1,5-2 lần.

Điều đó cho thấy dư địa phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong dài hạn vẫn còn rất lớn.

Bối cảnh kinh tế thế giới cũng đang tạo ra những thuận lợi nhất định. Kinh tế toàn cầu vẫn duy trì tăng trưởng khoảng 3%, không rơi vào suy thoái; đồng thời làn sóng đầu tư vào trí tuệ nhân tạo và trung tâm dữ liệu đang tạo thêm động lực cho thương mại và sản xuất.

10 tháng đầu năm 2026, xuất khẩu của Việt Nam tăng 27%, riêng xuất khẩu điện tử tăng tới 71%. Ở chiều ngược lại, xung đột địa chính trị tiếp tục gây áp lực lên giá năng lượng, lạm phát và mặt bằng lãi suất toàn cầu.

Trong bối cảnh đó, TS. Cấn Văn Lực dự báo GDP Việt Nam năm 2026 có thể tăng 9-9,7% và hoàn toàn có khả năng đạt mức tăng trưởng hai con số vào năm 2027. Lạm phát năm nay và năm tới được dự báo vẫn được kiểm soát quanh 4,5-4,7%.

Phục hồi nhưng phân hóa mạnh

Theo ông Lực, các động lực tăng trưởng của nền kinh tế đang cho thấy sự cải thiện rõ nét. 10 tháng đầu năm, vốn FDI đăng ký tăng 74%, vốn giải ngân tăng 13%. Đầu tư công tăng 44%, giải ngân đạt khoảng 74% kế hoạch. Tổng vốn đầu tư toàn xã hội tăng 15%.

Riêng khu vực công nghiệp và xây dựng trong 9 tháng tăng khoảng 11%; ngành xây dựng tăng 12,2%, đóng góp 8,25% vào mức tăng trưởng chung của nền kinh tế.

Tuy nhiên, đằng sau đà phục hồi là sự phân hóa ngày càng rõ. “Phân hóa hình chữ K” đang xuất hiện cả trong doanh nghiệp bất động sản lẫn xây dựng: doanh nghiệp có năng lực tài chính, pháp lý và triển khai dự án tốt tiếp tục tăng trưởng, trong khi nhiều doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ vẫn gặp khó khăn.

Áp lực chi phí cũng là một thách thức lớn. Giá vật liệu xây dựng bình quân tăng 6,7%; riêng cát, sỏi có nơi tăng 30-40%, thậm chí thiếu nguồn cung để thi công.

3.600 dự án được tháo gỡ: nguồn cung khổng lồ đang chờ khơi thông

Về thể chế, TS. Cấn Văn Lực đánh giá cao nỗ lực tháo gỡ các dự án tồn đọng. Trong hơn 5.000 dự án vướng mắc được rà soát, khoảng 3.600 dự án đã được tháo gỡ, còn khoảng 1.400 dự án tiếp tục xử lý.

Theo ông, đây là nguồn cung và cơ hội rất lớn nếu được khơi thông đúng cách.

Một điểm đáng chú ý khác là chính sách nhà ở xã hội đang được mở rộng mạnh. TS. Cấn Văn Lực cho rằng đây là thời điểm doanh nghiệp cần tận dụng để tham gia vào phân khúc đang có nhu cầu rất lớn.

Bên cạnh đó, chính sách thuế cũng có những thay đổi đáng kể. Doanh nghiệp hiện được phép bù trừ lỗ từ hoạt động kinh doanh bất động sản sang lợi nhuận của các mảng kinh doanh khác, cùng với các chính sách giãn, hoãn thuế, phí và giảm tiền thuê đất.

Doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi để bước vào chu kỳ mới

Bên cạnh dòng vốn, TS. Cấn Văn Lực đặc biệt lưu ý doanh nghiệp phải thay đổi cách nhìn về sản phẩm và nhu cầu thực. Theo ông, bất động sản cho thuê đang được khuyến khích và mở thêm cơ chế phát triển, nhưng nhà đầu tư không thể chạy theo phong trào.

“Chỗ nào có người thuê như khu công nghiệp, khu đông sinh viên, đô thị mật độ dân cư cao thì mới làm; chứ nếu lên tận vùng cao như Hà Giang làm nhà cho thuê thì ai thuê?”, ông Lực nói.

Với thị trường nhà ở, ông cho biết nhu cầu đối với phân khúc tầm trung và vừa túi tiền hiện mới chỉ đáp ứng khoảng 60-65%. Đây là dư địa rất lớn từ nay đến năm 2030.

TS. Cấn Văn Lực cũng ủng hộ chủ trương đánh thuế đối với bất động sản bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng. Theo ông, việc để đất đai bỏ hoang trong thời gian dài là sự lãng phí lớn, song chính sách cần được thiết kế với lộ trình phù hợp, công khai và công bằng.

Theo TS. Cấn Văn Lực, chu kỳ mới của thị trường sẽ không chỉ phụ thuộc vào việc dòng vốn có được khơi thông hay không mà còn phụ thuộc vào khả năng thích ứng của chính doanh nghiệp.

Ông đưa ra 5 nhóm khuyến nghị. Thứ nhất, doanh nghiệp phải tái cấu trúc toàn diện, đặc biệt là tài chính; kiểm soát dòng tiền, tính toán chi phí vốn và chủ động phương án trả nợ đáo hạn.

Thứ hai, tận dụng các chính sách hỗ trợ của Nhà nước, nhất là cơ chế tháo gỡ pháp lý, chính sách nhà ở xã hội và các ưu đãi về thuế, phí. Thứ ba, định hình lại sản phẩm, chuyển trọng tâm sang nhu cầu ở thực và phân khúc vừa túi tiền.

Thứ tư, nâng chất lượng nguồn nhân lực, đặc biệt là đội ngũ môi giới trong bối cảnh thị trường ngày càng minh bạch và chuyên nghiệp. Cuối cùng là thực hiện “Bộ tứ chuyển đổi”, gồm chuyển đổi xanh, chuyển đổi số, chuyển đổi năng lượng và chuyển đổi lao động.