Luật sư Phạm Thanh Tuấn vạch rõ 4 thay đổi lớn, buộc doanh nghiệp bất động sản đổi chiến lược

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - Chiến lược mới”, diễn ra chiều 11/11 tại Hà Nội, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, đã chỉ ra 4 đột phá lớn về thể chế có thể định hình lại thị trường trong giai đoạn tới.

Theo ông Tuấn, một nghịch lý tồn tại trong nhiều năm qua là doanh nghiệp có đất chưa chắc đã triển khai được dự án; ngay cả khi hoàn tất các thủ tục đầu tư, việc xác định tiền sử dụng đất kéo dài cũng có thể khiến doanh nghiệp suy giảm năng lực tài chính, thậm chí không còn đủ nguồn lực để tiếp tục thực hiện.

Những bất cập này đang từng bước được xử lý thông qua các thay đổi về chính sách và pháp luật, đồng thời buộc doanh nghiệp phải thay đổi cách thức tiếp cận thị trường.

Hàng nghìn dự án được tháo gỡ, khoảng 200.000ha đất đứng trước cơ hội khơi thông

Dẫn dữ liệu tổng hợp từ Văn phòng Chính phủ, tính đến ngày 8/10/2026, Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho biết Hệ thống 751 ghi nhận 4.846 dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý, liên quan khoảng 200.000ha đất và 3,5 triệu tỷ đồng nguồn lực tài chính bị đình trệ.

Tuy nhiên, quá trình tháo gỡ đã ghi nhận những kết quả bước đầu. Theo số liệu được ông Tuấn dẫn tại diễn đàn, 3.557 dự án đã được tháo gỡ khó khăn, còn khoảng 1.289 dự án đang tiếp tục được xử lý.

Luật sư Tuấn nhấn mạnh, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý không đồng nghĩa tất cả dự án có thể lập tức triển khai trở lại. Dù vậy, đây là tiền đề quan trọng để khơi thông nguồn lực đất đai, đưa các dự án tồn đọng trở lại quá trình thực hiện và bổ sung sản phẩm cho thị trường.

Theo ông, sự thay đổi còn thể hiện ở cách doanh nghiệp tiếp cận vấn đề pháp lý. Nếu trước đây, doanh nghiệp chủ yếu tìm kiếm hướng tháo gỡ cho những vướng mắc đã phát sinh, thì hiện nay nhiều đơn vị đã chủ động phối hợp với luật sư và cơ quan có thẩm quyền để xác định quy định, phương án xử lý cụ thể.

Điều này cho thấy yêu cầu đối với doanh nghiệp không chỉ là chờ chính sách tháo gỡ, mà còn phải chủ động rà soát hồ sơ, nhận diện đúng vướng mắc và phối hợp với địa phương để đưa dự án vào diện được xem xét xử lý theo cơ chế phù hợp.

Hết thời gom đất chờ dự án, doanh nghiệp phải cạnh tranh bằng năng lực triển khai

Một thay đổi đáng chú ý khác được Luật sư Phạm Thanh Tuấn phân tích là phương thức lựa chọn nhà đầu tư và phát triển các đại dự án đô thị.

Theo ông, mô hình truyền thống thường được doanh nghiệp áp dụng là “đất trước, dự án sau”. Nhà đầu tư tìm kiếm, thỏa thuận nhận chuyển nhượng nhiều khu đất, sau đó mới hoàn thiện thủ tục lập dự án và chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, trong chu kỳ mới, việc sở hữu sẵn quỹ đất lớn không còn là lợi thế cạnh tranh duy nhất. Những cơ chế đặc thù được ban hành, cùng các quy định pháp luật mới, đang mở ra phương thức lựa chọn nhà đầu tư có năng lực tài chính và khả năng thực hiện các dự án đô thị quy mô lớn.

Điều này đồng nghĩa doanh nghiệp không nhất thiết phải tích tụ quỹ đất từ trước mới có cơ hội tham gia phát triển dự án. Thay vào đó, năng lực tài chính, kinh nghiệm tổ chức thực hiện và khả năng đưa dự án vào triển khai thực tế sẽ ngày càng có ý nghĩa.

Từ góc nhìn này, Luật sư Tuấn cho rằng các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME) cần thay đổi chiến lược tiếp cận quỹ đất. Thay vì dồn nguồn lực để gom đất, ôm hàng chờ tăng giá, doanh nghiệp nên tính đến phương án liên doanh, hợp tác với các tập đoàn lớn hoặc nhận chuyển nhượng những dự án thành phần trong các đại đô thị.

Cùng với đó, một trong những thay đổi có tác động trực tiếp đến bài toán đầu tư là cơ chế xác định giá đất.

Theo Luật sư Tuấn, việc xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư hiện hành bộc lộ hai bất cập lớn: thời gian định giá kéo dài và chi phí tiền sử dụng đất khó dự báo chính xác. Điều này khiến doanh nghiệp khó tính toán hiệu quả đầu tư, các chỉ số tài chính cũng như phương án mua bán, sáp nhập dự án (M&A).

Đáng chú ý, ông Tuấn đề cập đến định hướng tại dự thảo Luật Đất đai năm 2026, dự kiến được Quốc hội xem xét, thông qua ngày 21/11/2026. Theo nội dung được trình bày, phương pháp xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư đối với các dự án đầu tư dự kiến được thay thế bằng công thức lấy bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Chẳng hạn, nếu bảng giá đất quy định mức 10 triệu đồng/m2 và hệ số K là 1,45, giá đất được xác định ở mức 14,5 triệu đồng/m2.

Theo phân tích của luật sư, cách tính này có thể giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong dự báo chi phí sử dụng đất, xây dựng phương án đầu tư và rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục định giá. Tuy nhiên, đây vẫn là nội dung thuộc dự thảo, cần được theo dõi theo quá trình hoàn thiện và ban hành chính sách chính thức.

Mô hình bán 50%, cho thuê 50% mở thêm hướng tạo dòng tiền

Bên cạnh tháo gỡ pháp lý, thay đổi phương thức lựa chọn nhà đầu tư và cơ chế giá đất, Luật sư Phạm Thanh Tuấn đặc biệt lưu ý chính sách phát triển nhà ở cho thuê.

Theo ông, đây là hướng đi có thể mở rộng nguồn cung nhà ở, đồng thời tạo thêm phương án kinh doanh cho doanh nghiệp. Đáng chú ý, tại Hà Nội, Nghị quyết số 72 của HĐND thành phố được luật sư dẫn chứng với cơ chế cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê được phân chia quỹ nhà theo hướng 50% để bán theo cơ chế thương mại và 50% còn lại dành cho thuê dài hạn theo giá do thành phố quy định.

Với dự án có quy mô 800 căn hộ, chủ đầu tư có thể bán 400 căn theo giá thương mại sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, 400 căn còn lại được khai thác cho thuê dài hạn theo thời hạn dự án, khoảng 48-49 năm.

Luật sư Tuấn đánh giá mô hình “bán 50%, cho thuê 50%” tạo ra hai nguồn giá trị song song: phần căn hộ thương mại giúp doanh nghiệp thu hồi vốn, tạo dòng tiền; phần nhà cho thuê duy trì tài sản và nguồn thu dài hạn, đồng thời bổ sung lựa chọn nhà ở cho người dân. Ông dẫn ví dụ dự án của Tập đoàn Him Lam tại phường Long Biên đã khởi công theo mô hình này.

Từ 4 thay đổi về thể chế, Luật sư Phạm Thanh Tuấn khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản cần chủ động rà soát pháp lý dự án, phối hợp với chính quyền để tiếp cận các cơ chế tháo gỡ; chuyển từ tư duy tích tụ đất đai sang hợp tác đầu tư; cập nhật phương pháp dự báo chi phí đất theo cơ chế mới và nghiên cứu mô hình phát triển nhà ở cho thuê.

Theo luật sư, chu kỳ mới không chỉ mở ra cơ hội giải phóng những nguồn lực đang bị đình trệ mà còn đặt ra yêu cầu tái cấu trúc chiến lược kinh doanh. Doanh nghiệp muốn duy trì vị thế cần chuyển trọng tâm từ nắm giữ quỹ đất sang khả năng triển khai dự án, kiểm soát chi phí và tổ chức dòng tiền hiệu quả.