Giám đốc A-City: Giá nhà neo ảo, thanh khoản kẹt cứng vì doanh nghiệp cầm cự bảng cân đối kế toán

Bước sang quý II/2025, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn tái cấu trúc với nhiều động lực mới. Từ chính sách thuế đối ứng của Hoa Kỳ đến đề án sáp nhập tỉnh, thành theo Kết luận 127-KL/TW, loạt biến chuyển về dòng vốn, quỹ đất và thể chế đang đồng thời tạo ra áp lực điều chỉnh và kỳ vọng khởi sắc cho chu kỳ tăng trưởng dài hạn.

Trước những chuyển động đó, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Tô Anh Hùng – Giám đốc A-City, thành viên Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA), sở hữu chứng chỉ AFP (Associate Financial Planner). Với nền tảng chuyên môn vững vàng và nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính bất động sản, ông Hùng chia sẻ những góc nhìn sâu sắc, thực tiễn và cân bằng nhằm làm rõ các cơ hội, rủi ro, và chiến lược ứng phó trong bối cảnh thị trường còn nhiều ẩn số.

Ông Tô Anh Hùng – Giám đốc A-City, thành viên Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA).

PV: Hoa Kỳ dự kiến áp thuế đối ứng tới 46% với hàng hóa nhập khẩu từ Việt Nam. Dưới góc nhìn chuyên gia bất động sản và tài chính, ông đánh giá tác động lan tỏa của chính sách này đến chi phí phát triển – đặc biệt là giá nguyên vật liệu xây dựng – và dòng vốn FDI vào phân khúc nhà ở ra sao?

Ông Tô Anh Hùng: Việc Hoa Kỳ áp thuế đối ứng lên hàng hóa xuất xứ từ Việt Nam chắc chắn sẽ tạo ra hiệu ứng lan tỏa hai chiều đối với thị trường bất động sản, đặc biệt trong phân khúc nhà ở – nơi có mối liên hệ chặt chẽ với biến động chi phí đầu vào và tâm lý đầu tư toàn cầu.

Trước hết, xét về chi phí phát triển dự án, các nguyên vật liệu xây dựng cơ bản như thép, nhôm hay vật liệu hoàn thiện – vốn phần lớn được nhập khẩu thông qua các thị trường trung gian – nhiều khả năng sẽ biến động mạnh do hiệu ứng dây chuyền từ thương mại toàn cầu. Trong một số kịch bản ước tính, chi phí xây dựng có thể tăng thêm từ 5–10% tùy theo loại hình công trình và địa điểm, đặc biệt là đối với các dự án cao tầng tại các đô thị lớn – nơi phụ thuộc nhiều vào vật liệu nhập khẩu chất lượng cao. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với khả năng các chủ đầu tư có thể dễ dàng chuyển toàn bộ phần chi phí tăng thêm này sang giá bán sản phẩm. Thực tế cho thấy, trong điều kiện thị trường không có các sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân, thì ngay cả khi lãi suất được duy trì ở mức hợp lý, người mua vẫn có xu hướng trì hoãn giao dịch. Tâm lý chờ đợi hoặc dịch chuyển sang các phân khúc, khu vực có mặt bằng giá thấp hơn sẽ tiếp tục chi phối hành vi thị trường trong ngắn hạn.

Xét về dòng vốn FDI, ảnh hưởng từ yếu tố bất định trong chính sách thương mại của chính quyền Tổng thống Trump có thể tác động trực tiếp đến tâm lý đầu tư, đặc biệt đối với các tập đoàn xuyên quốc gia có chuỗi cung ứng gắn bó chặt chẽ với thị trường Mỹ. Dù thực tế cho thấy, FDI vào lĩnh vực bất động sản nhà ở tại Việt Nam hiện không chiếm tỷ trọng quá lớn, nhưng tâm lý thận trọng có thể ảnh hưởng đến các quyết định mở rộng hoặc rót vốn mới trong giai đoạn trung hạn. Do vậy, yếu tố ổn định chính sách và dự báo vĩ mô sẽ đóng vai trò quyết định trong việc duy trì dòng vốn chiến lược.

Trong bối cảnh rủi ro lan rộng từ môi trường thương mại toàn cầu, Việt Nam cần đặt trọng tâm vào ổn định chính sách vĩ mô và cải cách mạnh mẽ môi trường đầu tư – đặc biệt ở cấp địa phương, nơi nhiều thủ tục hành chính hiện vẫn còn là điểm nghẽn lớn đối với các nhà đầu tư. Đồng thời, cần đẩy nhanh quá trình đa dạng hóa thị trường xuất khẩu nhằm giảm thiểu rủi ro phụ thuộc vào một vài thị trường chủ lực. Đây không chỉ là giải pháp ứng phó ngắn hạn với biến động thuế quan, mà còn là một định hướng chiến lược dài hạn để thu hút dòng vốn FDI mang tính nền tảng và tạo dư địa phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.

PV: Chủ trương sáp nhập tỉnh, thành theo Kết luận 127-KL/TW được xem là cú huých thể chế mang tính lịch sử. Ông đánh giá tác động của các thay đổi về dân số, quỹ đất và hành chính công đối với khả năng khởi tạo một chu kỳ phát triển bất động sản toàn diện, bền vững như thế nào? Liệu đây là nền tảng hình thành “hệ sinh thái đô thị” thực chất, hay chỉ tạo ra hiệu ứng kỳ vọng ngắn hạn?

Ông Tô Anh Hùng: Việc sáp nhập tỉnh, thành phố theo Kết luận 127 chắc chắn sẽ mở ra dư địa phát triển mới, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh và vùng giáp ranh – nơi được hưởng lợi trực tiếp từ việc mở rộng địa giới, tích hợp nguồn lực và tối ưu hóa quy hoạch không gian.

Tuy nhiên, cần thẳng thắn nhìn nhận rằng không phải địa phương nào cũng sẽ hình thành được một chu kỳ bất động sản bền vững nếu thiếu các yếu tố nền tảng. Trong đó, quy hoạch đô thị đồng bộ và hệ thống hạ tầng hiện đại – đặc biệt là hạ tầng giao thông, dịch vụ công, và tiện ích xã hội – đóng vai trò then chốt. Những yếu tố này chỉ có thể được thúc đẩy khi đầu tư công được giải ngân hiệu quả và được định hướng rõ ràng.

Điểm mấu chốt là phải chuyển hóa lợi thế về quy mô hành chính thành sức hút thực chất về hạ tầng, cơ hội việc làm và chất lượng sống. Khi đó, các nguồn lực trong nước và quốc tế mới sẵn sàng đổ vào, tạo nên một thị trường phát triển toàn diện và bền vững – thay vì chỉ là kỳ vọng tăng giá dựa trên thông tin sáp nhập đơn thuần.

PV: Thưa ông, thị trường bất động sản đang xuất hiện “nghịch lý định giá kép”: giá sơ cấp vẫn neo cao, trong khi giá thứ cấp và lợi suất cho thuê liên tục giảm. Ông đánh giá đây có phải là dấu hiệu đứt gãy dòng tiền, phản ánh rủi ro mất cân đối cung – cầu? Liệu thị trường có cần một giai đoạn tái định giá thực chất để khơi thông thanh khoản?

Ông Tô Anh Hùng: Chúng ta đang chứng kiến một nghịch lý đáng chú ý trên thị trường: nhu cầu ở thật vẫn hiện hữu và bền vững, nhưng người mua lại không tìm được sản phẩm phù hợp. Trong khi đó, nguồn cung chủ yếu lại tập trung ở phân khúc trung – cao cấp, vốn vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Hệ quả là dù lãi suất đã ở mức thấp, thị trường vẫn không thể khơi thông dòng vốn tín dụng cho người mua nhà.

Nguyên nhân sâu xa của hiện tượng này đến từ các vấn đề pháp lý và tài chính tích tụ trong giai đoạn trước, khiến nguồn cung mới sụt giảm mạnh. Các chủ đầu tư do đó có xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp nhằm tối ưu hóa lợi nhuận trên quỹ đất và chi phí phát triển vốn ngày càng đắt đỏ.

Tuy nhiên, bước sang năm 2025, thị trường đang ghi nhận những tín hiệu điều chỉnh. Tại TP Hà Nội, sau một năm tăng giá mạnh, mặt bằng giá đã có dấu hiệu đi ngang, trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm đáng kể. Đây có thể xem là hồi chuông cảnh tỉnh đối với các chủ đầu tư: nếu muốn bán hàng hiệu quả trong bối cảnh mới, họ cần cơ cấu lại sản phẩm – cả về diện tích lẫn mức giá – đồng thời phối hợp với các tổ chức tín dụng để xây dựng các chính sách tài chính linh hoạt hơn, hướng tới đối tượng mua để ở.

PV: Trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng, nhiều nhà đầu tư cá nhân đang “kẹt vốn” tại thị trường bất động sản Hà Nội – nơi vừa là tâm điểm phát triển, vừa chịu áp lực neo giá và tắc nghẽn dòng tiền. Theo ông, đâu là nguyên nhân cốt lõi dẫn đến tình trạng “đóng băng” hiện nay? Thị trường có đang tiệm cận chu kỳ hồi phục thực chất, hay vẫn cần thêm những điều kiện đủ để kích hoạt?

Ông Tô Anh Hùng: Thị trường bất động sản Thành phố Hà Nội hiện đang bước vào giai đoạn giá đi ngang, trong khi thanh khoản suy giảm mạnh. Lợi suất cho thuê sụt giảm, còn giá bán đã tăng cao suốt năm 2024, khiến bất động sản Hà Nội ngày càng kém hấp dẫn so với các kênh đầu tư khác hoặc so với các địa phương có tiềm năng sinh lời cao hơn. Hệ quả là nhà đầu tư cá nhân có xu hướng giữ tiền, hoặc chuyển hướng dòng vốn sang các khu vực khác thay vì tiếp tục rót vốn vào thị trường thủ đô.

Tình trạng neo giá sơ cấp phần lớn phản ánh chiến lược “cầm cự” của các doanh nghiệp – giữ giá để bảo toàn giá trị tài sản và bảng cân đối kế toán, thay vì linh hoạt điều chỉnh theo tín hiệu cung – cầu thực tế. Tuy nhiên, nếu chiến lược này kéo dài, nó sẽ tiếp tục làm suy yếu thanh khoản, kìm hãm dòng tiền đầu tư và khiến thị trường méo mó.

Để thị trường hồi phục thực chất, một đợt tái định giá mạnh mẽ là cần thiết – không chỉ nhằm giải phóng hàng tồn kho, mà còn để thiết lập mặt bằng giá hợp lý, phù hợp hơn với sức mua thực tế của người dân, từ đó tạo tiền đề cho chu kỳ tăng trưởng bền vững tiếp theo.

Tín hiệu tích cực là trong quý I/2025, một số chủ đầu tư đã chủ động điều chỉnh giảm giá bán so với mặt bằng năm 2024. Tôi kỳ vọng xu hướng này sẽ tiếp tục lan rộng trong thời gian tới, đặc biệt khi thị trường đón nhận thêm nguồn cung mới đến từ các phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá hợp lý – những sản phẩm đang rất được chờ đợi tại Hà Nội.

PV: Trong khi lực cầu giảm mạnh, nhiều chủ đầu tư vẫn giữ giá bán ở mức cao, khiến thị trường xuất hiện tình trạng “giá ảo” kéo dài, được ví như “bong bóng định giá cục bộ”. Theo ông, đây là hệ quả của chiến lược doanh nghiệp, tâm lý thị trường hay sự méo mó trong cơ chế định giá tài sản thế chấp, nhất là với các tổ chức tín dụng?

Ông Tô Anh Hùng: Tình trạng “giá ảo” kéo dài là hệ quả tổng hòa của ba yếu tố. Thứ nhất, nhiều chủ đầu tư cố tình neo giá để bảo toàn bảng cân đối kế toán và giữ nguyên giá trị tài sản thế chấp tại ngân hàng. Thứ hai, tâm lý phổ biến “không bán lỗ” khiến thị trường phản ứng rất chậm với những biến động cung – cầu thực tế. Thứ ba, hệ thống định giá tài sản hiện nay vẫn phụ thuộc quá nhiều vào giá chào bán – vốn dễ bị thao túng trên các nền tảng đăng tin – thay vì dựa trên dữ liệu giao dịch thực.

Để giải quyết tận gốc, cần một cơ chế định giá minh bạch và toàn diện hơn. Điểm sáng đáng chú ý là Nghị quyết 68 của Bộ Chính trị đã đặt mục tiêu đến năm 2025 phải hoàn thành Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Đây sẽ là nền tảng quan trọng giúp nâng cao khả năng định giá chính xác cho tất cả các cấu phần tham gia thị trường.

Ngoài ra, các tổ chức tín dụng cũng cần thay đổi cách định giá tài sản đảm bảo – hiện chủ yếu dựa trên phương pháp so sánh, vốn chứa nhiều rủi ro sai lệch khi bị ảnh hưởng bởi các mức giá chào mang tính tham khảo chứ không phản ánh giao dịch thực. Nếu không cải thiện được điểm nghẽn này, thị trường sẽ tiếp tục bị bóp méo và thiếu thanh khoản.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

>> Nghị quyết 68: Chìa khóa khai thông thị trường bất động sản trong việc minh bạch hóa câu chuyện định giá