Sáp nhập tỉnh: Thị trường xảy ra sốt giá ảo, có hiện tượng đầu cơ

Giá nhà đất tăng cao theo tâm lý FOMO

Theo kế hoạch của Ban Chỉ đạo Trung Ương, Đề án sáp nhập tỉnh, bỏ cấp huyện, và xây dựng mô hình chính quyền địa phương hai cấp sẽ phải hoàn tất trình lên Trung ương trước ngày 1/4. Sau đó, Quốc hội dự kiến thông qua Nghị quyết trước ngày 30/6. Quá trình triển khai thực tế sẽ được tiến hành và hoàn thành trong tháng 8.

Việc sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh mang đến nhiều cơ hội cho thị trường BĐS. Trước hết, quy hoạch và hạ tầng được tái định hình khi các tỉnh mới tập trung nguồn lực vào trung tâm hành chính và kinh tế. Các dự án giao thông lớn như cao tốc, cầu vượt, khu công nghiệp (KCN) được ưu tiên, làm tăng giá trị BĐS tại các khu vực kết nối tốt.

Tuy vậy, việc sáp nhập tỉnh cũng khiến thị trường BĐS đối mặt với nhiều thách thức và tác động ngắn hạn. Thị trường xảy ra tình trạng đầu cơ lướt sóng và "sốt" giá ảo do tâm lý FOMO (*trạng thái lo lắng, sợ hãi khi cảm thấy bản thân bỏ lỡ trải nghiệm, cơ hội hoặc sự kiện mà người khác đang tận hưởng - PV). Cụ thể, mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản tăng đáng kể tại một số khu vực như huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) tăng 41%, Thuận An (Bình Dương) tăng 26%, và TP. Dĩ An (Bình Dương) tăng 23%.

Đồng thời, đây cũng là cơ hội để giới đầu tư, đầu nậu và "cò" đất đẩy giá BĐS lên một mặt bằng mới. Ngay từ đầu năm, thị trường đã xuất hiện nhiều điểm nóng cục bộ, đặc biệt tại các tỉnh, thành dự kiến trở thành trung tâm sau khi sáp nhập.

Theo Khảo sát của Batdongsan.com.vn, thông tin sáp nhập tỉnh khiến đất nền Hưng Yên trong thời gian qua thiết lập mặt bằng giá mới. Tùy từng vị trí, diện tích, hướng, mức tăng đạt trung bình từ 6-15% so với tháng 12/2024. Hiện mặt bằng giá đất tại một số điểm nóng ở Hưng Yên đang có mức giá cao “ngất ngưởng”. Tại Văn Giang, những lô đất thuộc khu vực vòng xuyến (bùng binh) Văn Giang, giá chào bán 125-150 triệu đồng/m2. Đất thuộc Phụng Công, Xuân Cao và Cửu Cao đang ở mức 40-55 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5% so với tháng 1/2025.

Tương tư, đất tại khu vực thành phố Hưng Yên cũng thiết lập mặt bằng giá mới, tăng từ 5-7%, trong mạch tăng trưởng 50-80% của 5 năm vừa qua. Cụ thể, đất kinh doanh được tại đường Lương Định Của, Tạ Quang Bửu, Tôn Thất Tùng thuộc phường An Tảo (thành phố Hưng Yên), giá chào bán hiện tại là 30-35 triệu đồng/m2. Những lô đất có đặc điểm tương tự tại đường An Vũ, Nguyễn Biểu, Nguyễn Văn Linh (phường Hiến Nam), giá bán 26-32 triệu đồng/m2.

Tại TP. Việt Trì (Phú Thọ), mặt bằng giá đất cũng biến động mạnh khi có thông tin sáp nhập tỉnh, thành. Cụ thể, tại phường Thọ Sơn, giá đất phường Thọ Sơn đã tăng từ 15-17 triệu đồng/m2 lên mức 22-24 triệu đồng/m2. Những lô có vị trí đẹp, mức giá được rao bán đang là 25-27 triệu đồng/m2. Không chỉ vậy, đất Vân Phú cũng tăng từ 18-20 triệu đồng/m2 lên 19,5-22 triệu đồng/m2.

>> Sáp nhập tỉnh: Thị trường bất động sản sẽ biến động như thế nào?

Cẩn trọng trước các cơn "sốt ảo"

Phân tích từ thực tế, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, từ khi có thông tin sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh, giá đất tại nhiều địa phương liên tục bị đẩy lên cao. Nhưng thực tế, đa phần giao dịch thành công lại không diễn ra ở những địa điểm có dấu hiệu "tăng nóng", mà tập trung ở những khu vực có hạ tầng đầy đủ, giá bán ổn định và chưa bị thổi phồng lên quá cao.

Ông Đính khẳng định, phần lớn các đợt tăng giá nhà đều mang tính chất đầu cơ. Bởi kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập, thì cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn, đặc biệt là trong bối cảnh giá bất động sản đang bị đẩy lên cao so với thu nhập của phần đông người dân trong thời gian qua.

"Giá trị bất động sản muốn tăng trưởng bền vững cần tập trung phát triển hạ tầng đồng bộ. Điều này bao gồm mở rộng giao thông các tuyến đường lớn, metro, cải thiện kết nối khu vực; đầu tư vào hạ tầng kinh tế như khu công nghiệp, trung tâm thương mại; và xây dựng các yếu tố xã hội như trường học, bệnh viện, không gian xanh", Chủ tịch VARS chỉ rõ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên Hiệp hội BĐS Việt Nam, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho rằng giá BĐS đang biến động mạnh, có xu hướng tăng cao đặc biệt tại các khu vực trung tâm đông đúc và hấp dẫn. Điều này tạo cơ hội cho một số nhóm đầu cơ tận dụng thời cơ để thao túng giá nhà đất, tạo nên các cơn “sốt đất” ảo.

Nhưng ở góc nhìn khác, ông Điệp đánh giá không phải đa số các đợt tăng giá đều mang tính chất đầu cơ. Thị trường BĐS Việt Nam đang bước vào giai đoạn hoàng kim. Các yếu tố như dân số vàng, tốc độ đô thị hóa cao và nguồn lực mạnh mẽ tạo điều kiện thúc đẩy thị trường phát triển nhanh chóng, đồng thời khiến giá nhà đất tăng cao. Ngoài ra, việc giá đền bù ngày càng tiệm cận với giá thị trường, cùng với các quy định đền bù chặt chẽ, cũng làm tăng chi phí đầu tư vào dự án, góp phần đẩy giá nhà lên cao hơn.

Ông Điệp khuyên các nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng, phân biết được đâu là "cơn sốt" ảo. Đừng quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin, nếu không muốn rơi vào tình cảnh bị chôn vốn, hay đuối hơi trước khi giá tri BĐS thật sự tăng.

"Cần xem lại bài học từ quá trình sáp nhập Hà Nội - Hà Tây trong giai đoạn 2016–2025. Giá nhà đất tại Hà Tây cũ có thời điểm tăng từ 2,6 đến 15 lần, vượt xa mức tăng trung bình 2,4 lần của Hà Nội cũ. Tuy vậy, nhiều dự án tại khu vực này rơi vào tình trạng dở dang, chậm tiến độ hoặc bị bỏ hoang, cho thấy sự tăng giá thiếu nền tảng có thể gây hậu quả dài hạn", ông Nguyễn Thế Điệp nêu ví dụ.

>> Hình thành loạt 'siêu thủ phủ công nghiệp' sau sáp nhập tỉnh thành